最近幾個(gè)星期來(lái)，國內各種房地產(chǎn)信息紛至沓來(lái)。前日又有《2006年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》發(fā)布，預測全國房?jì)r(jià)將長(cháng)期上漲。關(guān)于房地產(chǎn)的信息之多、之雜、之亂一般人是無(wú)法來(lái)斷定的。
從2005年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控以來(lái)，盡管一些地方的房?jì)r(jià)上漲有所放緩，即全國平均房?jì)r(jià)上漲幅度有所下落。如1-2月全國70個(gè)大中型城市房?jì)r(jià)上漲幅度為5.5%.但我們也應該看到，一些地方的房?jì)r(jià)過(guò)快地上漲也是不爭之事實(shí)。特別是進(jìn)入2006年之后，以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為領(lǐng)頭，全國的房地產(chǎn)輿論好像是漲聲一片。但是要看到，房?jì)r(jià)的上漲是由市場(chǎng)供求關(guān)系變化造成的嗎？是市場(chǎng)的產(chǎn)品短缺而造成的嗎？
從國家統計局與央行的數據來(lái)看，一是2005年以來(lái)房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個(gè)人消費信貸快速下降。比如，從國家統計局了解到，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(cháng)23.8%.還有，從金融統計數據看，房地產(chǎn)的需求正在減少。央行的數據表明：2004年個(gè)人住房消費信貸增長(cháng)35%以上，達4700億，而2005年個(gè)人住房消費信貸增長(cháng)15.8%，增加2600億，僅為2004年的一半。同時(shí)從2006年一季度的情況來(lái)看，居民戶(hù)消費性中長(cháng)期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費貸款提前還款與房地產(chǎn)投機減弱的因素，但個(gè)人住房需求下降是不爭之事實(shí)。如果居民住房需求下降，那么房?jì)r(jià)的上漲只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱定價(jià)的結果。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性操縱價(jià)格加劇，那么對于一般民眾來(lái)說(shuō)，就不得不為“羊群效應”所左右，應該更加理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從以上的分析來(lái)看，對于目前國內房地產(chǎn)形勢分析，并不是如一些開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的那樣，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了恢復性上漲，也不是有什么“剛性需求”導致不少地方的房?jì)r(jià)快速上漲，如果個(gè)人住房消費需求迅速下降(因為國內個(gè)人購房有91%以上是以銀行按揭方式完成的)，只能說(shuō)這種房?jì)r(jià)上漲是人為操縱。一些地方房地產(chǎn)出現報復性?xún)r(jià)格也只能是人為操縱。
那么，為什么國內房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠被人為操縱？我想比較大的問(wèn)題是宏觀(guān)調控力度還不夠大�？纯催@幾年不少?lài)夥康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控，只要動(dòng)用利息這一招，就能夠立竿見(jiàn)影。比如英國2003年5次調高利率，房?jì)r(jià)就下跌了。而美國快速飆升的房?jì)r(jià)，在連續十五次加息后，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也開(kāi)始消解。作為資金密集性的房地產(chǎn)，特別是作為完全依賴(lài)銀行金融杠桿的國內房地產(chǎn)，利率變化就決定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快慢。
可能有不少購買(mǎi)過(guò)房子的朋友認為，如果加息，不是會(huì )嚴重增加購房者的成本嗎？不是讓已購買(mǎi)的負債者雪上加霜嗎？同時(shí)，讓希望進(jìn)入房地產(chǎn)的中低收入消費者更遠離房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？對于前者，隨著(zhù)目前銀行住房消費固定利率產(chǎn)品的推出，如果覺(jué)得利率會(huì )上漲，這些消費者只要把浮動(dòng)利率轉為固定利率就能夠把住房貸款的利率風(fēng)險鎖定，從而減少個(gè)住房按揭的利率風(fēng)險。而對希望購買(mǎi)房子的民眾來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)利率上升，房?jì)r(jià)會(huì )隨之下跌，那么購買(mǎi)的本金快速下降，利率上升又有幾何？
總之，一個(gè)70%以下的民眾都無(wú)法進(jìn)入的房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場(chǎng)。對這樣的市場(chǎng)，無(wú)論是從市場(chǎng)法則上來(lái)看，還是從政府基本愿望來(lái)看，價(jià)格向下調整必不可免，購房者決不可輕易地進(jìn)入高價(jià)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因為，一旦進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，要想脫身出來(lái)是不容易的。
(來(lái)源：新京報 作者：易憲容)
