中新網(wǎng)5月8日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，在普通消費者日益覺(jué)得商品房?jì)r(jià)格難以接受的同時(shí)，中國將近二成的居民可支配收入被用于購房，個(gè)人住房消費與社會(huì )總消費之比達到1：5。通過(guò)有關(guān)數據的對比，業(yè)內專(zhuān)家日前就中國房地產(chǎn)持續過(guò)熱、消費扭曲的狀況再次提出警告。
比例——1.42萬(wàn)億元/8.32萬(wàn)億元
盡管在國家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度的態(tài)勢下，部分地區出現消費者持幣觀(guān)望現象，但2005年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱。建設部專(zhuān)家謝家瑾日前透露，中國居民住房消費持續擴大，2005年僅個(gè)人購買(mǎi)商品住房消費就達1.42萬(wàn)億元。
與此同時(shí)，不久前發(fā)布的2005年中國國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展公報顯示，全國全年社會(huì )消費品零售總額為6.72萬(wàn)億元。在該年份，中國城鎮居民人均可支配收入10493元，人口56212萬(wàn)人，農村居民人均可支配收入3255元，人口74544萬(wàn)人，由此得出的全國居民可支配收入總額為8.32萬(wàn)億元。
將居民住房消費與社會(huì )總消費進(jìn)行比較，比例達到1：5；與全國居民可支配收入總額比較，比例達到17.07%。"這個(gè)比例在意料之中但也是驚人的。"記者采訪(fǎng)的不少專(zhuān)家表示。
就在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費持續高漲的同時(shí)，北京師范大學(xué)金融研究中心不久前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》，卻根據東部地區商品房均價(jià)得出70%城市居民沒(méi)有購買(mǎi)新房能力的結論。而網(wǎng)上，一個(gè)抱怨房?jì)r(jià)高漲的新名詞--"房奴"也日漸流行。
"購買(mǎi)力與現實(shí)消費之間的悖論表明，中國目前的住房需求是一種被外力扭曲的消費，房?jì)r(jià)的持續、非理性上漲造成廣大中低收入者超越個(gè)人經(jīng)濟能力的恐慌性跟風(fēng)，這是典型的'羊群效應'。這將給個(gè)人和銀行帶來(lái)巨大的隱患。"上海房地產(chǎn)界獨立評論人顧海波說(shuō)。
扭曲——三大需求支撐熱潮
70%城市居民沒(méi)有購買(mǎi)新房能力，房地產(chǎn)消費為何依舊高漲？有關(guān)專(zhuān)家分析認為，支撐當前住房消費的主力主要來(lái)自投資性需求、被動(dòng)性需求和"被驅使的改善性需求"。
"社會(huì )財富投資渠道相對匱乏是造成國內住房消費高漲的一個(gè)重要原因。"申銀萬(wàn)國證券研究所高級分析師陳昱新說(shuō)。房地產(chǎn)不僅包含稀缺的土地，也凝聚著(zhù)能源、原材料、勞動(dòng)力等要素。在近幾年股市、債市投資回報率難以讓人滿(mǎn)意的情勢下，作為代表一籃子要素的組合投資品，房地產(chǎn)必然會(huì )成為社會(huì )投資關(guān)注的焦點(diǎn)。
"中國人口的基數很大，雖然貧富有異，但少數人買(mǎi)房就能構成需求。"復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也認同投資性需求對中國住房消費的影響。目前，中國部分地區住房銷(xiāo)售額已經(jīng)接近甚至超過(guò)當地居民當年可支配收入總量。統計公報顯示，2005年上海居民的可支配收入總量是3115.20億元，而當年上海的商品房銷(xiāo)售額則達到了2163.3億元。
在投資性需求之外，城市化加速引發(fā)的大規模被動(dòng)性需求增量是導致住房消費居高不下的另外一個(gè)因素。申銀萬(wàn)國證券研究所提供的數據顯示，在經(jīng)歷了1999年低潮后，中國城市建設從2001年開(kāi)始重新提速。城市基礎設施投資的年增速在2005年達到27%。"與城市化進(jìn)程的迅速展開(kāi)相適應，中國每年的拆遷量非常驚人。2006年，上海世博會(huì )建設動(dòng)遷1.8萬(wàn)戶(hù)居民，軌道交通前期建設動(dòng)遷1.3萬(wàn)戶(hù)居民，3月份該地樓市的'回暖'就與此有關(guān)。"顧海波說(shuō)。而日前發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》認為，"一些地方片面強調經(jīng)營(yíng)城市、盲目大拆大建"對住房消費有著(zhù)重要影響。
此外，改善性需求也對住房消費形成了巨大推動(dòng)。"中國人歷來(lái)強調有恒產(chǎn)才有恒心，希望自己擁有住房的觀(guān)念根深蒂固。中低收入人群通過(guò)按揭貸款等形式購買(mǎi)'高價(jià)房'，透支了家庭消費，嚴重影響了生活質(zhì)量。"尹伯成說(shuō)。他認為在房地產(chǎn)市場(chǎng)普漲的形勢下，中國居民的改善性需求被房市追漲風(fēng)氣所"驅使"，在一定程度上也是扭曲的。
泡沫——投資性需求必須大力抑制
過(guò)熱的消費造成了房?jì)r(jià)的迅速飆升�！�2006年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》稱(chēng)，2000年至2005年全國商品房均價(jià)平均增長(cháng)5.9%。雖然房?jì)r(jià)持續上漲的原因還涉及各類(lèi)要素價(jià)格普漲、人民幣升值等，但無(wú)疑，投資性需求、被動(dòng)性需求以及改善性需求的高位運行是造成房?jì)r(jià)難以平抑、部分城市房產(chǎn)泡沫難以擠除的重要原因。
2006年第一季度，中國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲5.5%，部分城市的房地產(chǎn)泡沫繼續在積累。
如何擠除房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫？記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家不約而同地強調：改變住宅供應結構，增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房供應比重，滿(mǎn)足被動(dòng)性、改善性需求，與此同時(shí)，要加大力度抑制投資性購房。
尹伯成認為，應對投資性購房出臺貸款限制政策，分類(lèi)開(kāi)征物業(yè)稅，同時(shí)控制海外投機資金流入。南京審計學(xué)院副教授黃俊青也建議，要在不增加存量的基礎上增加供給，必須抑制需求。國家應在第一套住房免稅的基礎上，對第二套、第三套住房實(shí)行累進(jìn)征收房產(chǎn)稅。
顧海波提出，由于缺乏實(shí)施細則，國家去年以來(lái)實(shí)施的一系列樓市調控政策在地方和相關(guān)方面沒(méi)有得到很好落實(shí)。"部分地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商不愿意看到樓市的理性回歸，管住地根、管住銀根的調控政策在部分地區屢遭突破。這對消費心理造成了重大影響，也加大了國家宏觀(guān)調控的難度，必須引起方方面面的高度重視。"顧海波說(shuō)。
調控——需警惕"五高"
在南京進(jìn)行的江蘇首屆住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì )上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)宋春華表示，"十五"期間中國房地產(chǎn)行業(yè)稅收增幅很快，但目前的行業(yè)運行質(zhì)量不高，大而不強，樓市宏觀(guān)調控要特別注意"五高"問(wèn)題。
宋春華說(shuō)，第一高是高檔房�，F在全國積壓的房地產(chǎn)面積已超過(guò)500萬(wàn)平方米，高檔房占多數；第二高是高價(jià)位。個(gè)別地區出現了房?jì)r(jià)不正常過(guò)快上漲。第三高是高空置率。他認為，用現行統計方法計算的"空置率"并不準確，統計數據明顯偏小�，F在的計算方法是，沒(méi)有出售、出租的房子才算空置。而許多住宅被投資商買(mǎi)去了，沒(méi)有住人，卻并未納入統計。投資者的房子將會(huì )伺機進(jìn)入樓市，可能帶來(lái)不小的沖擊，對高空置率絕不能掉以輕心。第四高是高自有率。很多發(fā)達國家住房自有率一般是在50%至70%之間，而中國高達80%。第五高是高風(fēng)險。如果取消預售房制度，公開(kāi)開(kāi)發(fā)商的成本，或提高購房貸款的首付標準，都可能對樓市帶來(lái)巨大的風(fēng)險。（蔡國兆 彭勇 鄧華寧）
