(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
山雨已來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓。
“這是遲早的事情�！�5月17日上午，在被問(wèn)到宏觀(guān)調控是否會(huì )再次來(lái)臨的問(wèn)題時(shí)，京城一位地產(chǎn)商這樣對本刊記者說(shuō)。果不其然，當天晚上，中央電視臺的《新聞聯(lián)播》節目播發(fā)了這樣一條新聞：國務(wù)院總理溫家寶當天主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施，會(huì )議提出了進(jìn)一步引導和調控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對性措施。
很快，在一些地產(chǎn)記者的MSN上，就已經(jīng)出現了“國六條”的字樣。第二天，全國各大小媒體紛紛報道、解讀新出的“國六條”，并聲稱(chēng)新一輪的地產(chǎn)宏觀(guān)調控正式全面啟動(dòng)。
上一輪調控失效？
確切地說(shuō)，近年來(lái)政府對于地產(chǎn)的宏觀(guān)調控起始于2003年中。從“8·31大限”、央行調息，到“國八條”“新八條”和“七部委八條”，以及后來(lái)的一些財稅和金融政策；再到現在的“國六條”，可以說(shuō)，調控手段和政策一直未斷。然而事與愿違，盡管在這些政策作用下，市場(chǎng)上曾經(jīng)出現了很長(cháng)時(shí)間的觀(guān)望，但觀(guān)望之后房?jì)r(jià)依然面臨上漲的壓力，主要城市房?jì)r(jià)上竄跡象明顯。
5月19日，國家統計局發(fā)布的最新報告顯示，截至4月底，中國大陸完成商品住宅投資額同比增長(cháng)22.6%。與此同時(shí)，北京、深圳、廣州等大城市的房?jì)r(jià)仍在高位運行。而商品房空置面積達1.22億平方米，同比增長(cháng)18.9%。
“國家一調控，房?jì)r(jià)就上漲�！本┏且晃坏禺a(chǎn)商將最近一輪房?jì)r(jià)上漲歸因于上一輪調控。
這位地產(chǎn)商以北京為例向本刊記者說(shuō)，政府說(shuō)限制別墅等高檔住宅的發(fā)展，于是郊區的別墅全賣(mài)火了；政府又說(shuō)三環(huán)以?xún)炔辉倥碌�，于是三環(huán)以?xún)鹊姆孔尤珴q價(jià)了；現在政府要積極發(fā)展二手房市場(chǎng)，于是京城的二手房又開(kāi)始瘋漲了。
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)評論員對本刊分析說(shuō)：“近兩年來(lái)政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控許多在結果上導致消費者做出了不合理的消費決策�！�
“2004年的宏觀(guān)調控以及2005年春的房地產(chǎn)新政，在為房地產(chǎn)熱降溫上，我認為基本上是失敗的�！比鹗啃刨J董事總經(jīng)理兼亞洲區首席經(jīng)濟師陶冬近日指出。
陶冬認為，此前的宏觀(guān)調控只是以行政命令的手段，制止銀行貸款流向地產(chǎn)商�！斑@對個(gè)別小地產(chǎn)商可能是致命的，但對于資金充沛的大地產(chǎn)商而言，反而為他們趁機擴張提供了方便。海外熱錢(qián)也在此時(shí)順勢進(jìn)入了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�
“2005年的國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控基本失敗。因為2005年國務(wù)院宏觀(guān)調控目的是穩定房?jì)r(jià)，但實(shí)際結果沒(méi)有達到，在上海、深圳、廣州、北京，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度甚至接近20%�！鄙缈圃航鹑谘芯克魅我讘椚萁淌趶恼{控結果上對本刊記者分析說(shuō)。
在易憲容看來(lái)，兩年的地產(chǎn)宏觀(guān)調控實(shí)際效果如此之差的原因在于，有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷不明確，從而沒(méi)有決心來(lái)調控這個(gè)市場(chǎng)，也就不可能用有效的市場(chǎng)工具來(lái)調控。
而中國社科院宏觀(guān)經(jīng)濟研究室研究員袁鋼明也認為，從去年“國八條”頒布以來(lái)，宏觀(guān)調控從土地供應和房地產(chǎn)信貸投資兩方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了調控，“現實(shí)的情況是，中央制定的這些措施在地方政府的執行上已經(jīng)大打折扣，所以說(shuō)調控失效�！痹撁髡f(shuō)。
新政之惑
面對持續上漲的房?jì)r(jià)，國家再度出手進(jìn)行宏觀(guān)調控已經(jīng)成為必然。關(guān)鍵在于，是繼續用嚴厲的行政手段還是以市場(chǎng)的方式進(jìn)行調控？
業(yè)內分析人士認為，從目前的情況來(lái)看，行政手段無(wú)疑再次占了上風(fēng)，因為“國六條”依然強調行政調控,在對房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)相關(guān)部門(mén)提出了要求之外，還特意要求各地方政府“切實(shí)負起責任”。
國美地產(chǎn)銷(xiāo)售總監陳云峰在接受本刊采訪(fǎng)時(shí)認為，“國六條”出來(lái)后，主要是對地方政府提出要求，開(kāi)發(fā)商在觀(guān)望，買(mǎi)房人也在觀(guān)望。
“現在的觀(guān)望跟去年的觀(guān)望可不太一樣了，開(kāi)發(fā)商在觀(guān)望同時(shí)，‘捂盤(pán)’的力度加大了，因為現在局勢很明白，就是供不應求�！� 陳云峰說(shuō)。
易憲容認為，如果僅通過(guò)行政的方式、通過(guò)局部來(lái)調控是不可能達到目的的。特別是當有關(guān)部門(mén)試圖對一個(gè)地方進(jìn)行調控而對另一個(gè)地方不調控時(shí)，那么在中國這個(gè)統一的金融市場(chǎng)，炒作房地產(chǎn)的熱錢(qián)就必然從一個(gè)地方流向另一個(gè)地方。
“國六條”規定：要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設全過(guò)程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房?jì)r(jià)行為�！斑@很難執行，政府怎么去控制這個(gè)標準，實(shí)際上在一定范圍內調控自己公司的銷(xiāo)售，這是企業(yè)的權利。比如我有100套房，我認為后面市場(chǎng)好一些，我適當地放慢銷(xiāo)售，在某種程度上開(kāi)發(fā)商有這種權利�！标愒品鍖Ρ究浾哒f(shuō)。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，令人欣慰的是，此次“國六條”盡管依然沒(méi)有明確增加供給，但提出“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房�！�
“雖然這直接表現為結構調整問(wèn)題，但大家都知道，不適度擴大中低端住房總量的規模，是很難調整結構的�！倍獙Ρ究浾哒f(shuō)。
但地產(chǎn)界人士并沒(méi)有如此樂(lè )觀(guān)。說(shuō)到調整供應結構，北京朝陽(yáng)大地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理段枚焱在接受本刊采訪(fǎng)時(shí)認為，因為土地是由政府控制的，如果調整土地供應結構，增加郊區土地的供應，這樣是可以的�！暗仨毬鋵�(shí)下去，否則在量仍然不夠的情況下，各種房?jì)r(jià)都會(huì )上漲，比如過(guò)去廉租房是3000元/平方米，現在都炒到5000元/平方米�！倍蚊鹅驼f(shuō)。
在段枚焱看來(lái)，囤積土地不完全是企業(yè)的問(wèn)題。企業(yè)拿到土地之后，受很多因素制約，包括拆遷、資金、金融政策等對它的影響，導致沒(méi)有辦法開(kāi)發(fā)�！艾F在房子漲得這么快，傻子才不愿意把土地開(kāi)發(fā)成商品房賣(mài)掉呢。而且按規定兩年不開(kāi)發(fā)，土地會(huì )被收回，關(guān)鍵是在實(shí)踐中有多少土地被收回了呢？”段枚焱說(shuō)。
以稅控市？
在瑞士信貸董事總經(jīng)理兼亞洲區首席經(jīng)濟師陶冬看來(lái)，過(guò)剩的資金流動(dòng)性，是新一輪房地產(chǎn)熱的根源。因此，“為房地產(chǎn)熱降溫的最直接有效方法，不是加息，不是行政調控，而是加稅，打擊炒作。加稅曾經(jīng)在兩個(gè)月內讓上海房地產(chǎn)市場(chǎng)由沸點(diǎn)降到冰點(diǎn)�！碧斩f(shuō)。
業(yè)內人士普遍認為，作為房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅種，物業(yè)稅無(wú)疑具有抑制需求并遏止投機的作用，而目前房?jì)r(jià)快速上漲的公認原因之一便在于需求剛性。因此，物業(yè)稅似乎被越來(lái)越多的人看作是下一步對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調控的有力手段。
易憲容解釋說(shuō)，政府并沒(méi)有真正使用過(guò)宏觀(guān)調控的工具，比如利率僅動(dòng)了一次，匯率也僅改變了一點(diǎn)，稅收政策更是連現有政策都沒(méi)有認真落實(shí)。
《中國房地產(chǎn)藍皮書(shū)》副主編李景國教授表示，國家應在條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅。他說(shuō)：“我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節，但最終被房地產(chǎn)商攤入了成本。而對個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征收稅費，客觀(guān)上刺激了房地產(chǎn)的投機行為�！�
“國六條”提出要“完善住房轉讓環(huán)節稅收政策”。對此，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō)，“完善住房轉讓環(huán)節稅收政策當然有必要，但在需求旺盛的情況下，交易環(huán)節的稅收對住房需求的抑制作用不很明顯，容易轉化為交易的成本從而進(jìn)一步推升房?jì)r(jià)�！彼J為應該設立物業(yè)稅，在持有環(huán)節增加稅種。
國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所研究員王小廣認為，房地產(chǎn)稅收應該有四個(gè)稅：第一個(gè)是交易稅(契稅)；第二是財產(chǎn)稅；第三是所得稅；第四是消費稅。王小廣介紹說(shuō)，韓國的經(jīng)驗值得借鑒。從2006年開(kāi)始，韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的投資者征收30%的房產(chǎn)交易資本收益稅，大幅提高房產(chǎn)投資交易成本；另外，有區別地制訂購房貸款措施，下調真實(shí)購房貸款利率，而上調投資需求的貸款利率。
5月19日，中國國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人接受中央電視臺記者采訪(fǎng)時(shí)表示，將進(jìn)一步完善稅收政策，遏制最近一段時(shí)期少數大城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應結構不合理等問(wèn)題。
事實(shí)上，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)短期投機行為，國家稅務(wù)總局去年就已出臺了對已購商品房?jì)赡陜瘸鍪鄣膶⑷~征收營(yíng)業(yè)稅，此次完善稅收政策后，相關(guān)時(shí)間段可能會(huì )延長(cháng)，比如三年內出售。此次還將完善的另一項稅收政策，就是提高土地保有環(huán)節的稅負，抑制囤積土地，促進(jìn)空置房處置。此外，國家稅務(wù)總局也將采取措施，抑制開(kāi)發(fā)高檔住宅，鼓勵經(jīng)濟適用房等普通住宅的開(kāi)發(fā)。
如此看來(lái)，在強調行政調控的同時(shí)，加大稅收的杠桿作用，將構成此次地產(chǎn)調控的主要特色。
稿件來(lái)源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵
