中新網(wǎng)3月15日電 據《第一財經(jīng)日報》報道，14日獲悉，北京市土地一級開(kāi)發(fā)(下稱(chēng)“一級開(kāi)發(fā)”)招投標政策已獲審批通過(guò)，將于月內出臺。這意味著(zhù)長(cháng)期處于政府指派的土地一級開(kāi)發(fā)駛入市場(chǎng)透明化運行軌道。
引入政府財政補貼
北京市國土資源局局長(cháng)安家盛透露，一級開(kāi)發(fā)權將通過(guò)招投標方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)。所謂一級開(kāi)發(fā)是指按照城市規劃、城市功能定位和經(jīng)濟發(fā)展的要求，由政府統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、制定土地用途及規劃設計、地上及地下市政基礎設施和社會(huì )公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開(kāi)發(fā)行為。
尤為重要的是，政府將打造全新的資金平臺，引入財政收入補貼到土地儲備資金中。安家盛表示，有兩種方式來(lái)加大資本金總量。一是從政府獲得的土地出讓金中單獨拿出一部分作為一級開(kāi)發(fā)費用；二是政府與銀行合作，按照1：3或1：5的比例出資。
此前，一級開(kāi)發(fā)一直是由市國土整理儲備中心從事，或由政府指定某個(gè)國有企業(yè)。引入競爭機制，將令土地的一級開(kāi)發(fā)與二級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)(房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā))各自獨立。陽(yáng)光一百常務(wù)副總范小沖認為，一級開(kāi)發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)運行，使房地產(chǎn)市場(chǎng)從源頭上更加透明化、專(zhuān)業(yè)化。
開(kāi)發(fā)企業(yè)的應得利益也分為兩種情況：如果是包清工(開(kāi)發(fā)企業(yè)只負責施工)將獲得2%的管理費。如果由開(kāi)發(fā)企業(yè)負責籌措資金、征地拆遷和進(jìn)行相關(guān)市政建設等工作，那么政府將付給開(kāi)發(fā)企業(yè)投資總成本8%的利潤。
開(kāi)發(fā)商“曲線(xiàn)救國”
天下攘攘，皆為利往。絕大多數開(kāi)發(fā)商在接受采訪(fǎng)時(shí)表現出了對一級開(kāi)發(fā)的極大興趣，其中誘惑，絕非僅僅來(lái)自于一級開(kāi)發(fā)的穩定收益。
自實(shí)行國有土地出讓招、拍、掛政策以來(lái)，政府供地一直在緊縮，拿地難、地價(jià)高成為開(kāi)發(fā)商最頭疼的問(wèn)題。很多知名大企業(yè)紛紛在土地拍賣(mài)中落馬。因此，繞道一級市場(chǎng)，成為開(kāi)發(fā)商“曲線(xiàn)救國”的策略。明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監陳云峰認為，開(kāi)發(fā)商如果參與了一級土地開(kāi)發(fā)，拿地時(shí)就會(huì )主動(dòng)得多。
雖然一級開(kāi)發(fā)完成后，土地仍會(huì )拿到二級市場(chǎng)進(jìn)行正常的招、拍、掛，但是，由于開(kāi)發(fā)商參與前期的工作，相當清楚地塊的各方面情況，尤其在土地成本核算方面占據絕對優(yōu)勢。譬如，開(kāi)發(fā)商會(huì )使出一些伎倆：虛加成本以提高土地出讓底價(jià)，使得其他不明就里的開(kāi)發(fā)商不敢摘牌。這一點(diǎn)從北京土地整理儲備中心網(wǎng)站上公布的土地交易結果：從很多地塊的受讓方與該地塊的一級開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)系甚密中可以窺出一些端倪。(許慧穎)
