日前，國土資源部土地利用管理司副司長(cháng)束克欣在一次房地產(chǎn)高峰論壇上透露，農村集體土地突破性試點(diǎn)方案已上報國務(wù)院。有報道認為，此舉意味著(zhù)長(cháng)期以來(lái)一直被禁錮的農村集體土地使用權轉讓可能解禁。一些學(xué)者更是提出，農村集體土地直接入市作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是“一次革命性的變化”，“房?jì)r(jià)肯定將因此而下跌�！�
這種樂(lè )觀(guān)的看法能否成立，還有待觀(guān)望。如果涉及農民直接進(jìn)入市場(chǎng)的一系列法律主體資格問(wèn)題得不到解決，那么現有法律框架下想真正實(shí)現土地轉讓收益受惠于民的目標就難以落實(shí)。
現行《土地管理法》對于集體土地流轉和征地制度的規定是第一個(gè)限制，集體土地必須先征收轉化為國有土地，再進(jìn)入市場(chǎng)流轉。按照土地增值收入歸國有的傳統，土地流轉的收益是很難讓貢獻出土地的農民享受的。雖然政府三令五申不得在土地征收問(wèn)題上違規操作，但因強制征地引起的糾紛不斷，根本原因在于農民對自己手中的土地缺乏法律上的處置主體資格，導致不得不讓基層政府代為，從而為黑箱交易大開(kāi)方便之門(mén)。當然，政府早已重視這個(gè)問(wèn)題，希望今年對《土地管理法》的修訂能夠有所改善。
第二個(gè)法律問(wèn)題是農民進(jìn)入市場(chǎng)的身份問(wèn)題。與政府工業(yè)建設用地征收談判也好，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用地談判也好，單個(gè)農民的自然人身份不可能成為談判主體，集體談判是一種必然。但集體談判就要有合乎法人主體資格的身份。我國現行法律規定的幾種法人身份中，給予農民組織法人資格的只有供銷(xiāo)合作社。而供銷(xiāo)合作社目前所能發(fā)揮的組織職能極為有限，因此，農民的集體組織如何獲得直接進(jìn)入市場(chǎng)談判的法人資格，是農村集體土地轉讓的第二大法律瓶頸。
農村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的最后一個(gè)法律瓶頸就是宅基地轉讓的物權問(wèn)題。討論已逾十年的《物權法》尚未出臺，且目前的草案中對農村農民的宅基地轉讓問(wèn)題也沒(méi)有實(shí)質(zhì)改變，國內法學(xué)泰斗江平先生也曾為此撰文指出其要害。今天看來(lái)，這個(gè)問(wèn)題短期內解決亦相當不易，然而農村集體土地直接入市又不可能不牽扯到宅基地轉讓?zhuān)@恐怕也是頗令人撓頭的一件事。
以上三大法律瓶頸若無(wú)法突破，農村集體土地入市對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響就極不明朗，“房?jì)r(jià)下降”這種貿然的樂(lè )觀(guān)，實(shí)在有誤導之處。當然，新近出臺的《關(guān)于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會(huì )主義新農村建設的通知》，以及諸多已經(jīng)列入立法日程的法律修訂計劃表明，農村土地入市問(wèn)題的破題之日似已為時(shí)不遠了。
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：羽良）
