中新網(wǎng)2月6日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，廣州某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售位于繁華路段的房產(chǎn)，竟出現巨額虧損，在“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶(hù)，反映銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)清理?yè)p失高達8000多萬(wàn)元。房地產(chǎn)業(yè)是公認的暴利行業(yè)，如此巨大的“虧損”又說(shuō)明了什么問(wèn)題呢？
據廣州地稅部門(mén)公布的最新數據顯示，2005年，廣州有160多家房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收違法問(wèn)題。一個(gè)公認為造就富人最多的暴利行業(yè)，成了稅收違法行為的“重災區”。
偷逃稅收的“重災區”
據不完全統計，最近3年公布的中國富豪百強，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的越來(lái)越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年上升到45家。
自上個(gè)世紀90年代，房地產(chǎn)商便迎來(lái)了幸福時(shí)光。一位在2002年搖身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉換，建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對于我來(lái)說(shuō)，利潤在100%至200%。
不久前，福州市物價(jià)局在全國率先公布了該市商品房的社會(huì )平均成本。經(jīng)測算，該市開(kāi)發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過(guò)90%。與房地產(chǎn)行業(yè)高利潤相呼應的是住房?jì)r(jià)格的直線(xiàn)攀升、開(kāi)發(fā)商數量的不斷增加。
然而，一些令人羨慕的“財富巨人”，同時(shí)也是“納稅侏儒”。去年公布的“中國納稅百強排行榜”中，前300名內沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)。
在北京、廣州等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的地區，房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災區”。2005年，廣州地稅稽查部門(mén)對全市260多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了檢查，其中發(fā)現稅收違法問(wèn)題的有160多家，查補入庫稅款達1.3億元，占了全年專(zhuān)項檢查查補入庫金額的七成多。2003年-2005年上半年，北京地方稅務(wù)局共計查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴重涉稅違法問(wèn)題的案件180件，查補稅款75845萬(wàn)元。
十種稅收違法手段
廣州市地稅稽查部門(mén)有關(guān)負責人說(shuō)，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現較快的增長(cháng)態(tài)勢，市場(chǎng)運行也比較平穩、健康和理性。但在專(zhuān)項檢查中發(fā)現，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程復雜，資金投入與收益間隔長(cháng)，財務(wù)核算和賬務(wù)處理涉及的違法手段花樣繁多。目前房地產(chǎn)行業(yè)主要存在以下：
一是瞞報或少報預收售樓收入。房地產(chǎn)企業(yè)通常采取會(huì )計核算上的確認銷(xiāo)售與稅法上規定納稅義務(wù)時(shí)間不一致而自行延期申報；或者以未領(lǐng)取售房許可證為由，對收到的售樓訂金采取不入賬等手段隱瞞銷(xiāo)售收入。。
二是利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)避繳稅款。例如關(guān)聯(lián)之間轉移資金、集團內部購房?jì)?yōu)惠價(jià)交易等。文章開(kāi)頭所提的公司，就是以超低價(jià)向關(guān)聯(lián)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)偷逃稅。
三是財務(wù)和會(huì )計核算比較混亂，導致成本和企業(yè)所得稅無(wú)法準確核算。有房地產(chǎn)企業(yè)將建筑成本中的“利息”和“管理費”項目一直掛賬在“在建工程”科目，沒(méi)有按工程項目和完工進(jìn)度及時(shí)分配結轉到“固定資產(chǎn)”科目，少計了房產(chǎn)原值，從而少計了稅款。
四是有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應繳未繳稅費現象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費未按規定時(shí)間申報等。
五是企業(yè)合作建房不按規定申報納稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權，換取部分土地使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
六是回遷房部分未按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納相關(guān)稅費。
七是將自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)分給投資方部分未按規定申報繳納稅費。
八是以房產(chǎn)物業(yè)抵償勞務(wù)款未作收入申報納稅。
九是對連續滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項目，不劃分成本負擔對象，模糊應納稅所得額。
十是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將收到的銀行按揭掛往來(lái)賬，隱匿收入，不繳或少繳稅款。
加快進(jìn)入“護法”時(shí)代
針對房地產(chǎn)目前的諸多問(wèn)題，專(zhuān)家認為，對待房地產(chǎn)業(yè)，宜規范，不宜冷淡，房地產(chǎn)業(yè)亟須進(jìn)入“護法”時(shí)代。
調控市場(chǎng)與加強監管，并不局限于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。國資委研究中心宏觀(guān)戰略部部長(cháng)趙曉博士認為，長(cháng)久以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。一項調查顯示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉以下，其中農民的補償款占5%到10%；城市政府拿走20%到30%；各類(lèi)房地產(chǎn)公司等拿走40%到50%。
土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素，目前開(kāi)始進(jìn)入“護法”時(shí)代。2006年一開(kāi)始，廣州房管部門(mén)就發(fā)出了強烈信號。一度有“天價(jià)地王”之稱(chēng)的琶洲兩地塊PZB1501、1301，因地塊受讓方違約未付清地價(jià)款，近日被解除土地使用權出讓合同。廣州市國土房管局表示，收回兩“地王”只是一個(gè)開(kāi)始，相應的有效清理措施將陸續推出。
廣州市地稅局表示，將加大對違法行為的曝光和懲罰力度。，對于房地產(chǎn)行業(yè)不斷出現的稅收違法現象，繼續加大強查監控力度，通過(guò)開(kāi)展專(zhuān)項檢查行動(dòng)，包括對較大型房地產(chǎn)集團采取“集團式”作戰模式開(kāi)展專(zhuān)案檢查。同時(shí)，地稅部門(mén)將會(huì )采取系列措施加強對稅收違法企業(yè)的執法力度，包括定期公告欠稅企業(yè)名單，阻止欠稅企業(yè)法人代表出境，行使稅收優(yōu)先權，向法院申請強制執行等。(黃玫)
