中新網(wǎng)5月22日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，并提出六項針對性措施。同日，中國人民銀行在銀行間市場(chǎng)向一級承銷(xiāo)商定向發(fā)行一年期票據1000億元，18日再次發(fā)行600億元三月期票據。
針對近日國家出臺的一系列調控措施，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院副院長(cháng)陳東琪做出了這樣的判斷：“從今年第二季度開(kāi)始，中國進(jìn)入本輪周期內二次調控”。這里，他談到的“本輪周期”是指2002年以來(lái)持續五年的繁榮期，第一次調控從2004年5月開(kāi)始。
金融調控與房地產(chǎn)調控將是本輪周期內的第二次調控的重點(diǎn)。而金融與房地產(chǎn)之間的復雜關(guān)系也是這輪調控的難點(diǎn)所在。
“成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)”
“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定與發(fā)展具有極端重要性，可以說(shuō)成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)�！边@是去年下半年時(shí)國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻下的一句論斷，這在今天就更是如此。
北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心研究員趙曉一直認為，房地產(chǎn)的發(fā)展將決定一段時(shí)期內的宏觀(guān)經(jīng)濟運行。他說(shuō)，房地產(chǎn)的重要性在于它拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)多，據說(shuō)高達130多個(gè)行業(yè)，這使得房地產(chǎn)的大車(chē)一經(jīng)啟動(dòng)，對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響便舉足輕重。本輪中國經(jīng)濟增長(cháng)，最早就是從房地產(chǎn)增長(cháng)發(fā)力開(kāi)始的。
何況，在謝伏瞻看來(lái)，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問(wèn)題，是宏觀(guān)經(jīng)濟運行和經(jīng)濟體制中一系列問(wèn)題的綜合反映。還包括資本市場(chǎng)萎縮，投資渠道不暢的問(wèn)題；匯率、利率、稅率等經(jīng)濟參數扭曲的問(wèn)題；超越地方實(shí)際條件，盲目推進(jìn)城市化的問(wèn)題等等。所以如果能夠保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，就在很大程度上能保證中國經(jīng)濟的健康發(fā)展。
尤其是現在，中國經(jīng)濟又開(kāi)始出現了過(guò)熱的苗頭。數據顯示，一季度中國GDP同比增長(cháng)10.2%，處于增長(cháng)潛力區間上限；全社會(huì )固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)27.7%，比上年同期加快4.9個(gè)百分點(diǎn)；銀行發(fā)放貸款1.26萬(wàn)億元，超過(guò)全年計劃的一半。對此，人民銀行采取緊縮政策，在4月底提高貸款利率，5月中旬連續收縮貨幣。
趙曉認為，本輪宏觀(guān)調控就應該從“增長(cháng)發(fā)力點(diǎn)”——房地產(chǎn)業(yè)著(zhù)手。雖然當前中國房地產(chǎn)業(yè)的投資因為統計的基期數字較高，還看不出超常增長(cháng)，但從這個(gè)數字中可以看出房地產(chǎn)業(yè)正在快速擴張。而鋼鐵、水泥、鐵合金等行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩也顯然是受到了房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。更何況，房地產(chǎn)業(yè)本身還存在著(zhù)“少數大城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂”的問(wèn)題�？梢哉f(shuō)，對房地產(chǎn)調控的效果將很大程度上決定本輪宏觀(guān)調控的成敗。
銀行與房地產(chǎn)“共謀”蘊含致命金融風(fēng)險
房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶動(dòng)了投資的反彈，也導致了一些行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，但更嚴重的是它占用了大量的銀行資金，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現問(wèn)題，就會(huì )引發(fā)金融風(fēng)險。
由于中國當前金融體系的流動(dòng)性過(guò)剩，房地產(chǎn)業(yè)又是中國當前經(jīng)濟的一個(gè)主要增長(cháng)點(diǎn)，所以大量資金逐利流入這一行業(yè)。據銀河證券的首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾分析說(shuō)，不斷增大的規模使流動(dòng)性急劇放大，這直接導致銀行把大量資金集中在當前價(jià)格較高、有利可圖的房地產(chǎn)業(yè)上，從而致使房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度膨脹。數字顯示，中國今年第一季度新增貸款的50%就是流入了房地產(chǎn)行業(yè)。
然而，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域“涉水”太深，則可能從資金流動(dòng)性過(guò)剩陷阱，走入到另一個(gè)更大的風(fēng)險之中。一位業(yè)內專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險最后的承擔者既不是投資者，也不是消費者，更不是地方政府，而是國有商業(yè)銀行。數據表明，僅向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款以及按揭這兩項就占商業(yè)銀行總貸款的15%左右，對于大商業(yè)銀行而言更達到30%的比例。截至2005年末，全國房地產(chǎn)不良貸款余額已經(jīng)上升到1093億元，居行業(yè)排名第四，而由于房貸周期長(cháng)的緣故，個(gè)人房貸目前正在進(jìn)入國際公認的風(fēng)險暴露期。
中國人民銀行副行長(cháng)吳曉靈曾指出，從開(kāi)發(fā)商的角度看，從買(mǎi)地開(kāi)發(fā)到建房銷(xiāo)售都是依靠貸款，對銀行信貸依賴(lài)程度非常高。她強調，在這種情況下，一旦出現風(fēng)險，所有風(fēng)險都壓在銀行身上，對國民經(jīng)濟非常不利。
此外，熱錢(qián)的涌入也進(jìn)一步推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。中國社科院金融研究所殷劍峰博士認為，“外來(lái)資金對當前住房?jì)r(jià)格起了關(guān)鍵性的推動(dòng)作用”。有專(zhuān)家估計，近幾年各類(lèi)海外基金大舉進(jìn)入國內樓市“淘金”，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行等外資機構已深度介入內地房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上外資比例幾乎接近15%。
在外管局近期發(fā)布的《2005年中國國際收支報告》中，數據顯示，2005年境外機構購買(mǎi)建筑物34億美元。但曾參與編寫(xiě)此報告的人士直言，這只是外資投資房地產(chǎn)的很小一部分。
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