中新網(wǎng)4月17日電 據《江南時(shí)報》報道，“無(wú)息貸款？有這事嗎？”世界銀行中國代表處的對外事務(wù)官員李麗對記者的咨詢(xún)甚為奇怪。這是一樁陳年舊事，上個(gè)世紀的90年代初，世行曾經(jīng)向中國提供過(guò)10億美元的長(cháng)期無(wú)息貸款以支持中國的住房改革。配合這個(gè)貸款項目的是世行一個(gè)專(zhuān)門(mén)研究中國住房改革的報告《中國城鎮住房改革：?jiǎn)?wèn)題與可供選擇的方案》。
追尋歷史是件頗為吃力的事情但好處在于你總是會(huì )發(fā)現歷史與現實(shí)有相似之處，而我們并非總是能夠吃一塹長(cháng)一智。當宏觀(guān)調控之后的北京繼續保持17%以上的高速房?jì)r(jià)增長(cháng)，上海房?jì)r(jià)開(kāi)始死灰復燃之時(shí)，人們已經(jīng)不太相信依靠一兩個(gè)政策就能控制住局面。
16年前的提醒
一度身為國務(wù)院住房改革研究小組成員和世行顧問(wèn)的王育琨曾歷經(jīng)下海和多次轉行，已經(jīng)不再是個(gè)專(zhuān)職的房地產(chǎn)研究者，他現在的身份是首鋼發(fā)展研究院企業(yè)研究所所長(cháng)。但從年初起，王育琨突然恢復了對房地產(chǎn)的研究熱情�？雌饋�(lái)，讓王育琨恢復熱情的是年初以來(lái)北京節節攀升的房?jì)r(jià)。
北京房?jì)r(jià)17%的增長(cháng)速度并非歷史最高點(diǎn)，它引起人們關(guān)注的所在卻不是速度本身，而是與尚未結束的宏觀(guān)調控政策的反差和對未來(lái)的預示。主流的意見(jiàn)有多種，但都不約而同地在承認這樣一個(gè)現實(shí)：供應遠遠小于需求�！霸寡允裁磫�(wèn)題都解決不了”，社科院金融所副所長(cháng)王國剛提醒記者要認識現實(shí)，按照他的測算，到2025年，中國尚缺160億平米的住宅面積。很明顯，住宅需求遠遠要大于實(shí)際供應，北京作為中心城市情況就要更嚴重。
與眾不同的是，王育琨的觀(guān)點(diǎn)與大部分研究愛(ài)好者的風(fēng)格迥異，他并不喜歡太多討論供需關(guān)系和數據，而是鮮明了當地認為，中國的住房需求膨脹超越了國力�！艾F在看來(lái)，我們在十幾年前的研究成果仍然是有用的”，王育琨說(shuō)。
20世紀80年代住房改革已經(jīng)列上中國經(jīng)濟體制改革的頭等位置，王育琨便身處這一課題研究的核心機構之中。王育琨去了解住宅的基本屬性，他將住宅視為商品，住宅市場(chǎng)分為住宅消費和住宅投資兩個(gè)市場(chǎng)。針對住宅消費的是住宅服務(wù)，既可以是買(mǎi)也可以是租，而投資則是作為資產(chǎn)的投入以求升值。
兩個(gè)市場(chǎng)的區分當然不是王育琨的創(chuàng )舉，翻開(kāi)任何一本西方的教科書(shū)它都理直氣壯地躺在那里。王育琨相關(guān)論文也被編入國務(wù)院發(fā)展研究中心的城市課題研究集冊中。
按照這樣的分類(lèi)，住宅消費需求和住宅投資需求是兩個(gè)不同的概念，所謂市場(chǎng)化并非僅僅指住宅作為投資品出售的市場(chǎng)化，而所謂政府住宅保障顯然是針對消費需求而非投資需求。就此而言，上個(gè)世紀的80年代末與目前的情形亦有相同之處。雖然當時(shí)的住房還是福利性質(zhì)，需求源于單位購買(mǎi)，但由于各個(gè)單位競相攀比，住房規模龐大和價(jià)格高漲成為當時(shí)政府的難題。包括煙臺在內的多個(gè)城市開(kāi)始出售公房以求實(shí)現市場(chǎng)化和資金回籠改善財政，但效果卻與設想背道而馳。
盡管世行關(guān)于中國住房改革的報告目的是推動(dòng)中國住宅改革走向市場(chǎng)化道路，但它還是令人驚異地在16年前的當時(shí)批評煙臺等地的出售公房行動(dòng)，提醒中國政府不要指望倚靠住房自有化來(lái)解決住房問(wèn)題。報告認為，“政府應該抵制全力推行住房自有的企圖”。世行給出的解決辦法是在中國各個(gè)城市建立中小型住房出租公司而非簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)與出售。
歷史的回歸
吸取了出售公房的教訓，1991年國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組《關(guān)于全面推進(jìn)住房制度改革的意見(jiàn)》以逐步提高公房租金，首先實(shí)現租金市場(chǎng)化為主要任務(wù)。在出售住房的問(wèn)題上指出：出售對象是高收入者而不是一般職工。與此同時(shí)，世行開(kāi)始履行貸款計劃，全國包括北京在內的各個(gè)城市都積極競爭以獲得世行貸款。捎帶提一下，后來(lái)得到世行無(wú)息貸款的煙臺市房屋銀行行長(cháng)自殺，上海的相關(guān)負責人也被捕入獄，這也許是現在大部分人壓根不知道有世行的合作計劃和世行對中國住房改革建議這么回事的原因之一。
應該說(shuō)，當時(shí)中國對住房改革的研究和實(shí)際成果受到了全世界的重視。王育琨回憶，一位首長(cháng)在接見(jiàn)世行代表時(shí)說(shuō)過(guò)，“我們要去申請諾貝爾獎，中國解決了十幾億人的住房問(wèn)題�！�
但是按照眼下的情況，中國要獲得住宅改革的諾貝爾獎已經(jīng)沒(méi)有希望。開(kāi)放后的北京和上海住宅保障被限制在極小的范圍內，樓市被潮水般涌進(jìn)來(lái)的人群和財富撐破，無(wú)論窮人還是富人，高收入者還是一般職工，解決住房問(wèn)題只能依靠購買(mǎi)自有住房�！罢偸窃谧≌顿Y和住宅消費兩個(gè)市場(chǎng)搖擺，用投資品市場(chǎng)去解決住宅消費問(wèn)題，用調控投資市場(chǎng)的手段去解決住宅消費和保障問(wèn)題，用調控消費市場(chǎng)的手段去解決投資市場(chǎng)的問(wèn)題”，王育琨的分析解釋了十幾年前的研究成果仍然沒(méi)有過(guò)時(shí)的原因。
這是一個(gè)令人迷惑不解的問(wèn)題，為什么十幾年前在理論上就已經(jīng)相當清楚的問(wèn)題，在十幾年后依舊重蹈覆轍。
“政府不僅沒(méi)有鼓勵租賃市場(chǎng)還阻礙其發(fā)展”，中國社會(huì )科學(xué)院財貿研究所研究員況偉大認為，北京租賃市場(chǎng)被征收過(guò)多的稅費讓很多人感覺(jué)租不如買(mǎi)。為了避稅，北京的租賃市場(chǎng)事實(shí)上就是一個(gè)地下黑市，人們被迫擠向本已擁擠的購買(mǎi)市場(chǎng)�！爱斎�，把消費需求推向住宅投資市場(chǎng)會(huì )讓一些人高興”，況偉大分析，住宅消費需求是必需的，沒(méi)有彈性，把它推向投資市場(chǎng)將進(jìn)一步助長(cháng)投機需求。而投機的增長(cháng)意味著(zhù)房?jì)r(jià)和地價(jià)的攀升，哪些人高興不言自明。這再次印證了歷史和現實(shí)的相似，相關(guān)政府研究機構在上個(gè)世紀90年代的實(shí)物地租調查研究表明，在土地沒(méi)有實(shí)現有償使用的時(shí)候，地方政府已經(jīng)掌握如何將地租轉讓到房?jì)r(jià)中去，以避免和中央財政的分成。
最令人難忘的是親眼見(jiàn)識印尼18平米住滿(mǎn)了一家人的廉租房，王育琨表示，他對純粹住宅投資市場(chǎng)的漲跌并不在意，漲也是必然的，但主動(dòng)鼓動(dòng)普通消費者需求卻難以理解。王育琨了解過(guò)美國至今仍有17%的人住在廉租房里香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米中國的人均居住面積已經(jīng)達到25平方米。在上個(gè)世紀80年代，鄧小平說(shuō)過(guò)，希望到2000年時(shí)中國人均居住面積能達到8平方米，現實(shí)已經(jīng)大大超越了他的設想。
鼓舞消費者購房是不可否認的事實(shí)�！熬诱哂衅湮荨�、“住房消費年”的口號不是來(lái)自民間而是來(lái)自政府。北京市政府在宏觀(guān)調控前后一直認為，北京房地產(chǎn)沒(méi)有大問(wèn)題。上海市雖然嚴控房地產(chǎn)投機，但從不承認房?jì)r(jià)下降，而且現在已經(jīng)不再重提當初把房?jì)r(jià)壓下來(lái)的“兩個(gè)1000萬(wàn)”政策，“如無(wú)特殊情況，不再提及”。
在眾多利益集團追逐短期利益的作用下，超越基本住房需求的住房狂熱，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的引擎。王育琨說(shuō)：“當一國居民把財富都凝聚在住房上的時(shí)候，這個(gè)國家的居民就危險了�！�(姜洪橋)
