四月初，中華工商時(shí)報的記者從上海發(fā)回一條新聞，稱(chēng)“上海樓市一朝回到調控前”。當天，這篇報道排在新浪熱門(mén)排行榜的第一條，點(diǎn)擊率進(jìn)入當周排名前列，同時(shí)擠入當月新聞排行榜。
四月初的報道，反映的是3月份上海樓市的情況，當月上海樓市商品住宅成交量達到179.67萬(wàn)平方米，與2月份82萬(wàn)平方米的成交面積相比，環(huán)比增幅達到119%，成交16140套達到了宏觀(guān)調控新政出臺前的水平。
上海樓市的放量意味著(zhù)什么呢？
是調整結束的信號，還是高位見(jiàn)頂的信號，搞清楚這一點(diǎn)，對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢判斷非常重要。
而事實(shí)卻表明，要搞清楚這一點(diǎn)卻不是一件容易的事情。因為同一個(gè)記者在第二周從上海發(fā)回的報道就告訴我們，前一周的強勢拉升在第二周并沒(méi)有持續，不但成交量回落，普通商品房的成交均價(jià)也從每平方米10744元跌回9250元，下跌的幅度達到了13.9%，如果把樓市的走勢畫(huà)成K線(xiàn)圖，那么就是典型的震蕩走勢。
上海樓市的重要在于在這一輪的房地產(chǎn)行情中，上海是個(gè)領(lǐng)漲板塊，正是上海的上漲才帶動(dòng)了南京和杭州地價(jià)的上漲，繼而又拉動(dòng)了蘇州和寧波這些城市的上漲。水皮在和訊網(wǎng)和大家交流時(shí)，提醒大家對比若干年前北京和上海的樓價(jià)行情。2001年的時(shí)候，上海的平均房?jì)r(jià)是每平方米3200元，北京的平均房?jì)r(jià)是4700元，而現在上海的房?jì)r(jià)均價(jià)9250元，北京的房?jì)r(jià)在漲3.5%之后才為7168元，不僅低于上海的房?jì)r(jià)近每平方米2000元，而且低于深圳的均價(jià)8752元近1500元。
換句話(huà)說(shuō)，由于前二年上海房?jì)r(jià)狂漲時(shí)，北京的房?jì)r(jià)沒(méi)有跟進(jìn)，因此，在價(jià)格倒掛將近3500元之后，北京現在出現的完全是正常的補漲行情。而從實(shí)際的情況看也是如此，北京房?jì)r(jià)上漲的主力主要來(lái)自于中低檔商品房，而高檔商品房早在10年前就已經(jīng)一步到位，并沒(méi)有太大的上漲。從投資的角度看，上海的房?jì)r(jià)只要在高位徘徊，只要如愿穩住，那么，北京的樓市的上漲就有保證，而如果上�？覆蛔�，那么，北京的上漲空間也將會(huì )被封殺。反過(guò)來(lái)，如果北京的房?jì)r(jià)上漲有力將會(huì )對上海房?jì)r(jià)產(chǎn)生頂升作用，支持上海房?jì)r(jià)。
這種狀態(tài)就叫膠著(zhù)。
水皮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，中國的民間資本并不足以支持兩個(gè)資本市場(chǎng)同時(shí)走牛，房?jì)r(jià)不下來(lái)，股價(jià)就別想上去。但是作出這樣的判斷的前提是不考慮外資的，而現實(shí)的情況則是外資正在成為左右這兩個(gè)市場(chǎng)的最大的變量。
上證指數2005年12月30日收報1161點(diǎn)，4個(gè)月的時(shí)間中間上漲了250點(diǎn)左右，上漲的幅度達到了20%以上，在此前后QFII大規模建立，而管理層一次開(kāi)閘就放5家，外資導向已經(jīng)成為A股的風(fēng)向標。
股市是這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣。
來(lái)自上海的報道稱(chēng)，外資基金對于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持了2005年的活躍態(tài)勢，兩家美國的基金在3月份相繼收購了虹橋地區的服務(wù)式公寓和新天地附近的高檔公寓，收購價(jià)格分別為7000萬(wàn)美元和8000萬(wàn)美元，一家印度的基金也收購了新天地附近的兩幢服務(wù)式公寓，成交金額約為1億美元。而4月初上海房?jì)r(jià)的躥升又和一家中東的基金公司收購翠湖御苑有關(guān)，這棟樓共有102套，成交均價(jià)高達每平方米4萬(wàn)元人民幣。
實(shí)事求是地講，外資房地產(chǎn)基金不但沒(méi)有因為中國政府實(shí)施宏觀(guān)調控而響應號召，反而扮演了一個(gè)逢低建倉的角色，很大程度上削弱了中國政府的調控成果。2005年春節之后，新加坡的凱德置業(yè)、摩根士丹利和美林等外資基金都斥巨資進(jìn)入北京的樓市，銀泰中心、瞰都公寓和遠洋新干線(xiàn)等悉數被外資掃入懷中。外資進(jìn)入北京和上海地區的背景既復雜又簡(jiǎn)單。復雜在于既看好人民幣升值的空間，又看好房地產(chǎn)的升值空間，簡(jiǎn)單在于不管看好的是人民幣還是房地產(chǎn)，外資的性質(zhì)都是過(guò)江龍，都是為賣(mài)而買(mǎi)的投機資金。用夏斌的話(huà)講，現在是前門(mén)堵住外匯進(jìn)來(lái)，后門(mén)房地產(chǎn)外匯隨便就進(jìn)來(lái)，而對于外資大舉進(jìn)入中國金融房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們既沒(méi)有限制也沒(méi)有管理，這在其他國家是不可思議的，這實(shí)際上已經(jīng)成了匯率政策實(shí)施中的漏洞。因此，中國政府應限制外資炒房。
在水皮看來(lái)，夏斌的建議是正確的，但效果有限，因為中國的房地產(chǎn)不僅要限制外資炒作，同樣也要限制內資的炒作。
為什么？
因為房地產(chǎn)和股票不一樣，房地產(chǎn)的資源是有限的，不可能無(wú)限量供應，因此，嚴格的意義上講，房地產(chǎn)的投資必須要有監控，而投機則必須打擊，否則，后果不堪設想。
怎樣打擊，才能打在房地產(chǎn)投機的七寸上呢？是征稅，還是提高首付；是加息，還是取消預售？水皮認為這些都是雙刃劍，抬高了炒房的門(mén)檻同時(shí)也抬高了消費的門(mén)檻，對于炒作有影響沒(méi)傷害，對于消費又有傷害又有影響，并不足取。真正的殺手锏就是立法禁止炒房，一方面規定購房實(shí)名制，一方面規定在任何城市，個(gè)人名下房產(chǎn)不準超過(guò)二套，家庭購房不準超過(guò)5套，個(gè)人擁有面積不準超過(guò)城市平均標準的10倍，超過(guò)部分征收特別高消費稅。
只有內資和外資雙管齊下，才能遏制新一輪的房地產(chǎn)炒作之風(fēng)；才能確保社會(huì )穩定，人民安居樂(lè )業(yè)。
(來(lái)源：中華工商時(shí)報)
