企盼著(zhù)房?jì)r(jià)下跌者的愿望恐怕又要落空了。2005年的宏觀(guān)調控僅使房?jì)r(jià)上漲的速度減緩了一些。2006年，房?jì)r(jià)下降可能仍是一個(gè)夢(mèng)想。
今年房?jì)r(jià)不會(huì )下降
提到房地產(chǎn)，最敏感的詞匯是“房?jì)r(jià)”。筆者認為房?jì)r(jià)不會(huì )下跌，主要理由有三點(diǎn)。
首先，抑制需求的同時(shí)供應量在減少。2004年實(shí)行“招拍掛”以來(lái)，政策因素導致土地進(jìn)入市場(chǎng)步伐放緩，加上避免投資過(guò)熱的宏觀(guān)調控措施，房地產(chǎn)先行指標回落，投資增速下降。拆遷政策的改進(jìn)在客觀(guān)上造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程減緩，房屋供應量減少。銀根對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮沒(méi)有得到根本性改善。同時(shí)，房地產(chǎn)信托在2005年受到整頓，房地產(chǎn)基金尚不能成為主流的融資渠道，由于股權分置改革，地產(chǎn)公司幾乎沒(méi)有通過(guò)證券市場(chǎng)融資，房地產(chǎn)業(yè)整體資金緊張，開(kāi)發(fā)節奏大大放緩。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在加強。大多數人認為房?jì)r(jià)是由供求關(guān)系決定的。其實(shí)并非如此。賣(mài)方主導使房地產(chǎn)市場(chǎng)不屬于完全競爭性市場(chǎng)，在這樣一個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以人為地囤積土地，減少供應，抬高價(jià)格，房?jì)r(jià)不是完全由供求關(guān)系決定的。房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以順利實(shí)現傳導，同時(shí)實(shí)現超額的利潤。另外，供求對房?jì)r(jià)有相當大的影響。供求失衡會(huì )更加強化地產(chǎn)商的壟斷屬性，會(huì )更加凸顯房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)的特征。綜合來(lái)看，宏觀(guān)調控下的優(yōu)勝劣汰大大提高了行業(yè)的集中度，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位反而在加強。
第三，抑制房?jì)r(jià)的有效措施短期內很難施行。調控房?jì)r(jià)的手段還有土地年租制、提高審批效率、限制購買(mǎi)多套住房、城市郊區化發(fā)展等。但有些牽涉的利益面太廣，推行的難度非常大；有些是長(cháng)效措施，短期內難以起到立竿見(jiàn)影的作用。
成交量難以大幅下滑
有價(jià)無(wú)市同樣是對房地產(chǎn)行業(yè)的重大沖擊。從政策、需求的角度分析，今年成交量不可能大幅下降。
政策不會(huì )容許成交量大幅萎縮，因為它會(huì )傷及所有參與者的利益。房地產(chǎn)行業(yè)地位如此重要，一旦成交量萎縮，地方政府失去的是就業(yè)機會(huì )和財政收入，銀行失去的是重要的客戶(hù)和利潤來(lái)源，上下游企業(yè)失去了飯碗，購房者居住條件的改善遲遲得不到滿(mǎn)足。如果是這樣，政策怎么會(huì )容許？
從房地產(chǎn)需求的角度分析，成交量不會(huì )大幅下降，因為有旺盛的需求支撐。即使政策重點(diǎn)打壓的投資性需求，下降幅度也不會(huì )太大。這主要是因為：一些城市和地區的人均GDP已經(jīng)是全國的4倍，在這些地區，房屋的買(mǎi)賣(mài)不僅是為了滿(mǎn)足居住的需求，更重要的是作為一種保值和增值的工具，即投資的需求。即便是居住，也會(huì )同時(shí)考慮其投資的功能。另外，2005年的宏觀(guān)調控也擋不住海外基金投資中國房地產(chǎn)的步伐，目前來(lái)看，這些基金的總量雖然不大，但是示范效應不容忽視。
理性看待地產(chǎn)股回調
1998年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中已經(jīng)實(shí)現了高度的市場(chǎng)化，但政府仍控制著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)的主要外部資源：土地和資金。土地轉讓一級市場(chǎng)是政府主導，多數開(kāi)發(fā)資金來(lái)自于銀行。從消費需求的角度來(lái)看，房改拉動(dòng)需求，按揭貸款支持需求，拆遷創(chuàng )造需求。房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)政府主導的行業(yè)。2006年，上述特征不會(huì )有本質(zhì)性的改變，因此投資房地產(chǎn)上市公司的最大風(fēng)險仍是政策面。
今年政策的主基調將是維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩定發(fā)展。經(jīng)過(guò)2005年房地產(chǎn)調控的洗禮，投資者對政策的承受力應該有所增強。對政策的擔心僅是前期漲幅過(guò)高的地產(chǎn)股調整的一個(gè)由頭，對此投資者應理性看待。
來(lái)源：中國房地產(chǎn)報 作者：段海
