中新網(wǎng)4月12日電 據《市場(chǎng)報》報道，在北京春季房展參展的62個(gè)北京項目中，僅有5個(gè)在四環(huán)附近的項目每平米在7000元以下。而位于三環(huán)內的項目，起價(jià)更是高達每平方米1萬(wàn)元以上。
“簡(jiǎn)直是漲瘋了！”逛完北京春季房展會(huì )的張先生無(wú)奈地感嘆�！耙朐谒沫h(huán)邊買(mǎi)每平米7000元以下的房子，真不是件容易的事！”人頭攢動(dòng)中，記者在展會(huì )現場(chǎng)轉了一圈，感覺(jué)像是到了廟會(huì )，煞是熱鬧。
一個(gè)以江南為主題的項目又是請來(lái)老藝人拉洋片，又是請來(lái)演員扮成皇帝皇妃發(fā)資料，喧天的鑼鼓聲吸引記者上前探訪(fǎng)，價(jià)格是7500元一平方米，詢(xún)問(wèn)的人并不多。
“我們只是來(lái)看看有沒(méi)有合適的樓盤(pán)，房?jì)r(jià)太離譜了�！臂∨勘г�，“連通州的房子都賣(mài)到5000元一平方米了�！�
記者從組委會(huì )了解到，本次展會(huì )上一共有27個(gè)新盤(pán)亮相，其中周邊及外埠的項目4個(gè)。記者統計發(fā)現，在參展的62個(gè)北京項目中，僅有5個(gè)在四環(huán)附近的項目每平米在7000元以下，不足10%！而且這5個(gè)項目都在西南四環(huán)附近。房?jì)r(jià)上漲在一些位于東部的項目和小戶(hù)型項目上表現較為明顯。大部分東五環(huán)內的項目，均價(jià)都比去年有了上千元的漲幅。至于位于三環(huán)內的項目，起價(jià)都在1萬(wàn)元每平方米以上。一位售樓員悄悄告訴記者：“現在項目漲價(jià)都沒(méi)什么理由，別的項目都在漲，自己再不漲開(kāi)發(fā)商自然就覺(jué)得虧了�！�
根據北京市統計局發(fā)布的數字，2005年北京商品住宅期房均價(jià)達到6725元／平方米，而上海公布的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為6698元／平方米。3年來(lái)，北京房?jì)r(jià)首次超過(guò)上海。
進(jìn)入2006年，北京房?jì)r(jià)漲勢更猛。北京市2006年1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況顯示，全市商品住宅預售交易平均價(jià)格6776元／平方米，同比上漲了997元／平方米，漲幅為17.3%。
北京樓市春天已經(jīng)到來(lái)？
“需要不等于需求。目前的虛高房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超過(guò)大多數民眾的支付承受能力�！彪S著(zhù)春季房展會(huì )的開(kāi)幕，一些媒體報道說(shuō)北京樓市走入春天，老百姓終于走出觀(guān)望。果真如此嗎？
中國社科院金融研究所金融制度室主任易憲容表示，逛房展的人多并不代表買(mǎi)房實(shí)際交易的人多。因為需要和需求是兩個(gè)不同的概念。盡管一個(gè)人對住房有很迫切的需要，但如果沒(méi)有相應的經(jīng)濟能力，則只是一種需要，并不會(huì )形成需求。目前的虛高房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超過(guò)大多數民眾的支付承受能力。
“房?jì)r(jià)的快速上漲，一方面會(huì )把那些中低收入民眾完全排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，因為他們根本就沒(méi)有支付能力進(jìn)入這種過(guò)高的房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，也會(huì )把那些本來(lái)希望改善住房條件的民眾排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外�！�
普通百姓購買(mǎi)力與高位運行房?jì)r(jià)之間的矛盾更加突出。北京師范大學(xué)金融研究中心日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》認為，根據中國2005年城市戶(hù)均收入在1.5萬(wàn)至1.7萬(wàn)計，如果購買(mǎi)一套70平方米的新房，可能房?jì)r(jià)收入比在13倍。這就意味著(zhù)城市居民中，至少70%沒(méi)有購買(mǎi)新房的能力。
而中國人民銀行最近發(fā)布的一份調查報告顯示，居民購房意愿也跌至歷史新低。未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數占比為18.2%，較上季度及上年同期分別降低1%和3.8%。從調查的7個(gè)大城市看，北京、天津和上海三個(gè)直轄市的居民購房的意愿明顯下降。
“現在的情況是，房?jì)r(jià)上漲驚人，但實(shí)際交易量并未增加，甚至相比較于往屆卻縮水�！敝袊嗣翊髮W(xué)教授王琪延說(shuō)，有關(guān)利益方公布的數據是售價(jià)低廉而且穩定，這是為了推動(dòng)價(jià)格預期走高，散布有利于自己的假信息。
房?jì)r(jià)為何越調控越漲？
“在賣(mài)方主導市場(chǎng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以人為地囤積土地，減少供應，抬高價(jià)格，實(shí)現超額利潤�！薄 �
伴隨著(zhù)房地產(chǎn)調控措施的出臺，兩年多來(lái)爭論一直未止。采訪(fǎng)中，不少人抱怨，“越是調控房?jì)r(jià)漲得越厲害？”
中國人民大學(xué)教授王琪延說(shuō)，在經(jīng)歷了兩年的宏觀(guān)調控之后，開(kāi)發(fā)商普遍資金鏈吃緊，各地房?jì)r(jià)雖然有升有降，但總體而言，漲價(jià)的沖動(dòng)被抑制。當市場(chǎng)觀(guān)望氣氛一旦緩解，開(kāi)發(fā)商順水推舟讓房?jì)r(jià)高揚，漲價(jià)可以說(shuō)是一種原始的沖動(dòng)和本能。
“目前房?jì)r(jià)高漲并不是由供求關(guān)系決定的”。北京大學(xué)城市與區域規劃系教授董黎明認為，賣(mài)方主導使房地產(chǎn)市場(chǎng)不屬于完全競爭性市場(chǎng)，在這樣一個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以人為地囤積土地，減少供應，抬高價(jià)格，實(shí)現超額利潤。
易憲容則認為，“這表明國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的效果并不理想�！痹�2005年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控下，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jì)r(jià)快速上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴重的情況有所改善，但是由于國內宏觀(guān)調控的工具過(guò)于行政主導，宏觀(guān)調控市場(chǎng)化工具運用不自如(如利率與稅收)，效果并不理想。
中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所尹中立博士認為，我國部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲表現出了強烈的中國特色：它是地方政府主導下的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。部分地方政府的這些行為是為了政績(jì)，因為房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當地GDP的數據，而且可以使政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設。而GDP是地方政府官員的成績(jì)單。
房?jì)r(jià)會(huì )持續走高嗎？
“北京去年1-11月房?jì)r(jià)的上漲幅度竟達到25%以上。這樣的房?jì)r(jià)肯定是不合理的，也凸現出市場(chǎng)存在泡沫�！�
在展會(huì )上，記者發(fā)現，有網(wǎng)絡(luò )媒體請來(lái)開(kāi)發(fā)商和“專(zhuān)業(yè)人士”給逛房展者“講課”：8000元今年能買(mǎi)四環(huán)的房子，明年就只能買(mǎi)五環(huán)以外的房子了。買(mǎi)房要快速出手。房?jì)r(jià)真的會(huì )持續走高嗎？
易憲容接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，根據我們的研究表明，2005年，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房?jì)r(jià)比等指標早就超過(guò)國際警戒線(xiàn)。比如，2004年城鎮居民的收入房?jì)r(jià)比，如果以戶(hù)均75平方米計算為8.2倍(一般國際標準為3-6倍)，以戶(hù)均100平方米計算為10.9倍，而上海及北京這樣的大城市收入房?jì)r(jià)比在12倍以上。如北京，去年1-11月房?jì)r(jià)的上漲幅度竟達到25%以上�！斑@樣的房?jì)r(jià)肯定是不合理的，也凸現出市場(chǎng)存在的泡沫�！�
易憲容表示，哪些地方房?jì)r(jià)大漲，這些地方的房?jì)r(jià)將來(lái)就會(huì )大跌，而且不是小小的調整。像上海，房?jì)r(jià)應該下跌50%，北京房?jì)r(jià)也應該下降30%。房?jì)r(jià)調控完全在于政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的理解，在于政府稅收政策以及市場(chǎng)的變化來(lái)調整房地產(chǎn)供求關(guān)系，特別是央行的利率政策。
“從今年下半年開(kāi)始，延續4年之久的房?jì)r(jià)快速上漲局面將可能得到扭轉�！北本⿴煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉認為，無(wú)論從房?jì)r(jià)走勢、開(kāi)發(fā)商盈利狀況，還是從競爭激烈程度來(lái)說(shuō)，現在都到了房地產(chǎn)業(yè)的重大拐點(diǎn)。
研究表明，2002年之后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售速度就已趕不上投資的增長(cháng)速度了。這說(shuō)明大量資金進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭沒(méi)有同步跟上，行業(yè)開(kāi)始出現轉折信號�！胺N種跡象表明，從今年年底開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代可能結束，這是一個(gè)重大的轉折�！辩妭フf(shuō)。(李忠峰）
