中新網(wǎng)3月17日電 據《市場(chǎng)報》報道，去年的今天，央行調整個(gè)人住房貸款政策，時(shí)稱(chēng)“房貸新政”。以此為始，中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控政策在幾個(gè)月內連推不斷，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……聲勢之大，輻射之廣，爭論之烈，反應之強，不斷刺激著(zhù)利益各方敏感的神經(jīng)。
如今，在周年已至、“大考”過(guò)后、總結回顧之際，我們卻無(wú)奈地發(fā)現，房?jì)r(jià)依舊不斷走高，當初“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續發(fā)展”的調控初衷并未完全實(shí)現。去年的今天，央行調整個(gè)人住房貸款政策，時(shí)稱(chēng)“房貸新政”。以此為始，中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控政策在幾個(gè)月內接連不斷，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……聲勢之大，輻射之廣，爭論之烈，反應之強，不斷刺激著(zhù)利益各方敏感的神經(jīng)。
驚魂160天房產(chǎn)業(yè)舉國博弈
從3月17日至8月24日，160天的時(shí)間。在這期間，中央各部委一系列的宏觀(guān)調控政策頻頻出手，其影響面之廣，輻射到了每一個(gè)利益方的神經(jīng)末梢。
房貸加息 開(kāi)發(fā)商“無(wú)甚感覺(jué)”
加息了！2005年3月17日，央行調整個(gè)人住房貸款利率的消息，在很長(cháng)一段時(shí)間內成為公眾和媒體討論的熱點(diǎn)。盡管只是0.2%這個(gè)微不足道的數字，卻終結了已實(shí)行7年的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠政策。
那段時(shí)間在北京市通州區買(mǎi)下一套兩居室的高國東先生告訴記者：“當時(shí)本來(lái)就囊中羞澀，好不容易湊齊首付買(mǎi)了房，利率就漲了，算起來(lái)這套房子又貴了不少錢(qián)�！钡拇_，與中央的許多金融政策不同，此次新政讓許多群眾不得不重新掂量了一下自己的錢(qián)袋。
加息政策發(fā)布以后，有機構對北京、上海、廣州等地的公眾進(jìn)行電話(huà)調查，結果顯示，42%的已購房者因此表示考慮籌措一筆資金，提前還貸。銀行人士當時(shí)向媒體透露，從央行公布加息的第二天，按揭中心的電話(huà)就被“打爆”了，很多購房者要求提前還款。
眾所周知，房貸新政的真正的矛頭所指是房地產(chǎn)商。然而他們卻絲毫沒(méi)有緊張，并紛紛表示認可這一政策，認為取消房貸優(yōu)惠是讓房貸消費正�；拈_(kāi)始。但除了這些表態(tài)之外，地產(chǎn)商們仍然堅持房地產(chǎn)業(yè)無(wú)泡沫的觀(guān)點(diǎn)，認為房貸加息對地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚微。北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)部總監李淵，當時(shí)曾就房貸新政向記者表態(tài)：“無(wú)甚感覺(jué)�！逼浜竺暣笤氲谋本┤A遠集團總裁任志強當時(shí)也表示：“房地產(chǎn)加息對中等收入者壓力最大，真正有錢(qián)的人不在乎利息高一點(diǎn)�！�
新舊八條 “地荒論”無(wú)端走紅
房貸新政實(shí)施8天，開(kāi)發(fā)商正氣定神閑，國務(wù)院辦公廳2005年3月26日發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》，指出由于部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，導致一些地方住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，并要求地方政府及相關(guān)部門(mén)抑制價(jià)格過(guò)快上漲。
“晚買(mǎi)一年等于白干兩年”，這是許多白領(lǐng)人士購房的總結。盡管房?jì)r(jià)一路飆升已經(jīng)數年，國務(wù)院的一紙通知終于讓“房?jì)r(jià)是否過(guò)高”的爭論塵埃落定。北京某置業(yè)公司副總告訴記者：“如果國家認定房?jì)r(jià)過(guò)高，可能會(huì )有新的措施出臺�！�
果然，僅僅一個(gè)月之后的2005年4月27日，溫家寶總理指出商品房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，并提出八條措施，加上前面《通知》中的八條意見(jiàn)，分別被業(yè)界稱(chēng)為“舊八條”和“新八條”。調控信號密集，許多開(kāi)發(fā)商真正感到了不祥。曾對加息表示“無(wú)甚感覺(jué)”的李淵也開(kāi)始沉不住氣，他告訴記者：開(kāi)發(fā)商不怕單個(gè)政策，怕的是一個(gè)政策接一個(gè)政策！
當時(shí)，許多購房者對調控的未來(lái)充滿(mǎn)了期望，甚至有人希望如易憲容所言：上海的房?jì)r(jià)下降50%，北京的房?jì)r(jià)下降30%。但“地荒論”的陡然升溫，驚擾了不少人的白日夢(mèng)�！暗鼗恼摗闭J為，房?jì)r(jià)上漲的主要原因并不是開(kāi)發(fā)商為了獲取暴利，而是由于土地成本太高�！暗鼗恼摗卑逊�?jì)r(jià)飛漲的原因，歸結到了政府的土地政策上。
國土資源部隨之做出反應，表示所謂“地荒”是不存在的。針對地荒傳聞最多的北京市，國土資源部有關(guān)負責人明確表示，北京現在批出的可供建設住宅，并且已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過(guò)規劃的開(kāi)發(fā)用地已有9000萬(wàn)平方米，可以建設3億到4億平方米的商品房。如果按照現在每年的竣量計算，北京現在已經(jīng)批出的土地足夠建設10年住宅。
全額征稅 炒房團“萬(wàn)夫所指”
隨著(zhù)新舊“國八條”的陸續出臺，“炒房團”成為被關(guān)注的焦點(diǎn)之一，各種有關(guān)溫州炒房團、山西炒房團的神秘傳說(shuō)不脛而走，并逐漸成為不少人憤慨的對象。2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，推出了打擊炒地、抑制投機和禁止期房轉讓等措施。七部委的意見(jiàn)被稱(chēng)為“組合拳”，其中條款引起業(yè)界的極大關(guān)注。打擊投機炒房者，稱(chēng)為調控的階段性重點(diǎn)。
尤其引起業(yè)界關(guān)注和震動(dòng)的是，2005年6月1日被一些人稱(chēng)為“大限”。原因是從這天起，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足兩年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。其核心顯而易見(jiàn)：打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒賣(mài)行為。為了避免成為打擊對象，許多媒體報道了炒房者和時(shí)間賽跑的壯觀(guān)景象：很多城市的二手房市場(chǎng)出現大面積拋盤(pán)，不少投資者讓價(jià)銷(xiāo)售；北京的三大房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中的我愛(ài)我家二手房一周內日均掛牌量增幅50%；中大恒基和鏈家兩家經(jīng)紀機構的日均掛牌量的增幅也分別達到20%左右。
期房風(fēng)波 開(kāi)發(fā)商抱團反撲
令許多開(kāi)發(fā)商始料不及，2005年8月中旬，央行公布《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，部分內容引起軒然大波：“很多房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預售制度，因此可以考慮取消�！�
此舉猶如巨石擊水。對于央行建議，消費者大多拍手稱(chēng)快。有人表示：現在許多開(kāi)發(fā)商是借殼圈地、借錢(qián)蓋房、期房贏(yíng)利，這種經(jīng)營(yíng)模式不但使購房人面臨巨大的質(zhì)量風(fēng)險，而且一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，購房人的錢(qián)很可能血本無(wú)回。易憲容表示：“一些人通過(guò)銀行金融杠桿工具，套取銀行的資金為其牟取暴利。如果獲得暴利就歸個(gè)人；如果一旦市場(chǎng)出現風(fēng)險，就容易轉嫁給銀行。而最后來(lái)承擔銀行風(fēng)險的，當然是整個(gè)社會(huì )廣大民眾了�！�
據央行房地產(chǎn)金融分析小組認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中64.3%的資金都是預售帶來(lái)的，預售支撐了開(kāi)發(fā)商的脊梁。也許正因為如此，與其他已經(jīng)出臺的調控措施相比，開(kāi)發(fā)商對取消預售的建議似乎更難接受。不久，建設部組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)、金融部門(mén)和中國社科院召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )進(jìn)行討論，會(huì )上開(kāi)發(fā)商對央行的建議提出了言辭激烈的反對。
2005年8月24日，建設部明確表態(tài)：國家近期不會(huì )取消商品房預售制度，并表示近期內不會(huì )再有大的宏觀(guān)調控政策出臺。至此，緊張了半年的許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，終于重新將笑容掛在臉上，并紛紛向媒體表示樓市將“走出觀(guān)望”。
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