中新網(wǎng)1月25日電 據《新京報》報道，北京二手房轉按揭交易保證服務(wù)正式啟動(dòng)，第三方的介入將促進(jìn)交易透明化，但會(huì )影響交割效率。
據悉，中國民生銀行、北京市住房貸款擔保中心、北京開(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司日前就“北京市住房商業(yè)貸款轉按揭業(yè)務(wù)”簽訂合作協(xié)議，共同為北京市住房貸款用戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)化二手房轉按揭交易保證服務(wù)。這也標志著(zhù)北京二手房轉按揭業(yè)務(wù)將終結“有名無(wú)實(shí)”的歷史。業(yè)內認為，隨著(zhù)二手房業(yè)務(wù)的不斷擴大，該業(yè)務(wù)在促進(jìn)二手房轉按揭進(jìn)一步規范化的同時(shí)，也緩解了二手房交易環(huán)節方面的資金壓力。
第三方介入促進(jìn)轉按揭交易透明化
在此次推出的交易保證服務(wù)平臺上，由中國民生銀行北京營(yíng)業(yè)部提供轉按揭金融支持，北京市住房貸款擔保中心提供金融擔保、北京開(kāi)太公司負責為買(mǎi)賣(mài)雙方全程提供從產(chǎn)權查詢(xún)、驗證；貸款申請；擔保手續到資金監管以及產(chǎn)權過(guò)戶(hù)、權屬變更的所有手續，保證交易服務(wù)的完成。
據介紹，此業(yè)務(wù)引進(jìn)國外產(chǎn)權交易中ESCROW獨立監管賬號制度，以純粹、公正的第三方公司保證交易資金的流向；在交易保證服務(wù)中，北京開(kāi)太為買(mǎi)賣(mài)雙方在民生銀行開(kāi)設資金交易賬號，買(mǎi)賣(mài)房屋所有的交易資金全部進(jìn)入該賬號，并由北京開(kāi)太、民生銀行、擔保中心三方進(jìn)行聯(lián)合監管該賬戶(hù)內每筆資金去向，保證買(mǎi)賣(mài)雙方交易資金的安全性。
北京開(kāi)太公司表示，對比現行轉按揭業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)流程引進(jìn)美國同類(lèi)業(yè)務(wù)流程，在國內法律允許的前提下，通過(guò)民生銀行、擔保中心和北京開(kāi)太三方聯(lián)管、委托辦理的形式確保貸款資金專(zhuān)款專(zhuān)用，保證資金的使用安全，是國內首個(gè)真正意義上的“轉按揭”業(yè)務(wù)，既可以接受中介公司也可以接受個(gè)人委托。
經(jīng)紀公司暗箱操作會(huì )阻礙該業(yè)務(wù)發(fā)展
所謂的“轉按揭”，實(shí)際上是將沒(méi)有還清貸款的商品房連同按揭款項一同出售的一種特殊的二手房交易行為。在各類(lèi)二手房交易業(yè)務(wù)中，二手商品房對轉按揭業(yè)務(wù)依賴(lài)性最強。許磊表示，該業(yè)務(wù)推出的時(shí)機選擇在2006年初，主要是因為去年二手商品房業(yè)務(wù)占據市場(chǎng)主流，能為業(yè)務(wù)提供有力支撐，同時(shí)也能促進(jìn)二手商品房市場(chǎng)的發(fā)展。該業(yè)務(wù)是市場(chǎng)細分和市場(chǎng)規范化的產(chǎn)物，隨著(zhù)二手商品房市場(chǎng)的發(fā)展，對大額轉按揭墊付款要求也越來(lái)越多；市場(chǎng)中潛在的“交易誠信、貸款安全、交易保證及交割效率”等問(wèn)題日益成為二手房買(mǎi)賣(mài)的瓶頸，而容量巨大的轉按揭貸款需求不僅需要配套的轉按揭業(yè)務(wù)，更需要專(zhuān)業(yè)化的交易保證解決方案。
他表示，目前該業(yè)務(wù)最大挑戰是，如何應對市場(chǎng)上的種種不規范行為。該流程應該是完全透明的，不能進(jìn)行差價(jià)交易，而目前很多經(jīng)紀公司都在暗箱操作和吃差價(jià)，可能難以接受這樣的服務(wù)，這也會(huì )影響到業(yè)務(wù)的擴大。
據了解，目前北京市場(chǎng)上不少公司紛紛推出住房金融擔保服務(wù)，但能夠成功運作者很少，中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總監宮萍認為，該業(yè)務(wù)對推進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有促進(jìn)作用，但就目前實(shí)際情況而言，交割效率也是一個(gè)瓶頸，不少經(jīng)紀公司內部能運作提前還款模式，如果第三方介入后，容易增加溝通難度。目前北京各個(gè)區域過(guò)戶(hù)速度不一，各個(gè)經(jīng)紀公司已有較成熟的操作模式，新入行的公司需要一定時(shí)間的磨合，這也會(huì )影響到交割效率。
類(lèi)似業(yè)務(wù)曾“水土不服”
許磊指出，由于國內法律不允許帶債權的物業(yè)轉移，現行轉按揭業(yè)務(wù)由于原貸款購房者需要先還清貸款、解除抵押登記后才能重新進(jìn)行交易，而新貸款購房者又需要先過(guò)戶(hù)后才能申請辦理銀行抵押貸款。
因此，原購房貸款合同的解除與新購房貸款合同的簽訂，二者之間的具體銜接及買(mǎi)賣(mài)房屋權屬調查、資金轉換和產(chǎn)權交割等關(guān)鍵環(huán)節就成為目前很多銀行不能直接辦理轉按揭業(yè)務(wù)的主要原因。
目前辦理轉按揭業(yè)務(wù)的現行操作方式大都由房屋經(jīng)紀公司先行墊付，這勢必會(huì )使經(jīng)紀公司面臨一定的資金交易風(fēng)險，令二手房轉換成交存在一定困難。受法規限制，目前轉按揭業(yè)務(wù)中還存在諸多不規范行為，一些擔保公司為客戶(hù)提供借款服務(wù)，不是以公司名義，而是以個(gè)人名義進(jìn)行。
宮萍也指出，多數從事類(lèi)似業(yè)務(wù)的公司在北京過(guò)戶(hù)制和經(jīng)紀行業(yè)整體素質(zhì)制約下，出現“水土不服”的現象。尤其是不吃差價(jià)的客戶(hù)不足，這是轉按揭業(yè)務(wù)“轉正”急需解決的問(wèn)題，所以說(shuō)，取代“先行墊付”尚需時(shí)日。(張家齊)
