中新網(wǎng)3月16日電 據《中國經(jīng)濟時(shí)報》報道，堅持了兩年的房地產(chǎn)調控在地方上正遇到強硬的阻力，這給中央最初全面推行調控政策的預想造成障礙。3月初，有市場(chǎng)觀(guān)察人士發(fā)出警告，認為針對中國房地產(chǎn)的調控成敗將最終取決于地方政府的態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序與理性能否得到恢復，前提首先必須是政策能在多大程度上馴服地方政府。
“他們充當了開(kāi)發(fā)商的利益代言人，甚至反對中央制定和出臺的房地產(chǎn)調控政策，竭力阻止中央出臺進(jìn)一步的措施，并試圖盡快結束這一輪的調控�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院財政與貿易經(jīng)濟研究所副研究員張群群表示。
在本輪跨度達五年之久的房地產(chǎn)非理性繁榮時(shí)期，張群群認為，一些地方政府起到了很不好的作用，身居幕后縱容投機炒作，成為土地適度饑渴政策的制定者和執行者、土地開(kāi)發(fā)權錢(qián)交易的參與者。
廣州房地產(chǎn)資深分析人士樂(lè )耀輝表示，一些地方政府公然違背國家政策，成為坐地經(jīng)營(yíng)的炒房勢力。他說(shuō)，雖然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不過(guò)地方政府絕對是近年中國炒房的核心組成部分，“和開(kāi)發(fā)商一樣是炒房大軍中的大贏(yíng)家�！�
地方豪賭房地產(chǎn)
在過(guò)去的兩個(gè)月里，上饒縣政府一直在為商品房高空置率做補救工作。這個(gè)實(shí)際城鎮人口不到6萬(wàn)的中部縣城，在經(jīng)過(guò)三年時(shí)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，現在出現了50多萬(wàn)平米的房屋積壓，市場(chǎng)顯得疲軟不堪。地方執政官員在全縣經(jīng)濟工作會(huì )議上表示要借助一系列措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
他們在今年1月下發(fā)了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一項試行意見(jiàn)，決定用一年時(shí)間，向在縣城規劃區內購買(mǎi)符合政府指導價(jià)的新建商品住房發(fā)放補貼，購房戶(hù)可按不同購房?jì)r(jià)格分享每平方米30元或60元的政府購房補貼。同時(shí)，縣城外人口只要在縣城規劃區內購買(mǎi)了商品房(含二手房)，本人、直系親屬及5名以?xún)扰韵涤H屬憑房產(chǎn)證即可辦理城市戶(hù)口，并享有城鎮居民子女就學(xué)和社會(huì )保障等所有待遇。
政府同時(shí)將給獲得國家、省、市經(jīng)典樓盤(pán)名譽(yù)的開(kāi)發(fā)商分別進(jìn)行30萬(wàn)、20萬(wàn)、5萬(wàn)元獎勵。地方官員說(shuō)，這一切讓他們的市場(chǎng)復又充滿(mǎn)生機和活力。
事實(shí)上，通過(guò)這些政策，政府正在為自己曾經(jīng)大量出讓土地導致樓市開(kāi)發(fā)過(guò)度的泡沫風(fēng)險埋單。他們的官員說(shuō)，如果積壓的商品房遲遲無(wú)法得到消化，后果顯然不會(huì )樂(lè )觀(guān)。因此，在醫院等一些公開(kāi)場(chǎng)所的墻體上，張貼著(zhù)他們鼓勵民眾購房的通知，而這種全民動(dòng)員讓一些人感到不安。
“有人說(shuō)這是與中央政策相違背的，你覺(jué)得呢？”一位當地居民反問(wèn)記者。一些民眾對此也展開(kāi)過(guò)討論，他們并不認為這項措施對他們有什么幫助，因為縣城的房?jì)r(jià)借這個(gè)機會(huì )又漲了，原有樓盤(pán)的優(yōu)惠也被全部取消，買(mǎi)房又要泡湯了。而在省、市主管部門(mén)那里，對這項措施則未置可否，盡管他們都拿到過(guò)那份《意見(jiàn)》。
張群群說(shuō)，一些地方政府和行業(yè)主管部門(mén)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調控問(wèn)題，表現出的是一種不科學(xué)的發(fā)展觀(guān)、不合理的政績(jì)觀(guān)。
樂(lè )耀輝則說(shuō)，在經(jīng)濟快速發(fā)展和城市人口暴漲的大背景下，從地方政府到開(kāi)發(fā)商都在做一件極其危險的事情：誤把“支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)作為搖錢(qián)樹(shù)”，拼命發(fā)展，拼命圈錢(qián)。由于地方政府在土地方面擁有生殺大權，出售土地一直以來(lái)都是地方政府最好的財政來(lái)源，于是他們從土地的管理者和使用者嬗變?yōu)槌鲑u(mài)土地的“商人”，形成一種“價(jià)高者得，關(guān)系好者得”的交易現象，“實(shí)際上，土地成為官商勾結的最好橋梁之一�！�
在大量出讓土地的同時(shí)，地方執政官員在城市建設方面急于求成。中部地區一位官員說(shuō)，房地產(chǎn)牽動(dòng)上下游70個(gè)產(chǎn)業(yè)，盡管?chē)以谡{控，但在他們那里，房地產(chǎn)仍處于起步階段。受這種觀(guān)念的影響，房地產(chǎn)投資形成熱潮。
炒地還是炒房？
一些批評家表示，地方政府不是直接的炒房者，但是它對待房地產(chǎn)行業(yè)的行為為炒房提供了良好的溫床，這就是炒地和造市。而這兩種行為事實(shí)上含有間接炒房的性質(zhì)，即便地方政府絕無(wú)意圖進(jìn)行直接的商品房交易套現。
樂(lè )耀輝說(shuō)，地方政府從土地出讓到房地產(chǎn)商項目融資等方面都存在巨大的政策性?xún)A斜，這無(wú)異也是在參與炒房投機。
房地產(chǎn)批評家竇化侖對本報記者說(shuō)，在西安的某個(gè)區域，之前地價(jià)是50萬(wàn)元左右一畝，在公開(kāi)透明的招標口號下，經(jīng)過(guò)竟標達到了160萬(wàn)一畝，翻了3倍多。這是公正規則的體現，是合法交易，但未必是合理的。
他說(shuō)，公開(kāi)招標是為了杜絕不良開(kāi)發(fā)商，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性，但并不是說(shuō)政府和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商皆大歡喜就是消費者的喜事。因為地方政府賺的差價(jià)、開(kāi)發(fā)商賺的利潤都需要消費者來(lái)承擔。而房?jì)r(jià)的相應增長(cháng)，加上土地供應量的限制，給了投資者們可趁之機。
通過(guò)炒地引至投機的現象在中國一些地方有著(zhù)長(cháng)久的歷史，北京一位不愿具名的閻姓學(xué)者認為，中央與地方政府因為在經(jīng)濟增長(cháng)方式及未來(lái)利益分配上有沖突，導致政策出現斷層，上行下不達。
這種情況無(wú)疑危險。他說(shuō)，由于地方政府對銀行分支機構擁有支配權，在上世紀90年代初期的經(jīng)濟過(guò)熱中，險些釀成一場(chǎng)致命的金融危機。1990年代中期之后，地方政府手中的金融權力被悉數上收。地方政府賴(lài)以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)并能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味著(zhù)，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。
與此同時(shí)，它的成本卻仍然是零，因為土地的減少，銀行的壞帳、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來(lái)承擔最終責任的。正是這種成本和收益的極端不對稱(chēng)性，受極端本位主義的驅使，使他們開(kāi)發(fā)這一稀有資源幾乎達到了毫無(wú)節制的程度。
在過(guò)去的2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，與1998年的67億相比增長(cháng)近140倍。而在1998年-2003年的5年間，中國發(fā)行國債也不過(guò)9300億元。除此之外，在整個(gè)房地產(chǎn)建設、交易的過(guò)程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30%～40%左右�！斑@些滾滾而來(lái)的財富大都流進(jìn)了地方政府以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)部門(mén)的口袋�！�
竇化侖說(shuō)，地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因為是受益者，在穩定房?jì)r(jià)等工作中就無(wú)法堅定的執行國家的一系列指令，對房?jì)r(jià)的上升或明或暗的起了包庇的作用。(章劍鋒)
