中新網(wǎng)5月9日電 據《中國財經(jīng)報》報道，隨著(zhù)城市的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟增長(cháng)的一個(gè)新熱點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展而成為高利潤行業(yè)。但顯得極不合拍的是，房地產(chǎn)企業(yè)竟有85%存在不同程度的虧損。為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅行為，江蘇省鹽城市地稅局稽查局統一部署，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)項檢查。隨著(zhù)對鹽城市某房地產(chǎn)公司2004年稅收檢查的展開(kāi)，其偷稅672萬(wàn)元的真相終于大白于天下。
鹽城市某房地產(chǎn)公司是有限責任公司，注冊資金1000萬(wàn)元，2001年由國有企業(yè)改制而成。共有職工56人，2004年房屋銷(xiāo)售6354萬(wàn)元，曾先后開(kāi)發(fā)多個(gè)項目。
謎底一：預收房款成了“借資款”
打開(kāi)該企業(yè)“其他應付款”明細賬，發(fā)現二級細科核算的是向誰(shuí)借款，金額為多少。但怎么借款金額會(huì )有幾角幾分呢?按常理說(shuō)，借款本金總是大額的，一般不會(huì )出現尾數。經(jīng)過(guò)查對工資表，發(fā)現進(jìn)行“融資”的內部職工都是銷(xiāo)售部的人員。
再對“其他應付款”科目所涉及到的記賬憑證進(jìn)行詳查，發(fā)現在一筆現金付款憑證的后面，有購房人注明是退還購房的單據。以此為突破口，稽查人員首先到售樓處實(shí)地調查取證，通過(guò)詢(xún)問(wèn)售樓人員及調取售樓資料，證實(shí)了所謂的“借款人”其實(shí)就是購房戶(hù)，在大量證據面前，企業(yè)負責人不得不承認做假的事實(shí)，并且交待了做假動(dòng)機：其一，可以遲緩繳納流轉稅金和避免預征企業(yè)所得稅；其二，通過(guò)虛列利息偷逃企業(yè)所得稅。根據有關(guān)規定，相關(guān)部門(mén)調增了該公司營(yíng)業(yè)稅計稅依據1207430.05元，企業(yè)所得稅計稅依據186720元，并作為偷稅進(jìn)行了處罰。同時(shí)，通知其主管稅務(wù)機關(guān)對其應作為“預收賬款”而記入“其他應付款”的預收房款按15%預征了企業(yè)所得稅。
謎底二：借用身份證拆遷
在檢查該公司“花苑小區”的成本時(shí)，稽查人員要求該公司提供其拆遷賠償款的資料：厚厚的一沓資料內附有賠償款725萬(wàn)元收據、賠償協(xié)議、身份證明以及評估事務(wù)所審計確認報告等。奇怪的是，拆遷都有具體標準，怎么需要評估呢?經(jīng)過(guò)進(jìn)一步分析終于有重大發(fā)現：該房地產(chǎn)項目的賠償地塊位于潘黃鎮三王村，都是老居民。身份證號碼開(kāi)頭應為“320911……”怎么有25份其他號碼開(kāi)頭的身份證復印件呢?就從這25戶(hù)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)分別對負責人和會(huì )計的突擊詢(xún)問(wèn)，終于搞清了原來(lái)單位為了增加拆遷成本，動(dòng)員職工向親戚朋友借用身份證來(lái)作為虛假補償人來(lái)兌現拆遷費用。通過(guò)對這25份非老居民的身份證的一一審核，除認定一戶(hù)是購買(mǎi)當地居民的舊房外，其余資料都是編造的。此項目合計調增應納稅所得額276萬(wàn)元。
謎底三：合作建房隱藏稅收
在檢查“迎賓小區綜合樓”項目時(shí)，該單位對其門(mén)面房的銷(xiāo)售已按實(shí)際“預收賬款”為計稅依據申報繳納了營(yíng)業(yè)稅等流轉稅，并按規定預繳了企業(yè)所得稅。而在對成本檢查中發(fā)現，“開(kāi)發(fā)成本———迎賓小區綜合樓”中各項成本核算準確，但惟獨缺少土地成本一塊，難道是“空中樓閣”嗎?同時(shí)作為一層的門(mén)市，成本也太高了，高得離譜了。
在責令其提供合作建房協(xié)議后，一切情況變得明了了：迎賓小學(xué)提供地皮20畝，由該單位負責開(kāi)發(fā)四層綜合樓，建成后一樓門(mén)面房歸該單位所有對外銷(xiāo)售，二至四層歸迎賓小學(xué)做辦公樓。
雖然該單位與迎賓小學(xué)在進(jìn)行以房換地過(guò)程中，沒(méi)有發(fā)生資金運作，但在實(shí)際上該單位以轉讓建成后的部分房屋所有權為代價(jià)，換取了土地使用權，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為；而迎賓小學(xué)以轉讓土地使用權為代價(jià)，換取了部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為。因此，應當按照相關(guān)規定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)稅，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅，對原土地所有人依“轉讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征稅。
因此，按照整個(gè)大樓的建安成本320萬(wàn)元，按比例算出二至四層的成本為240萬(wàn)元。稅務(wù)部門(mén)以成本利潤率核定了其營(yíng)業(yè)稅的計稅依據。
謎底四：產(chǎn)品出租、自用不做賬
“富興小區”的開(kāi)發(fā)早已完工，“開(kāi)發(fā)成本——富興小區”賬面余額從年初427630元到年底沒(méi)有任何變化�；槿藛T通過(guò)翻看以前賬頁(yè)，發(fā)現兩年間賬面金額總是原樣不動(dòng)地掛在上面。會(huì )計作出了“合理”的解釋?zhuān)哼@是富興小區7號樓，由于后面是火化場(chǎng)，一直未能銷(xiāo)售出去。
經(jīng)過(guò)到實(shí)地調查觀(guān)察，原來(lái)情況是這樣的：會(huì )計所說(shuō)的沒(méi)有錯，但不知無(wú)意還是有意，該樓一至二層已于2003年12月租給蘇果超市了，租期暫訂二年，出租的租金20萬(wàn)元也沒(méi)有入賬；三至四層是單位的食堂和會(huì )議室，單位也未能進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調整。
根據相關(guān)規定，單位開(kāi)發(fā)的商品房用于自用或出租的，應視同銷(xiāo)售處理。根據測算，稅務(wù)人員對富興小區7號樓按成本利潤率核定應納稅所得額280萬(wàn)元，并根據與蘇果超市簽訂的租賃協(xié)議及相關(guān)資料查補了相關(guān)稅款。（顧向東）
