中新網(wǎng)11月29日電 最新一期《香港經(jīng)濟導報》載文指出，2005年在宏觀(guān)調控的大背景下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)7、8月短短的觀(guān)望期，卻出現了強勁反彈，尤其是進(jìn)入9月份以后，市場(chǎng)出現了令人意想不到的變化：新項目開(kāi)盤(pán)價(jià)格奇高、買(mǎi)家瘋狂入市搶購。平穩了十年之久的深圳房?jì)r(jià)突然出現兩位數的爆發(fā)性增長(cháng)。
普通深圳人置業(yè)不易
據一項調查報告顯示，深圳目前有購房需求的購房者大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，年齡介乎于26~35歲之間，家庭年收入介乎于6~12萬(wàn)元之間。
作為普通居民，這些意向購房者收入不算高，也沒(méi)有太多的積蓄，只能承受中文件房的價(jià)格支出，即這類(lèi)住宅能滿(mǎn)足基本居住需求，不求很寬敞，價(jià)格當然也不能太高了。所以，深圳普通購房者所青睞的戶(hù)型主要為兩房及三房，戶(hù)型面積集中在60~100平方米，購房總價(jià)款基本在65萬(wàn)元/套左右，能接受的單價(jià)在6,400元/平方米左右，僅有少數能夠承受8,000元/平方米或總價(jià)在80萬(wàn)元以上的樓盤(pán)。
但目前深圳大多數樓盤(pán)價(jià)格遠在其承受能力之上，凡這類(lèi)購房者承受能力所及的樓盤(pán)，銷(xiāo)售無(wú)不火爆之極，這也給投機客帶來(lái)了機會(huì )。值得注意的是，特區外寶安區、龍崗區的樓盤(pán)檔次開(kāi)始走高，房型面積亦升至150平方米、160平方米左右，住宅單價(jià)及總價(jià)拉升比較厲害，這導致普通置業(yè)者在看似很大的推盤(pán)量中，其實(shí)很難找到自己理想的房子。
四年“停供” “地根”緊縮成漲價(jià)要因
在連續四年“停供”之后，深圳計劃在2006年恢復特區內的房地產(chǎn)用地供應。由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求旺盛，深圳市前幾年確定的每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地明顯不足，是導致近期房地產(chǎn)住宅價(jià)格急速上漲的主要原因之一。政府增加特區內外商品房用地的出讓?zhuān)瑧敃?huì )對緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求輕度緊張局面、抑制房?jì)r(jià)漲幅起到重要作用。
地價(jià)上漲也是構成房?jì)r(jià)上漲重要因素。深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到目前為止，其土地資源已到某種“極限”，羅湖、福田以及南山區可供開(kāi)發(fā)的土地資源可謂是屈指可數。為此，深圳市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上作了新的戰略部署，除政府對特區內土地資源開(kāi)發(fā)作出相應的限制外，深圳市委、市政府還出臺了《關(guān)于加快寶安龍崗兩區城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》，深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心顯然發(fā)生了轉變，向關(guān)外發(fā)展成為必然趨勢。盡管如此，關(guān)外土地的供應量也同樣有限，加之二線(xiàn)關(guān)改革、地鐵等諸多利好，關(guān)外土地開(kāi)發(fā)成本也一度攀升。
房屋供求0.73:1失衡
房屋供求的失衡以及炒作資本的介入，亦成此次房?jì)r(jià)高企的重要誘因。新增住房供求比繼續縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進(jìn)一步擴大。同時(shí)，有跡象表明，宏觀(guān)調控的鐵錘砸碎了房產(chǎn)投資者在長(cháng)三角的投資夢(mèng)，但幸存者似乎又找到了另一個(gè)投資樂(lè )園——深圳。
圳中原地產(chǎn)深港研究中心指出，正常情況下，批準預售面積與銷(xiāo)售面積之比應當為1.3：1，但資料表明，1~8月份深圳批準預售面積為402萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為551萬(wàn)平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應求趨勢明顯。此外，供應結構失衡的矛盾也很突出�！罢蛉绱�，才讓開(kāi)發(fā)商及投資者有機會(huì )炒作房?jì)r(jià)�！币粯I(yè)內人士指出，深圳樓市正被一場(chǎng)被誘發(fā)的投資潮所席卷�！胺�?jì)r(jià)飛漲的背后，是暗流洶涌的投資熱潮�！彼逊烤W(wǎng)副總裁、華南區總經(jīng)理許冉指出。
深圳市統計局最新統計資料表明，深圳樓市投資比例已達17%。但業(yè)內人士普遍認為這一資料過(guò)于保守。深圳知名評論人士半求強調：“在深圳豪宅市場(chǎng)，投資比例肯定在30%以上�！笔缆�(lián)地產(chǎn)分析人員透露，南山區一些樓盤(pán)的投資比例更超過(guò)了40%，中心區寫(xiě)字樓的投資比例高達80%。而國際房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資率警戒線(xiàn)應是20%。
港人熱捧深圳高檔物業(yè)
有一項調查預計，未來(lái)十年內，將有100萬(wàn)港人在深圳置業(yè)，單從目前的情況來(lái)看，港人在深圳置業(yè)已經(jīng)成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經(jīng)濟在金融風(fēng)暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產(chǎn)是香港一種普遍的投資意識，以為深圳經(jīng)濟發(fā)展良好，房地產(chǎn)的投資收益率遠遠大于香港。
雖然深圳樓市租金水平近十年來(lái)一直保持穩中微降的趨勢。 但是用來(lái)出租收益率基本在5~10%之間，這種投資長(cháng)期穩定，加之深圳發(fā)展商提供優(yōu)惠輕松的付款方式，投資度小，所以香港人在深圳投資房地產(chǎn)越來(lái)越多，他們選擇深圳物業(yè)的重要原因是看中投資回報高、租金收益高，特別是他們所熟悉的口岸、地鐵以及市內各類(lèi)高檔物業(yè)。
早期政策負效應顯現
經(jīng)歷7、8月的觀(guān)望期之后，深圳房地產(chǎn)不僅漲聲依舊，早期為穩定房?jì)r(jià)而抑制投機的政策，正在失去效力。中原地產(chǎn)有關(guān)人士認為，“政策影響帶來(lái)了反面的效果，因為政策打擊的是供應方，需求受到的抑制卻不大，使一直供需相對緊張的深圳市場(chǎng)出現了強烈供應緊張現象�！�
另一方面，深圳樓價(jià)一直以來(lái)都以供需矛盾引起價(jià)格的合理上升，打破了市場(chǎng)的平穩。經(jīng)過(guò)購房者與開(kāi)發(fā)商觀(guān)望博弈過(guò)程，調控手段平抑房?jì)r(jià)的力量仍然敵不過(guò)進(jìn)一步擴大的供需失衡的漲價(jià)力量，于是出現“補買(mǎi)現象”。消費者一味要買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商便不斷放量，導致價(jià)格急速上升，造成購房者心理反差，反而加劇了這場(chǎng)“震蕩”。
但是，面對高企的房?jì)r(jià)，深圳市政府迅速作出積極的響應。繼14日出臺四項措施打擊炒房后，深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局在15日再度祭出調控重劍，宣布已初步擬定今后每年新增商品房用地將保持1.6平方公里的規模，并透露正在研究未來(lái)十年興建2000萬(wàn)平方米公共租賃房的計劃，而加大清理閑置土地等措施也將擇機出臺。(范衛國 周海勝）
