中新網(wǎng)6月20日電 今日出版的《廣州日報》刊載北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉的文章指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“偽預測”后的房?jì)r(jià)痼疾。
文章指出，經(jīng)濟預測通常需要理性，理性則建立在邏輯和數據之上，一個(gè)真實(shí)的經(jīng)濟預測應該是天氣預報式的，例如，未來(lái)3個(gè)月內，廣州市某某區的普通住宅新房均價(jià)每平方米同比下跌200元的可能性是80%，這算得上是粗略的預測，因為它包含了風(fēng)險事件(特定房?jì)r(jià)的下跌)、概率(每平方米下跌200元的可能性有80%)，以及時(shí)間這三個(gè)起碼要素。
但即便如此，這樣的經(jīng)濟預測仍然存在嚴重問(wèn)題。例如，新房均價(jià)是一個(gè)非常模糊的概念，其分子是報告期內新房的銷(xiāo)售金額，其分母是報告期內新房的銷(xiāo)售面積，此外還需要選定基期。因此，如果不進(jìn)一步謹慎地觀(guān)察廣州市某某區的普通住宅在報告期內的供應結構，上述經(jīng)濟預測仍然可能是毫無(wú)意義的。假定該區3個(gè)月的住宅新盤(pán)恰好都集中在中低價(jià)的樓盤(pán)，那么均價(jià)就可能下跌，反之則可能上漲。這種暫時(shí)的漲落也反映不了該區房?jì)r(jià)的真實(shí)走勢，除非預測具有窺斑見(jiàn)豹的超強能力。
鐘偉在文章中稱(chēng)，也許是基于經(jīng)濟預測的難度，和賭徒賭博類(lèi)似，我很少討論房?jì)r(jià)。但媒體充斥著(zhù)和經(jīng)濟預測無(wú)關(guān)的種種“偽預測”，可以舉兩個(gè)例子，例如“上海的房?jì)r(jià)應該下跌50%”，這個(gè)句子至少包含兩個(gè)致命缺陷，一是沒(méi)有給出預測的時(shí)間段，沒(méi)有時(shí)間段的預測，和面對新生嬰兒說(shuō)他將來(lái)一定是要死的一樣；二是沒(méi)有分清事情應該如何，和實(shí)際上可能如何，只有上帝在說(shuō)人世間應該如何時(shí)才是有意義的，古往今來(lái)我們都知道這個(gè)社會(huì )應該少一些丑惡多一些美好，少一些貧困多一些寬裕，但應該如何和事實(shí)如何，恐怕相去千里。
另一個(gè)例子是“未來(lái)五年房?jì)r(jià)必跌”。這個(gè)句子實(shí)質(zhì)上也不包含任何預測，未來(lái)60個(gè)月是相當長(cháng)的，從別墅、商鋪到住宅，從北京上海到廣州，哪個(gè)區域哪種商品房將跌價(jià)呢？是跌去2%還是20%呢？即便是跌去20%，那是未來(lái)60個(gè)月內平穩下跌20%？還是在其中的三五個(gè)月暴跌掉20%？因此，從經(jīng)濟預測的角度而言，上述兩個(gè)例子都是幾乎不包含任何實(shí)際有用信息的“偽預測”，對個(gè)人、企業(yè)和政府決策，也無(wú)太大意義，但是這種感性的語(yǔ)言，實(shí)實(shí)在在地可以獲得喝彩。
接下來(lái)的問(wèn)題是，為什么從理性角度而言沒(méi)有意義的語(yǔ)言，卻能夠登高一呼，應者云集？無(wú)論房地產(chǎn)掩蓋著(zhù)多少錢(qián)權交易，多少購房陷阱，房?jì)r(jià)仍然一定是取決于供求的，即便這種市場(chǎng)和供求都是扭曲的。因此我們唯一可知的是，必然是商品房供應難以滿(mǎn)足更為膨脹的需求，而導致房?jì)r(jià)非理性上漲；也必然是大多數人難以承受的房?jì)r(jià)，卻是少部分人不僅能夠輕松承受，還可以?huà)咔鍘缀跞可唐贩抗⿷姆績(jì)r(jià)。仔細地分析國家統計局的數據，我們不難看出，從2002年1月至今，全國商品房的空置面積僅僅不過(guò)在1.22億至1.43億平方米之間波動(dòng)而已，有限空置和強勁需求之間形成了鮮明的反差。
文章強調，其實(shí)至此關(guān)于房?jì)r(jià)的問(wèn)題已經(jīng)水落石出了，解釋房?jì)r(jià)痼疾有三種因素，一是過(guò)度發(fā)鈔，導致過(guò)多的貨幣追逐著(zhù)商品房；二是地方政府不作為，經(jīng)濟適用房和廉租房建設從2002年至今不斷滑坡，導致中低收入階層住房需求難以滿(mǎn)足；三是國民收入分配扭曲，貧困群體和富裕群體的差異太大，導致有的人擁有多套商品房，而有的人則甚至難以獲得廉租房照顧。我相信其中第三個(gè)因素是決定性的。過(guò)去有“朱門(mén)酒肉臭，路有凍死骨”的句子，今天圍繞房?jì)r(jià)的是同樣的困境，所不同者不過(guò)是廣廈千萬(wàn)和蝸居斗室的尖銳對立。房?jì)r(jià)扭曲不過(guò)是收入分配扭曲的影子而已，因此強調理性才在噴涌的情緒面前顯得蒼白無(wú)力，但這絕不構成經(jīng)濟學(xué)者放棄理性，轉用情緒化語(yǔ)言媚眾的借口。
