當房?jì)r(jià)迅速上漲的時(shí)候，所有人都呼吁政府進(jìn)行調控。政府確實(shí)擁有調控房?jì)r(jià)的手段，第一，政府擁有進(jìn)行宏觀(guān)調控的常規政策工具。目前美聯(lián)儲正在連續加息，其主要目的正是為了應對美國的房地產(chǎn)泡沫。房屋市場(chǎng)對利率是高度敏感的，提高利率可以迅速地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，減少投機，從而在一定程度上平抑房?jì)r(jià)。當然，在美國，作為中央銀行的美聯(lián)儲跟政府沒(méi)有太大關(guān)系，但在中國，中央銀行還沒(méi)有這樣的獨立性，政府顯然可以通過(guò)中央銀行的貨幣政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
除此之外，政府還擁有一項特殊的優(yōu)勢:各級政府就是土地的擁有者。尤其是在房地產(chǎn)泡沫最大的城市，住宅用地完全控制在政府手中，政府可以任意地決定土地的供應量、供應類(lèi)型及轉讓價(jià)格。在房?jì)r(jià)急劇上漲的時(shí)候，政府完全可以通過(guò)擴大土地供應的方式，向市場(chǎng)發(fā)出房屋供應大幅度增加的信號，或許能夠有效地抑制價(jià)格上漲。
大約也正因為此，人們對政府的調控寄予極大的期望。
但政府有能力進(jìn)行調控，并不等于政府愿意進(jìn)行調控。而且，悖謬的是，恰恰是讓政府有能力進(jìn)行調控的那個(gè)因素，讓政府不愿意認真地進(jìn)行調控。政府固然為了經(jīng)濟的穩定，為了防范金融風(fēng)險，而樂(lè )于控制房地產(chǎn)泡沫膨脹。但政府是唯一的土地供應商，所以也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一�；谇耙粋�(gè)角色，政府自然不希望房?jì)r(jià)急劇上漲，并希望抑制投機。但從后一個(gè)角色考慮，政府卻傾向于操縱土地供應，抬高地價(jià)，而這必然推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
政府自己很可能就是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)投機者。在幾乎所有城市房?jì)r(jià)暴漲的故事背后，幾乎都可以看到政府的有形之手。這兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控過(guò)程倍顯艱難，且始終未能奏效。去年是房地產(chǎn)調控年，但有的城市期房?jì)r(jià)格去年仍上漲百分之十幾，根源正在于此。
不過(guò)，政府終究不能無(wú)視公眾輿論的壓力。近幾年來(lái)，輿論強烈呼吁政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。輿論提出這樣的訴求，倒并不是擔心房地產(chǎn)市場(chǎng)出現泡沫，相反是為了平抑房?jì)r(jià)，讓中低收入者買(mǎi)得起房，解決窮人的福利問(wèn)題。這樣的訴求，盡管錯誤地把兩個(gè)性質(zhì)完全不同的問(wèn)題攪合到了一起，但表達了人們對于政府責任的一種角色期待。
這種角色期待，與上面說(shuō)的政府作為土地的唯一供應者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控者的兩個(gè)現實(shí)角色相加，讓政府陷入一種剪不斷理還亂的角色困惑之中。
于是，推出“經(jīng)濟適用房”，在政府看來(lái)，似乎就是一種可以三全其美的方案。它可以讓輿論相信，政府在為解決窮人的住房問(wèn)題進(jìn)行努力。它也可以讓人們相信，政府正在通過(guò)調整房屋供應結構對市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控。而政府并不會(huì )因為建設經(jīng)濟適用房而有所損失。政府確實(shí)降低了經(jīng)濟適用房建設用地的出讓價(jià)格，損失了部分應得收益，但在增加經(jīng)濟適用房用地的時(shí)候，政府通常并不增加土地供應總量，因而，經(jīng)濟適用房建設占地會(huì )使整體住房用地供應趨于緊張，推動(dòng)一般住房用地地價(jià)上漲，政府依然可以獲得巨大收益。
但是，三全其美，很可能的事情很可能只是想象而已。政府在自己的正當公共職能與自己在土地市場(chǎng)上的巨大利益之間，過(guò)多地基于經(jīng)濟人理性進(jìn)行政策選擇，試圖實(shí)現政府所需承擔之公共責任的最小化。這可能不是政府承擔公共責任的正確原則。
政府恐怕得具有更多的公共理性。因而，政府要解決窮人的住房問(wèn)題，首先需要厘清自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域的三個(gè)角色:作為土地供應主體的政府，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控者的政府，及解決窮人住房問(wèn)題的政府。這三個(gè)角色的性質(zhì)是大相徑庭的，需要通過(guò)某種制度設計，讓政府抑制其作為土地供應者的經(jīng)濟人理性，而依靠公共理性、按照公共利益最大化的原則進(jìn)行決策。
即便是同在公共理性范圍內，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制資產(chǎn)泡沫，也完全不同于解決低收入者住房的問(wèn)題。前者是政府的宏觀(guān)經(jīng)濟政策問(wèn)題，后者卻屬于社會(huì )財富的二次分配問(wèn)題。前者是貨幣當局要考慮的問(wèn)題，后者是政府的福利責任問(wèn)題。
因此，政府在幫助那些真正的窮人解決住房問(wèn)題的時(shí)候，應完全從社會(huì )福利、從財政再分配的角度考慮，直接補貼窮人。試圖借助自己作為土地供應商的角色，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，以解決低收入者的住房問(wèn)題，其實(shí)是避重就輕�；孟氲褪杖胝咄ㄟ^(guò)購買(mǎi)經(jīng)濟適用房解決住房問(wèn)題，本身就是荒唐的:低收入者買(mǎi)得起房子嗎——哪怕是經(jīng)濟適用房？集中力量搞經(jīng)濟適用房的結果是，政府通過(guò)地價(jià)提供了一些住房補貼，但真正的窮人因為買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房而無(wú)從享受這種補貼。
(來(lái)源：南方都市報 經(jīng)濟人之秋風(fēng)專(zhuān)欄）
