住房市場(chǎng)從租房到買(mǎi)普通房再到公寓別墅，不過(guò)是正常的梯次消費，靠政策人為干預價(jià)格既不必要也起不了什么作用。從某種程度上說(shuō)，所謂經(jīng)適房只是畫(huà)了張餅,不但不能緩解住房緊張的矛盾，甚至還會(huì )加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。
住房問(wèn)題是當今熱點(diǎn)之一，為了實(shí)現“居者有其屋”的目標，各級政府采取了不少措施，經(jīng)濟適用房就是其中之一。應該說(shuō)，推出經(jīng)濟適用房的初衷是好的，但是良好的初衷并不真正意味著(zhù)良好的結果�，F行的經(jīng)濟適用房操作模式最大的弊端在于制造了事實(shí)上的住房?jì)r(jià)格雙軌制，客觀(guān)上造成因資本逐利而導致經(jīng)濟適用住房供應高度短缺、脫離應受惠人群等問(wèn)題。解決的方法則應在堅持低收入人群也能居者有其屋的前提下，盡快將出售改為出租，由國家擁有資源并真正將資源配置給符合條件的人群。
首先，住房需求并不等于買(mǎi)房需求，也就是說(shuō)，有房住并不等于要有自己的房住。即使發(fā)達國家也不是人人都有自己名下的住房，也不是所有買(mǎi)得起房的人一定會(huì )去買(mǎi)房。如果用交通需求來(lái)作比較，租房買(mǎi)房好比坐出租車(chē)和開(kāi)私家車(chē)，這里面有一個(gè)所有權的重大差別。如果套用經(jīng)濟適用房的邏輯于交通的話(huà)，那就是“行者有其車(chē)”，等于通過(guò)減免稅收、價(jià)格管制等政策讓“窮人”、“老百姓”買(mǎi)得起夏利，這自然會(huì )刺激那些甚至“寶馬級”的富人偽裝成窮人搶購。當然，擁有產(chǎn)權后，是自用還是出租出售用于牟利就誰(shuí)也管不著(zhù)了。
其次，所謂窮人富人是靜態(tài)的、相對的概念。既有超女的一夜成名，也有富豪的投機失敗，在收入多元化的今天，用工資條上的數字來(lái)判斷個(gè)人的經(jīng)濟狀況未免過(guò)于片面。按法律，如今個(gè)人的不變指標恐怕就剩下身份證號碼和姓名性別了，而經(jīng)濟適用房政策卻企圖以某個(gè)時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)指標應萬(wàn)變，理論上只要你申請的那一刻是“窮人”或被認定為“窮人”就可以享受優(yōu)惠，這種“偽裝”窮人的成本和今后可能獲得的利益相比當然可以忽略不計。
住房?jì)r(jià)格是地段、戶(hù)型、朝向、配套設施甚至投機等多重因素綜合作用的結果，而經(jīng)濟適用房則是靠行政手段制定價(jià)格，是典型的計劃經(jīng)濟產(chǎn)品，這等于人為制造“雙軌制”，理性的“經(jīng)濟人”一定會(huì )選擇低價(jià)品，由此導致經(jīng)濟適用房在理論上永遠供不應求，其外在表現就是卷鋪蓋連夜排長(cháng)隊。因為人們都覺(jué)得，為了得到一輛免費車(chē)的總收益，“排幾天隊的代價(jià)是值得的”。
一項政策的制定如果違背經(jīng)濟規律，必然在現實(shí)中扭曲地體現出來(lái)，事實(shí)也正是如此，各地對經(jīng)濟適用房普遍興趣不高，有的已經(jīng)從補磚頭改為補人頭，有的干脆取消。北京也經(jīng)歷了從排隊到搖號到定向發(fā)售拆遷戶(hù)的過(guò)程，這等于將大量“合格的窮人”拒之門(mén)外，早已背離了經(jīng)濟適用房的初衷。其實(shí)拆遷戶(hù)未必是窮人，拆遷補償應該由市場(chǎng)決定，是拆遷戶(hù)和開(kāi)發(fā)商的博弈，如果用名義上應該惠及全民的經(jīng)濟適用房定向補償，就等于用一種不公去彌補掩蓋另一種不公，反而造成更多的不公和混亂。
從香港和新加坡等地的實(shí)踐來(lái)看，提供住房方面的保障主要靠廉租房，對困難戶(hù)只是收取象征性的房租。坦率地說(shuō)，廉租房的確品質(zhì)不高，但這的確就應該是住房保障的本來(lái)意義，救濟品應該是粥和饅頭而不該是燕窩魚(yú)翅，否則就有用于牟利的可能。去年出臺的政策限制了經(jīng)濟房的面積，等于縮小了雙軌制的差價(jià)，但產(chǎn)權的存在仍然使得獲取經(jīng)濟適用房有數萬(wàn)乃至數十萬(wàn)不等的利益。經(jīng)濟常識告訴我們，爭奪這種利益的“套利”行為還會(huì )繼續下去，直到價(jià)差消失，或者成本抬高(定向銷(xiāo)售就是隱性成本抬高)，使廉租房用于套利的可能近于零。
住房市場(chǎng)從租房到買(mǎi)普通房再到公寓別墅不過(guò)是正常的梯次消費，和從打的到買(mǎi)夏利、富康、寶馬類(lèi)似。只要有需求就會(huì )有供給，靠政策人為干預價(jià)格既不必要也起不了什么作用。從某種程度上說(shuō)，所謂經(jīng)適房只是畫(huà)了張餅,不但不能緩解住房緊張的矛盾，甚至還會(huì )加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。
�。▉�(lái)源：國際金融報 作者：中立）
