中新網(wǎng)2月14日電 今日出版的《中國經(jīng)濟時(shí)報》載文指出，世界經(jīng)濟可能正處于有史以來(lái)最大的泡沫之中。按照摩根斯坦利的估計，目前來(lái)自房地產(chǎn)、股票和一些商品(如石油、礦石等)的總價(jià)值超過(guò)了20萬(wàn)億美元，相當于全球GDP的50%。這可能是有史以來(lái)最高的比例了！
過(guò)高的房?jì)r(jià)導致了很多問(wèn)題，它導致一些國家如美國儲蓄率過(guò)低，美國成為全球最大的高負債國。導致泡沫產(chǎn)生的原因有二：一是科技進(jìn)步特別是工廠(chǎng)技術(shù)和分銷(xiāo)技術(shù)的進(jìn)步大大提高了工業(yè)的生產(chǎn)率；二是中國等前計劃經(jīng)濟國家融入全球經(jīng)濟當中，給發(fā)達國家的企業(yè)帶來(lái)了強大的沖擊，切斷了貨幣供給與通貨膨脹之間的傳統聯(lián)系，加之工廠(chǎng)技術(shù)發(fā)展使得獲取低價(jià)勞動(dòng)力變得更加容易。
在傳統制造業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)域，物價(jià)下降的壓力越來(lái)越大。但是貨幣供給總是要有發(fā)泄的領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，貨幣供給終于引起了膨脹。當前包括中國一些大城市在內的全球范圍的房地產(chǎn)價(jià)格上升，引起了房地產(chǎn)需求的擴張，從而帶來(lái)了大范圍的房地產(chǎn)泡沫。
房地產(chǎn)業(yè)是什么？傳統的觀(guān)念甚至認為其是一個(gè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)。但是真正的生產(chǎn)環(huán)節在建筑(港臺地區稱(chēng)為“營(yíng)造”)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)幾乎什么都沒(méi)做！所有的價(jià)值增值環(huán)節，例如產(chǎn)品設計、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷(xiāo)售、產(chǎn)籍登記、物業(yè)管理等等，都分別由供應鏈的各個(gè)環(huán)節承擔了。房地產(chǎn)企業(yè)剩下的，就只有資金和理念了。這與金融業(yè)有什么區別呢？所以我認為，房地產(chǎn)企業(yè)充其量是一個(gè)運用資金進(jìn)行資源整合的管理型、服務(wù)型企業(yè)，或者說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)以房屋土地產(chǎn)品為平臺的金融企業(yè)，是金融服務(wù)業(yè)的一個(gè)衍生行業(yè)。從這個(gè)意義上說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果連融資能力都不具備，是沒(méi)有資格在這個(gè)行業(yè)生存的。
當前正在進(jìn)行的宏觀(guān)調控對房地產(chǎn)企業(yè)可謂一場(chǎng)血雨腥風(fēng)的“洗禮”。從大趨勢上看，我認為中國房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)、大營(yíng)造的局面已經(jīng)過(guò)去。主要基于兩點(diǎn)原因：第一，對農民利益的保護意味著(zhù)土地產(chǎn)權在一定程度上的相對回歸，靠剝奪農民利益致富的開(kāi)發(fā)模式一去不復返了；第二，國家基于糧食安全和資源環(huán)境安全的雖然模糊但異常堅定的政策不會(huì )再允許如此規模、如此不計后果的消費型大開(kāi)發(fā)了。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)下一步的方向是什么？我認為當前如下一些重要因素將引起人們生活方式的根本變化，并為與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的新興產(chǎn)業(yè)的誕生蘊藏了巨大的商機：
1、互聯(lián)網(wǎng)、寬帶和移動(dòng)技術(shù)的結合帶來(lái)的人民媒體和民主造星運動(dòng)，對以休閑娛樂(lè )、文化傳媒為目標的房地產(chǎn)企業(yè)可以帶來(lái)一定啟發(fā)。在我看來(lái)，分眾傳媒與其說(shuō)是一個(gè)新興傳媒行業(yè)，不如說(shuō)是一個(gè)更加活生生的房地產(chǎn)業(yè)。試想，如果沒(méi)有那些擁有電梯的新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的合作，分眾傳媒的下場(chǎng)甚至還不如街頭被砸得千瘡百孔的自動(dòng)售貨機的投資者。
2、基于電子商務(wù)技術(shù)的生活服務(wù)行業(yè)在中國擁有巨大的商機。城市是由道路和房屋構成的網(wǎng)絡(luò )體。房地產(chǎn)企業(yè)不能局限于建設開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而應結合其它商業(yè)運營(yíng)、生活服務(wù)，最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)的作用，提升房地產(chǎn)的價(jià)值。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了向土地開(kāi)發(fā)等上游產(chǎn)業(yè)延伸外，是否更應把產(chǎn)業(yè)鏈伸向消費端，例如房屋交易的電子商務(wù)、房屋租賃經(jīng)營(yíng)管理的電子商務(wù)上？我看這方面的前景甚至比房屋建造更大。原因在于，在人均居住面積已經(jīng)提升到相當水平的情況下，盲目的基于不合理利潤的大開(kāi)發(fā)是任何國家不能容忍的。
3、中國當前正在進(jìn)入大眾消費時(shí)代，小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及連接中心城市與衛星城之間的基礎設施建設開(kāi)發(fā)仍有較大市場(chǎng)。中國政府出于對資源環(huán)境的憂(yōu)慮，在“十一五”時(shí)期將加強對制造業(yè)發(fā)展的限制，加之居民收入水平的提高，中國正在進(jìn)入大眾消費時(shí)代。由此大制造、大建造的時(shí)代將逐步成為歷史，吃的(包括食療)、穿的(包括服裝新潮)、住的(更多體現在裝修裝飾和到衛星城居住)、行的(汽車(chē)社會(huì )和航空社會(huì ))、交流的(沙龍、演講、網(wǎng)戀等)方面的需求日益增長(cháng)。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，中心城市由于規模過(guò)于龐大，外延擴張型建設將受到嚴格限制，但衛星城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍具潛力，而連接中心城市和衛星城市之間的交通干道建設，以及衛星城內部的基礎設施建設和城市實(shí)施的維護運營(yíng)管理，其市場(chǎng)機會(huì )仍然是很大的。特別是與中心城市距離較近，但受行政區劃影響而發(fā)展緩慢的地區，隨著(zhù)行政區劃限制的逐步被打破，將擁有良好的開(kāi)發(fā)前景。
4、外向型的商業(yè)貿易房地產(chǎn)在我國將是一個(gè)大方向。中國目前在很多領(lǐng)域已經(jīng)成為世界工廠(chǎng)，但高污染、低成本、低質(zhì)量制造的特征非常明顯，大量的利潤被來(lái)自國外的經(jīng)銷(xiāo)商攫取。所以今后企業(yè)品牌建設日益重要。在目前國營(yíng)外貿公司名存實(shí)亡的格局下，擁有自身品牌、來(lái)自本土私營(yíng)勢力的外貿公司將可能成為世界國家與中國進(jìn)行貿易的強大力量，它們將逐步打破外國經(jīng)銷(xiāo)商壟斷其本國市場(chǎng)的勢力。因此，今后基于中國工業(yè)品貿易的博覽會(huì )、展示大廳、論壇等房地產(chǎn)形式將越來(lái)越多，這是一個(gè)大方向。
5、科技研發(fā)類(lèi)、設計類(lèi)、咨詢(xún)類(lèi)、市場(chǎng)研究類(lèi)等創(chuàng )意性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)具有良好的發(fā)展前景。創(chuàng )意型產(chǎn)業(yè)最大的特點(diǎn)是資源空間占用小、環(huán)境保護好，但附加值極高，對文化的要求很高，非常適合把大城市老城區工業(yè)化時(shí)代遺留下來(lái)的老廠(chǎng)房和老倉庫，經(jīng)過(guò)藝術(shù)設計和改造，演變?yōu)檫m合現代人工作和交流的場(chǎng)所，成為歷史風(fēng)貌和現代元素相結合的具有獨特魅力的房地產(chǎn)。例如上海市就按照市場(chǎng)化方式，保護性開(kāi)發(fā)了一批老洋房、老大樓、老廠(chǎng)房、老倉庫，相繼建成了一批具有較高知名度的創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園，吸引了大批世界各地的創(chuàng )意型企業(yè)和具有創(chuàng )新思維的優(yōu)秀人才在上海創(chuàng )業(yè)發(fā)展，成為時(shí)尚品牌發(fā)布、專(zhuān)業(yè)展覽、商務(wù)交流的重要成所，為上海大都市發(fā)展注入了新的活力、魅力和動(dòng)力。(曹建海)
