中新網(wǎng)5月8日電 據新華網(wǎng)消息，據北京市建委的統計顯示，截至今年4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個(gè)，其中未售住宅109106套，面積為1541.39萬(wàn)平方米；已取得房屋所有權證的現房銷(xiāo)售項目855個(gè)，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬(wàn)平方米。兩者相加待售房面積達到1830萬(wàn)平方米，占全部可售房面積的60%。
在樓市供不應求的火爆面紗下，北京有“占待銷(xiāo)房總面積六成的住宅尚未賣(mài)出”。這令普通買(mǎi)房人大惑不解：不是一直在說(shuō)房子不多么，怎么一下子冒出“12.7萬(wàn)套住宅沒(méi)賣(mài)”呢？
其實(shí)不怪，有媒體解釋了：部分開(kāi)發(fā)商在制造“虛假繁榮”騙買(mǎi)房者趕緊購買(mǎi)，一些開(kāi)發(fā)商又故意囤積房屋醞釀漲價(jià)。一句話(huà)，有人在囤積居奇，制造“房荒”，從中漁利。
誰(shuí)在掌控樓市供求的核心信息？
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商憑啥就能夠囤積房源，制造“供不應求”的假象，以實(shí)現“奇貨可居”的目的？
一個(gè)極為重要的原因在于開(kāi)發(fā)商對樓市供求核心信息的排他性掌控。一切維系開(kāi)發(fā)商與購房人之間信息不對稱(chēng)現狀的行為，客觀(guān)上都是在為開(kāi)發(fā)商囤積房源提供便利。
信息不對稱(chēng)是個(gè)老話(huà)題了�，F在的房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺少什么？比土地、房子更為稀缺的是客觀(guān)、公正、及時(shí)的樓市信息——不是開(kāi)發(fā)商所釋放的某個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售了多少套房子或房?jì)r(jià)漲跌多少的小道消息，而是由公共部門(mén)權威發(fā)布的具有普遍公信力的數據以及對數據的客觀(guān)解釋性分析。
但現在，在很多城市，對于普通老百姓而言，這樣的信息太匱乏了，獲取這類(lèi)信息太難了。關(guān)于房地產(chǎn)的各種評價(jià)滿(mǎn)天飛，政府說(shuō)一套，開(kāi)發(fā)商說(shuō)一套，投資者說(shuō)一套，專(zhuān)家學(xué)者們又說(shuō)一套�！罢l(shuí)都不敢信”“誰(shuí)都不可信”成了眼下人們對于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)公信力缺失的典型表征。
如果信息對稱(chēng)，市場(chǎng)前景是可預期的，人們的市場(chǎng)行為會(huì )趨于穩健、理性，但現在，在開(kāi)發(fā)商與購房人之間信息極度不對稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商掌控了房源、房?jì)r(jià)、銷(xiāo)售進(jìn)度、供求比等等對購買(mǎi)行為產(chǎn)生決定性影響的核心信息，購房人不知道下一個(gè)月甚至下一周，房?jì)r(jià)的供應量、需求量，自然也就無(wú)從知曉樓市究竟會(huì )躍上新的臺階還是真的會(huì )穩住。
在焦灼、迷惘、不可知的心態(tài)下，大道不通，小道流行。而信息最終會(huì )影響市場(chǎng)人氣，主流公信力強的信息一再缺失，市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，就極有可能出現由迷惘到恐慌的蛻變，要么一窩蜂搶購，要么一齊持幣觀(guān)望。從這個(gè)意義上說(shuō)，提供具有普遍公信力的房地產(chǎn)信息，比房?jì)r(jià)漲跌本身更為重要。
“饑餓銷(xiāo)售法”：壟斷信息漁利的典型伎倆
其實(shí)，樓市充斥虛假信息的城市并非北京一地，去年3月，上海樓市“暴熱”之際，不也是各色虛假信息甚囂塵上之時(shí)嗎？一些樓盤(pán)的“定金合同”中購房人的姓名竟叫“沙皇”，住所是“無(wú)可奈何花落去”，身份證號碼竟有13位。無(wú)論是不久前廣州開(kāi)發(fā)商炮制的“地荒”信息，還是北京開(kāi)發(fā)商營(yíng)造的“房荒”局面，目的都是通過(guò)制造“緊張”的供求關(guān)系來(lái)謀取利益最大化。
“銷(xiāo)控”就是開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢來(lái)調節供求的慣用手法。所謂“銷(xiāo)控”，又稱(chēng)“饑餓銷(xiāo)售法”，如明明有100套房子可售，開(kāi)發(fā)商決不會(huì )一次性拿出來(lái)賣(mài)光，而是第一次先拿出20套位置、房型較差的房子來(lái)出售，在幾番造勢之后，給外間留下一開(kāi)盤(pán)就告售罄的熱銷(xiāo)印象；第二次再拿出30套，在“供不應求”中適時(shí)提價(jià)，先前沒(méi)買(mǎi)到房子的人以為“機不可失”，加價(jià)也接受，因為“以后還要漲呢”，所以能買(mǎi)到就算賺了。于是，在這股人造“追漲風(fēng)”之下，開(kāi)發(fā)商或暗渡陳倉，找個(gè)中介聯(lián)手，將剩下的50套房轉給中介，變身“二手房”加價(jià)銷(xiāo)售；或者在“沒(méi)房了”的吆喝下，慢條斯理地幾套、十幾套地拆零銷(xiāo)售，讓那些急吼吼的排隊買(mǎi)房人去哄搶所謂“最后的晚餐”。
業(yè)內人士指出，“銷(xiāo)控”的過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是開(kāi)發(fā)商對外封鎖樓盤(pán)的真實(shí)信息、別有用心地釋放或利用虛假信息從中漁利的過(guò)程。由于卡住了信息源頭，在供小于求的市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商這一招屢試不爽。發(fā)展到最后就是哄抬房?jì)r(jià)：開(kāi)發(fā)商一般先讓中介雇傭人排隊，制造緊張氣氛；在開(kāi)盤(pán)時(shí)，讓中介或內部員工高價(jià)簽訂幾套房子，中介以此價(jià)格為“標桿”，拉抬房?jì)r(jià)；等真正的買(mǎi)房人憋不住“上鉤”后，房?jì)r(jià)已被拉高，開(kāi)發(fā)商再撤銷(xiāo)原訂的高價(jià)合同；最后，開(kāi)發(fā)商大量出貨，中介手中的房子也乘機出手，而最終埋單的只能是老百姓。
用什么樣的“道”來(lái)與開(kāi)發(fā)商的“魔法”試比高？
道高一尺，魔高一丈。用什么樣的“道”來(lái)與開(kāi)發(fā)商囤積居奇的“魔法”試比高呢？
股票市場(chǎng)已有信息披露，房地產(chǎn)市場(chǎng)為何不能有？業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)一樣，容易產(chǎn)生操縱行為，也普遍存在典型示范偏差和羊群效應，追漲殺跌。開(kāi)發(fā)商利用信息、資金優(yōu)勢，操縱市場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮，其行為和股票市場(chǎng)的“做莊”如出一轍。要消除開(kāi)發(fā)商的囤積居奇，首要的是讓真實(shí)的信息在房地產(chǎn)交易中充分暢通。
在房地產(chǎn)這個(gè)帶有半壟斷色彩(作為一級市場(chǎng)的土地交易基本是壟斷的)、非充分競爭的特殊市場(chǎng)中，單憑消費者的個(gè)人努力，恐怕永遠改變不了信息弱勢的地位，跳不出核心信息盲區的圈子——因為人家開(kāi)發(fā)商只要以一句“商業(yè)秘密”為由，就對你這些消費者無(wú)可奉告了。
但政府就不同了，政府作為管理者，完全可以要求開(kāi)發(fā)商公布其樓盤(pán)的詳細信息——如在開(kāi)盤(pán)之前，開(kāi)發(fā)商申請預售或是銷(xiāo)售許可時(shí)，政府可以要求其公布上市的房源套數、面積、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、預計價(jià)格；在銷(xiāo)售中，主管部門(mén)可以要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)公布已售套數、面積、價(jià)格，以及可售套數、面積等等，否則，主管部門(mén)有權拒絕辦理預售、銷(xiāo)售許可。應該看到，不少地方政府部門(mén)正在嘗試加強信息公開(kāi)和監管，但這種努力顯然還遠遠不夠。
一位房地產(chǎn)研究者指出，一個(gè)信息不充分的市場(chǎng)必然是發(fā)育不健全的市場(chǎng)，一個(gè)信息混亂、“傳聞爆炸”的市場(chǎng)，最終也必然是“共輸”的市場(chǎng)——誰(shuí)都無(wú)法在所有的時(shí)間、所有的空間、欺騙所有的人，極端混亂的終極結果便是對市場(chǎng)的埋葬。只有當向社會(huì )提供普遍認可的公共信息成為判定房地產(chǎn)主管部門(mén)盡職與否的重要標準時(shí)，開(kāi)發(fā)商的囤積居奇才會(huì )壽終正寢。（徐壽松 蔡國兆）
