中新網(wǎng)6月7日電 據《深圳商報》報道，5月29日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等九部委《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》。政策出臺后，深圳的房?jì)r(jià)走向如何呢？普遍的看法是將走向理性，趨向平穩。那么，對于正在逐步走高的深圳二手樓市來(lái)說(shuō)，未來(lái)將向何處去？
觀(guān)望期已經(jīng)形成？
5月的最后一個(gè)周末開(kāi)始，深圳的多家商業(yè)銀行在加班加點(diǎn)，抓緊處理那些已經(jīng)遞交了貸款申請，但還沒(méi)有來(lái)得及辦理審批的住房貨款手續。過(guò)去的一周里，深圳各大產(chǎn)權交易登記中心人頭攢動(dòng)，一些確定意向的買(mǎi)賣(mài)雙方，在抓緊實(shí)行新政前的最后時(shí)機，進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記。表面看來(lái)，市場(chǎng)交易非常旺盛，其實(shí)是虛火。有人戲稱(chēng)：這是過(guò)去近兩年時(shí)間里深圳房?jì)r(jià)節節攀升的“回光返照”。種種跡象表明，三級市場(chǎng)將出現一個(gè)不會(huì )太短的觀(guān)望期。
從5月初開(kāi)始，有信息透露多家大型地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)受政策影響而出現下滑。截至6月初，一些中介公司的業(yè)務(wù)成交量下降了20%，最多的下降了40%。從市場(chǎng)來(lái)看，“想買(mǎi)房的暫時(shí)不要買(mǎi)，想賣(mài)房的暫時(shí)不要賣(mài)”已成為一部分人的共同心態(tài)。普通置業(yè)者看好深圳房?jì)r(jià)將走向理性和平穩，一些投資客期待市場(chǎng)出現去年新政出臺后房?jì)r(jià)上漲情況。因此，深圳房地產(chǎn)三級市場(chǎng)的觀(guān)望心態(tài)已經(jīng)初步形成。
觀(guān)望心態(tài)的形成主要來(lái)自?xún)蓚�(gè)方面。一方面，新政策出臺充分說(shuō)明了政府對穩定房?jì)r(jià)的決心和強硬手段。顯然，政府為了穩定樓市，可能還會(huì )采取進(jìn)一步的措施和更加有力的手段。業(yè)內人士、百姓的普遍看法是：在最近一段時(shí)間，各地方政府有關(guān)房地產(chǎn)的具體調控細則將會(huì )陸續出臺，打壓和制約炒樓行為，規范市場(chǎng)，穩定房?jì)r(jià)。另一方面，實(shí)行新政后，包括專(zhuān)家、學(xué)者、業(yè)內人士在內，大多數人對房?jì)r(jià)的走勢難有一個(gè)準確的判斷。買(mǎi)家擔心房?jì)r(jià)出現大跌，不敢匆忙購房。投資客和持房者擔心房?jì)r(jià)上漲，現在出手可能不合算，不如轉向出租和長(cháng)線(xiàn)投資。
觀(guān)望期是一種短暫的平衡，對于房?jì)r(jià)的降溫、市場(chǎng)理性化和規范的交易行為有著(zhù)一定的益處。然而，一旦房?jì)r(jià)的走向趨于明朗，就會(huì )打破這種平衡，市場(chǎng)將很快走向活躍。
寒潮期真的會(huì )來(lái)嗎？
筆者隨機走訪(fǎng)福田、羅湖、南山9家小型中介地鋪，其中8家地鋪有近期將地鋪轉讓出去的意向，只有1家地鋪表示觀(guān)察一段時(shí)間再說(shuō)。同時(shí)，個(gè)別小型中介應對即將到來(lái)的低迷市場(chǎng)，可能會(huì )做裁員的選擇。
5月底至6月初，關(guān)內一手樓和關(guān)外的高端新房在銷(xiāo)售上有突然卡殼的現象，成交數量銳減，房?jì)r(jià)持續非理性上漲的新房市場(chǎng)將帶動(dòng)高端二手樓價(jià)的下降。以南山區為例，前三個(gè)月快速上漲的二手樓盤(pán)已經(jīng)出現了不同程度的價(jià)格下降。
新政策出臺，對于逼退樓市炒家有著(zhù)很強的威力，但在一定程度上也影響了一些普通置業(yè)者的信心。受股市復興的吸引，樓市資金向股市轉移的趨勢也較為明顯。與一手樓一樣，二手樓市進(jìn)入低迷狀態(tài)似乎難以回避。有少部分人預計，受新政策影響，深圳房地產(chǎn)三級市場(chǎng)及中介經(jīng)紀機構將迎來(lái)“冬季”，二手樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)短暫的低迷期或寒潮期。
目前，深圳房地產(chǎn)三級市場(chǎng)中有多種聲音在預見(jiàn)和解讀。一種說(shuō)法是90平方米以上的高端物業(yè)將出現價(jià)格回落。受政策強控和原有底價(jià)虛高的影響，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間沉淀，這些物業(yè)的價(jià)格將回落到一個(gè)正常水平，帶動(dòng)二手房?jì)r(jià)的下降。另一種說(shuō)法是受“雙70%”的制約和可開(kāi)發(fā)土地資源減少的限制，高端物業(yè)在中長(cháng)期將有較大的升值潛力。一部分人認為，二手樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)將明顯下降，租方市場(chǎng)將會(huì )保持原有的態(tài)勢或略有增加，樓盤(pán)租金波動(dòng)的幅度不會(huì )太大。因為原來(lái)有買(mǎi)房打算的人，一部分轉向了租房，一些投資客暫停拋樓，轉向長(cháng)線(xiàn)投資，將房產(chǎn)轉向了租方市場(chǎng)，維持了市場(chǎng)的平衡。
甚至，有一些極小的聲音：深圳的二手樓會(huì )不會(huì )出現二十世紀九十年代的崩盤(pán)？二手樓的價(jià)格會(huì )不會(huì )一瀉千里？這種現象是不可能出現的，政府有足夠的能力和預見(jiàn)性來(lái)確保樓市的繁榮穩定，市場(chǎng)也有足夠的內力促使樓價(jià)平穩。當然，二手樓市肯定會(huì )受到這些因素的影響和考驗。
調整期有多久？
作為調控細則的九部委“十五條意見(jiàn)”，不但涉及面更廣，且落點(diǎn)更為明確、量化。90平方米、5年、70%、35%、30%……一串具體的數字構成了判斷未來(lái)房地產(chǎn)三級市場(chǎng)走向的主要因素。隨著(zhù)置業(yè)者信心改變、二手樓交易的明顯放緩和市場(chǎng)普遍觀(guān)望態(tài)度，業(yè)界一部分人士認為，深圳三級市場(chǎng)將很快進(jìn)入一個(gè)調整期。
那么，調整期會(huì )有多久呢？業(yè)內的說(shuō)法是三個(gè)月以上。而筆者認為，這個(gè)調整期其實(shí)就是市場(chǎng)對新政策的消化、吸收、調整過(guò)程，至少需要半年以上。原因是國家這次調控的力度比以前任何一次都要強，都要細，對稅收、信貸、土地三方面的調節作用十分倚重，主要使用金融工具對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調節，這比單純的行政手段的效果要來(lái)得慢一些，但也會(huì )更管用一些。
作為房地產(chǎn)三級市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，面對這樣一個(gè)相對較長(cháng)的調整期和業(yè)內普遍低落的心態(tài)，市場(chǎng)各方都會(huì )或多或少有一些影響：業(yè)務(wù)量銳減，中介市場(chǎng)可能面臨重新洗牌。另外，對于普通置業(yè)者來(lái)說(shuō)，未滿(mǎn)2年繳營(yíng)業(yè)稅與未滿(mǎn)5年繳營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有質(zhì)的區別，對于投資客來(lái)說(shuō)，5年以后的住房?jì)r(jià)格難以把握，會(huì )盡早拋盤(pán)。在市場(chǎng)調整期內，樓盤(pán)的投放量會(huì )有所增加，客戶(hù)需求較大，深圳的二手樓市盡管面臨種種考驗，但前景看好。(陳飛龍）
