中新網(wǎng)4月10日電 房?jì)r(jià)不斷上漲，普通民眾普遍感嘆買(mǎi)不起房子。于是，相關(guān)部門(mén)不斷出臺各種措施，從系統的宏觀(guān)調控措施，到不同的官員表態(tài)，應有盡有。比如，國土資源部官員就表示，將更為準確地界定別墅的范圍，并禁止這方面的用地。
今日出版的《新京報》載文指出，其實(shí)，就在幾天前，北京市已經(jīng)公布了今年的土地供應計劃，據此，今年將限制高檔住宅商品房土地供應，禁止高檔別墅用地。這類(lèi)措施或許可以節約土地資源，但它們不大可能抑制房?jì)r(jià)上漲。相反，這些措施可能使房?jì)r(jià)更快上漲。
在房屋買(mǎi)賣(mài)中，影響需求的主要因素是利率、土地供應量、房屋供應量等變量，及人們對于這些變量的預期。假如人們確信，土地供應正在減少，那他就會(huì )相信，房屋價(jià)格將會(huì )繼續上漲，此時(shí)，如果利率維持在較低水平，他就會(huì )作出入市購買(mǎi)的決策，從而形成對房屋的新需求。而開(kāi)發(fā)商預期到消費者的這種反應，自然會(huì )抬高房屋價(jià)格。
因此，抑制房屋價(jià)格，就政府所能利用的經(jīng)濟政策而言，主要不外兩條：第一，提高消費貸款利率，增加購買(mǎi)成本，抑制人們的購買(mǎi)熱情；第二，增加土地供應量，讓人們形成房屋供應將會(huì )大于需求的預期，這同樣會(huì )抑制人們的購買(mǎi)沖動(dòng)。購買(mǎi)意向萎縮，開(kāi)發(fā)商心中發(fā)虛，自然會(huì )降低報價(jià)。
文章指出，為應對房屋價(jià)格持續上漲，與土地供應有關(guān)的各項政策，大多是縮減土地供應，或者提高了獲得土地的門(mén)檻，提高土地轉讓成本。
比如，2005年，北京市住宅商品房用地實(shí)際供應量為627公頃、商服用地428公頃，兩者供應量大大低于原計劃，只完成了計劃的35.8%和77.8%，而新公布的2006年的供地計劃，住宅土地計劃供應量比2005年又有所下降。這種局面推動(dòng)土地價(jià)格急劇上漲。土地縮減導致住宅供應量下降。2005年全年，北京市商品住宅新開(kāi)工面積1983.2萬(wàn)平方米，同比下降10.1%。預期到供應將會(huì )減少，消費者自然會(huì )積極入市，從而推動(dòng)房屋價(jià)格上漲。因此，從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的雷聲猶在耳邊回響，而北京市房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始不斷上漲，僅今年1、2月份，就增長(cháng)了17.5%.廣州的情況大體類(lèi)似。
于是，有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家又開(kāi)始把矛頭指向高檔住房和別墅，認為這些單價(jià)較高的房屋供應量過(guò)大，拉高了房屋總體平均價(jià)格。因此，這兩年來(lái)，政府連續采取嚴厲措施。專(zhuān)家們分析說(shuō)，嚴控高檔房土地供應，不管是從算術(shù)平均還是加權平均來(lái)計算，都將有利于拉低房?jì)r(jià)。
但是，要使這一政策發(fā)揮效力，要有一個(gè)前提：中低檔住宅用地供應量顯著(zhù)增加，并彌補高檔住宅用地縮減的缺口，從而保持住宅土地供應總量增加。否則，高檔住宅供地減少，必然產(chǎn)生兩個(gè)效應：第一，推動(dòng)高檔住宅價(jià)格更快上漲，因為這個(gè)細分市場(chǎng)的供給將會(huì )減少；第二，同時(shí)，這一市場(chǎng)上消費者的購買(mǎi)力得不到有效釋放，將會(huì )轉向中低檔住宅市場(chǎng)，從而推動(dòng)中低檔房屋價(jià)格上漲。尤其是，大量投機性資本似乎主要集中于高檔項目與中檔項目交界的地方，買(mǎi)主很快可以將目光下移。于是，為了解決中低收入群體住房問(wèn)題的政策，到頭來(lái)，反而讓他們所要買(mǎi)的房屋可能被比他們收入更高的群體搶走，至少使其價(jià)格漲得更離譜。
因此，決策部門(mén)在做自己的推理的時(shí)候，要更加清楚和相信市場(chǎng)自身的邏輯。面對目前房屋價(jià)格仍然非理性上漲的局面，一個(gè)有利的選擇是，保持高檔住宅土地供應量不變，同時(shí)大幅度增加中低檔住宅用地供應量，尤其是在城區增加經(jīng)濟適用房的供應量。這樣，各個(gè)層面的需求都將得到有效釋放，至少各類(lèi)消費者都將形成土地供應、房屋供給充裕的預期，這種預期將會(huì )減緩人們的購買(mǎi)沖動(dòng)，從而誘導房屋價(jià)格回歸到理性軌道。目前抑制土地供應量，不管是哪類(lèi)住宅用地的土地供應量，都會(huì )推動(dòng)整體房屋價(jià)格上漲。(秋風(fēng)）
