中新網(wǎng)5月10日電 據《市場(chǎng)報》報道，“現在購買(mǎi)可打九九折，還能獲贈10年物業(yè)費”、“最后50套，‘五一’期間購房可享受共計5萬(wàn)元的旅游、教育基金�！迸c春節期間封盤(pán)惜售的態(tài)度不同，今年“五一”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大施營(yíng)銷(xiāo)手段：順馳集團推出了裝修大賽，北京奧林匹克花園推出趣味運動(dòng)會(huì )，廣東珠江帝景、珠江羅馬嘉園、珠江綠洲等項目也宣布聯(lián)合優(yōu)惠。盡管售樓現場(chǎng)呈現出房?jì)r(jià)高漲仍供不應求的繁榮，但普通百姓買(mǎi)不起房以及大量商品房空置的事實(shí)，仍讓人心生疑竇：樓市究竟燒的是哪把“邪火”？
漲聲不停，加息擋不住看房人
房?jì)r(jià)的“報復性”反彈讓人們有了“一夜回到調控前”之感，越等越貴的恐慌心理燒旺了樓市“虛火”。
“去年房?jì)r(jià)上漲了20%多，我說(shuō)等等，結果眼睜睜看著(zhù)今年第一季度又上漲了17%多�！闭诒本┦忻魈斓谝怀鞘蹣翘幒灱s的李先生一臉無(wú)奈，“我準備今年結婚，就算房子再貴也得買(mǎi)，和房?jì)r(jià)上漲的幅度相比，每月月供多出來(lái)的那100多元錢(qián)的加息實(shí)在算不了什么�！崩钕壬脑�(huà)代表了相當一批“五一”購房者的心聲。
心慌的遠不止李先生。為了上班方便，楊小姐和未婚夫商定打算買(mǎi)處市區的房子，可每平方米不低于8000元的開(kāi)盤(pán)價(jià)格讓她斷了買(mǎi)處新房做“新房”的念頭。連著(zhù)看了十來(lái)處所謂的“次新房”和“尾房”，二手房絕不“二手”的價(jià)格讓她心灰意冷。隨著(zhù)4月27日央行正式宣布加息27個(gè)基點(diǎn)，房地產(chǎn)新一輪宏觀(guān)調控就要開(kāi)始的說(shuō)法瞬間傳開(kāi)。抱著(zhù)希冀，楊小姐“五一”期間又在多個(gè)售樓處好一通轉悠。遺憾的是，她中意地段的樓盤(pán)價(jià)格比起一月份她剛開(kāi)始看房時(shí)的價(jià)錢(qián)只漲不跌。
“北京地皮越來(lái)越少，二環(huán)以?xún)炔慌亓�，開(kāi)發(fā)商拿地實(shí)行‘招拍掛’，地價(jià)越來(lái)越貴，房?jì)r(jià)自然就高�！薄暗奖本┵I(mǎi)房的外地富人和外國人多，何況還有炒房團，有錢(qián)人源源不斷地涌向北京，房子只會(huì )越來(lái)越貴�！笔蹣菃T的話(huà)聽(tīng)起來(lái)頗有一點(diǎn)道理。但正是這些亦真亦假的信息讓京城房?jì)r(jià)變得撲朔迷離。因此，盡管無(wú)數人發(fā)出過(guò)“房?jì)r(jià)漲到頭了”的質(zhì)疑，但人們仍然只能眼睜睜看著(zhù)高企房?jì)r(jià)繼續向上攀升。
“去年一期的房子是1梯2戶(hù)的板樓才賣(mài)每平方米4000多元，今年就建在旁邊2梯9戶(hù)的二期塔樓就賣(mài)到了5500元�！庇浾卟稍L(fǎng)發(fā)現，“現在快買(mǎi)，不然以后更買(mǎi)不起”的恐慌正在看房者中蔓延。加息，頂多造成人們的心理負擔，而難以影響具體的購房計劃。事實(shí)上，通過(guò)以加息為核心的金融政策進(jìn)行地產(chǎn)行業(yè)的調控，去年中央政府就曾經(jīng)使用過(guò)。然而，一年過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫“低迷”后，最近卻出現房?jì)r(jià)“報復性”反彈情況。以至于有輿論稱(chēng)“一夜回到調控前”。雖然不少人把這次加息看作是“二次調控”的警示，但已經(jīng)近于驚弓之鳥(niǎo)的購樓者們還有多少人會(huì )堅信“我們3年不買(mǎi)，房?jì)r(jià)就能跌”的理論？
悄然看低，股市泄露操縱伎倆
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性操縱價(jià)格加劇，那么對于一般民眾來(lái)說(shuō)，就不得不為“羊群效應”所左右。
盡管“五一”期間北京幾個(gè)售樓點(diǎn)人滿(mǎn)為患，盡管銷(xiāo)售員聲稱(chēng)“五一”期間樓盤(pán)已銷(xiāo)售90%，但記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，今年“五一”期間，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)上銷(xiāo)售平均日簽約期房為195套，日平均網(wǎng)上簽約現房24套，遠遠低于前4個(gè)月的日平均銷(xiāo)售量，甚至比傳統的銷(xiāo)售淡季的銷(xiāo)量還要少。
新浪網(wǎng)最新調查也顯示：“70.13%的網(wǎng)友近期沒(méi)有購房打算，13.11%的網(wǎng)友表示會(huì )在近期考慮買(mǎi)房”。而去年同期的統計為：“不買(mǎi)房的購房者比例在50%左右，表示愿意購房的網(wǎng)友占到了近40%�！眹医y計局信息也表明，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(cháng)23.8%。
需求造就市場(chǎng)，但在房地產(chǎn)界，房地產(chǎn)商似乎自己就可以造就需求。從2006年一季度的情況來(lái)看，居民戶(hù)消費性中長(cháng)期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費貸款提前還款與房地產(chǎn)投機減弱的因素，但個(gè)人住房需求下降是不爭之事實(shí)。如果居民住房需求下降(因為國內個(gè)人購房有91%以上是以銀行按揭方式完成的)，那么房?jì)r(jià)的上漲只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱定價(jià)的結果。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性操縱價(jià)格加劇，那么對于一般民眾來(lái)說(shuō)，就不得不為“羊群效應”所左右，所謂的“理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)”仍然僅僅是一句空言而已。
全國性的房?jì)r(jià)上漲導致了房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jì)的快速提升。但從去年4季度就開(kāi)始瘋漲的房地產(chǎn)股票，今年一季度的表現卻底氣不足。從最高的7.1元，到4月24日收盤(pán)的6.36元，地產(chǎn)龍頭股萬(wàn)科A(000002)下跌10%，聯(lián)想則已從1300點(diǎn)升過(guò)1400點(diǎn)的大盤(pán)，號稱(chēng)“市場(chǎng)晴雨表”的股市似乎正在作出警示：隨著(zhù)商品房?jì)r(jià)格和土地競拍價(jià)節節攀升，房地產(chǎn)過(guò)熱的苗頭已經(jīng)出現。
銀企聯(lián)手，誰(shuí)能掌握“二次調控”
只要有足夠的投機心理、承受力和資金實(shí)力，開(kāi)發(fā)商就會(huì )死扛房?jì)r(jià)。調控的當務(wù)之急是如何盡快讓開(kāi)發(fā)商放出閑置房屋。
在普通消費者日益覺(jué)得商品房?jì)r(jià)格難以接受的同時(shí)，中國將近二成的居民可支配收入被用于購房，個(gè)人住房消費與社會(huì )總消費之比達到1：5。通過(guò)有關(guān)數據的對比，業(yè)內專(zhuān)家日前就中國房地產(chǎn)持續過(guò)熱、消費扭曲的狀況再次提出警告，中央政府也已開(kāi)始對熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)基礎情況進(jìn)行摸底，“二次調控”隨之成為房地產(chǎn)網(wǎng)站點(diǎn)擊率最高的詞語(yǔ)。
4月27日的加息，被很多人給予無(wú)限期待，卻讓更多人產(chǎn)生是否會(huì )是“空頭支票”的擔憂(yōu)。加息，肯定會(huì )對開(kāi)發(fā)商的資金運作造成壓力，但他們究竟會(huì )選擇降低房?jì)r(jià)還是將壓力轉嫁給購樓者還是懸念。有房地產(chǎn)業(yè)內人士透露：加息消息出臺后，不少房地產(chǎn)商在聚會(huì )時(shí)反而露出了“放心”的表情。4月27日，潘石屹就連夜在自己的博客上感慨：“感覺(jué)到心中的一塊大石頭終于落地了�！�
開(kāi)發(fā)商們“心里的大石頭”究竟是什么呢？資金鏈。開(kāi)發(fā)商能否死扛住房?jì)r(jià)的機會(huì )成本和風(fēng)險，取決于資金鏈條能否穩固，現金流會(huì )不會(huì )斷裂。業(yè)內專(zhuān)家認為，現實(shí)中，開(kāi)發(fā)商的資金半數源于銀行貸款，二者形成了“一榮俱榮、一損俱損”命運共同體，銀行為避免呆壞賬風(fēng)險，只能是不斷為開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)冒險“輸血”；而且銀行是高房?jì)r(jià)的直接受益者，高房?jì)r(jià)意味著(zhù)按揭貸款的期限和數額都會(huì )“水漲船高”。開(kāi)發(fā)商投機行為盡管套住了銀行資金，但也為銀行帶來(lái)了額外收入。
此外，房產(chǎn)的使用價(jià)值不會(huì )隨時(shí)間變化而發(fā)生太大折扣，比一般商品有更強的保值功能，銷(xiāo)售不大會(huì )長(cháng)期受到階段性、季節性因素影響。只要開(kāi)發(fā)商的資金鏈條穩固，購房的剛性讓購房者遲早都會(huì )找上門(mén)來(lái)，房子就有了升值的空間。所以，只要開(kāi)發(fā)商有足夠的投機心理、承受力和資金實(shí)力，死扛住房?jì)r(jià)，處于弱勢地位的購房者就會(huì )在這場(chǎng)與時(shí)間的賽跑中敗下陣來(lái)。就政府的調控房?jì)r(jià)政策而言，加息之類(lèi)一刀切的政策不必著(zhù)急，如何讓開(kāi)發(fā)商盡快放出閑置房屋才是當務(wù)之急。(王立嘉)
