中新網(wǎng)2月6日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，近日，王志綱工作室首席策劃師王志綱表示，在土地供應越來(lái)越緊張的情況下，土地的問(wèn)題將會(huì )困擾發(fā)展商，今后兩三年，至少70%的房地產(chǎn)公司會(huì )由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉行。
王志綱表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)至少還有近20年的黃金時(shí)段，但行業(yè)洗牌的周期將越來(lái)越短，從5年一輪發(fā)展為2年一次。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)都將發(fā)生很大改變。房地產(chǎn)在土地、重點(diǎn)發(fā)展區域、操作模式等方面會(huì )呈現五大商機。
今年將有30%的房產(chǎn)公司關(guān)門(mén)
王志綱認為，中國房地產(chǎn)真正的高速發(fā)展，是在1998年底到2003年。住房實(shí)物分配制度徹底結束，整個(gè)金融行業(yè)幾乎毫不例外地紛紛開(kāi)辦房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。中國房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始空前繁榮。
他表示，房地產(chǎn)已經(jīng)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，直接拉動(dòng)了很多行業(yè)的發(fā)展。短短五六年，中國的房地產(chǎn)水平迅速提高。但是，從2003年下半年開(kāi)始，爭論出現了。有人認為，中國地產(chǎn)市場(chǎng)出現了泡沫化。在這樣的背景下，國家宏觀(guān)政策開(kāi)始出現了變化。首先，中央開(kāi)始有了土地的招標、拍賣(mài)和公開(kāi)化、限量化，在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商比的不是誰(shuí)把房子蓋得好，而是比誰(shuí)能夠拿到土地。這時(shí)，土地的商業(yè)價(jià)值就顯得非常重要。在土地供應越來(lái)越緊張的情況下，土地的問(wèn)題將會(huì )困擾發(fā)展商，今后三年，至少70%的房地產(chǎn)公司會(huì )由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉行。
對于宏觀(guān)調控下的房地產(chǎn)業(yè)現狀，王志綱分析認為，從目前來(lái)看，在宏觀(guān)調控下，地產(chǎn)商的利潤下降了30%左右，估計2006年將有30%的房企被淘汰。中國房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，發(fā)展商已經(jīng)完成了原始積累。如富力發(fā)展到今天已有幾十億元資產(chǎn)，再如合生，現在已是“巨無(wú)霸”型企業(yè)，去年在全國開(kāi)發(fā)面積達100萬(wàn)平方米，而這些都需要資金的支持。相比以前房地產(chǎn)企業(yè)“四兩撥千斤”，三五百萬(wàn)元就可以操作一個(gè)樓盤(pán)�，F在的房地產(chǎn)都是巨人、大象的“游戲”，需要雄厚的經(jīng)濟實(shí)力，沒(méi)有三五億元的資金，根本就不敢做房地產(chǎn)，進(jìn)入門(mén)檻逐漸提高。
后大盤(pán)時(shí)代即將到來(lái)
王志綱認為，房地產(chǎn)行業(yè)至少還有20年的黃金時(shí)段，但行業(yè)洗牌的周期越來(lái)越短，從5年一輪發(fā)展為2年一次。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)都將發(fā)生很大改變。如大盤(pán)、超大盤(pán)的操作模式將是“昨天的玩法”，前大盤(pán)時(shí)代已經(jīng)終結，后大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨，城市運營(yíng)商將會(huì )在未來(lái)三五年之內大展宏圖。
中國社會(huì )經(jīng)濟高速發(fā)展的20多年里，基本上是一種速度型的、粗放的、低檔次的，靠土地增量不斷放大所獲得的發(fā)展。而后大盤(pán)時(shí)代，房地產(chǎn)的“大鱷”們可能不再純粹做住宅開(kāi)發(fā)了，而是有專(zhuān)業(yè)背景、產(chǎn)業(yè)資源、關(guān)聯(lián)性效應的，政府比較支持的，也許他們會(huì )迅速地超過(guò)萬(wàn)科、順馳等大牌房企。因為聰明的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始意識到在下一步的城市化過(guò)程當中，政府既不能缺位，也不能越位，政府要當好“游戲規則”的制定者，通過(guò)市場(chǎng)化的力量獲得雙贏(yíng)。在這一歷史背景下會(huì )有很多運營(yíng)商浮出水面，住宅開(kāi)發(fā)商將會(huì )退居二線(xiàn)。所以很敏感的潘石屹意識到后，在報紙上聲明不再做住宅地產(chǎn)要轉行做商業(yè)地產(chǎn)，這就是“明天的故事”。
地產(chǎn)將會(huì )出現五大趨勢
對于中國房地產(chǎn)的走勢，王志綱認為，房地產(chǎn)將在土地、重點(diǎn)發(fā)展區域、操作模式等方面呈現巨大商機。而具有中國特色的“國土整治運動(dòng)”將引發(fā)無(wú)限商機。其關(guān)鍵詞就是“新農村運動(dòng)”、“新鄉村運動(dòng)”。這意味著(zhù)中國的房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，并將出現五大發(fā)展趨勢。
第一個(gè)趨勢：房地產(chǎn)會(huì )變成真正的泛地產(chǎn)。這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)不再是簡(jiǎn)單的住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、甚至工業(yè)地產(chǎn)等全面興起。
第二個(gè)趨勢：中國的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式會(huì )出現大裂變。一方面,所有的房地產(chǎn)商都要面對一個(gè)戰略的問(wèn)題；另一方面,所有的城市都有一個(gè)裂變與升級的問(wèn)題。未來(lái)20年,中國城市化率將從現在的29%升至70%,也就是說(shuō)有3億人口要進(jìn)入城市。這個(gè)城市化運動(dòng)會(huì )使所有的城市重新洗牌。
第三個(gè)趨勢：環(huán)渤海地區將成為中國未來(lái)的一個(gè)新熱點(diǎn)。繼長(cháng)三角這臺“發(fā)動(dòng)機”之后,中國現在又裝上了第四臺“發(fā)動(dòng)機”，即環(huán)渤海地區。環(huán)渤海以京、津、唐地區為核心，輻射遼東半島和山東半島，是中國最大的物流中心，甚至還帶動(dòng)華北、東北、西北。天津、唐山的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比珠三角、長(cháng)三角還有很大差距。
第四個(gè)趨勢：城市運營(yíng)商在未來(lái)三到五年內會(huì )大展宏圖�，F在很多城市運營(yíng)商已經(jīng)成功并浮出水面了。比如浙江宋城集團搞的世界休閑園。由民營(yíng)企業(yè)來(lái)倡導的世界休博會(huì ),并通過(guò)休博會(huì )來(lái)支撐打造東方休閑之都的夢(mèng)想。在城市化的過(guò)程中,政府將許多原本是公益性的項目交給企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化運作,追求政府、社會(huì )、企業(yè)獲得共贏(yíng)的目標。
第五個(gè)趨勢：大地產(chǎn)時(shí)代呼喚大整合，托管公司開(kāi)始浮出水面。今天的中國，每個(gè)項目由一個(gè)企業(yè)從頭干到尾的時(shí)代已經(jīng)結束了。房地產(chǎn)行業(yè)的分工和協(xié)作將越來(lái)越清晰，各類(lèi)相關(guān)企業(yè)將形成強強聯(lián)合。
王志綱表示，從2006年至2010年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上、中、下游的整合將是中國房地產(chǎn)的主旋律，“有錢(qián)的出錢(qián)，有力的出力，有地的出地”。(洛濤)
