中新網(wǎng)6月20日電 據新華網(wǎng)報道，一方面，國內房?jì)r(jià)虛火不降，另一方面，國外資本大舉“入侵”。在“國六條”等房產(chǎn)新政火線(xiàn)出擊的背景下，國外資本逆市而動(dòng)意欲何為？影響何在？管理層又有什么舉措呢？
國外資本順風(fēng)吹火
6月9日，渣打銀行直接投資公司宣布對即將于香港上市的世茂房地產(chǎn)投資5000萬(wàn)美元，共同開(kāi)發(fā)包括住宅、酒店，以及商業(yè)的地產(chǎn)項目。渣打投資說(shuō)，參與本次投資的還有摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金。
6月13日，摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金在上海一次性支付7.58億元，買(mǎi)下華山夏都苑唯一一幢可售的高層住宅。該高層住宅總共116套，均價(jià)為28042元人民幣/平方米。而兩個(gè)月前摩根士丹利收購了上海陸家嘴中央公寓多幢住宅樓。
據了解，除渣打、摩根士丹利外，近幾年來(lái)美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等國際資本巨頭都在中國進(jìn)行了數量不等的房地產(chǎn)投資行動(dòng)，目標主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的城市，如北京和上海等。
央行上海分行統計，2002年至2004年間，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買(mǎi)者當中，外資占了20%左右的份額。而上海房?jì)r(jià)同期從每平方米均價(jià)4010元上升到均價(jià)6385元。專(zhuān)業(yè)人士認為，2002年之后的房?jì)r(jià)飆升與外資關(guān)系密切。
外資意欲何為
然而，外資銀行資本投入仍呈加速趨勢。據商務(wù)部統計，今年一季度境外資金在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資達14.8億美元，占同期外資在中國服務(wù)和貿易領(lǐng)域總投資額的一半以上。
渣打直接投資有限公司全球總裁Karam Butalia曾表示，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的穩步增長(cháng)，進(jìn)一步的城市化以及居民對改善居住環(huán)境的強烈需求，中國房地產(chǎn)行業(yè)總體上將呈現健康可持續的增長(cháng)趨勢。
從宏觀(guān)層面看，國外資本正在分享中國經(jīng)濟快速發(fā)展的成果。但是，除此之外，中國社科院金融研究所的尹中立認為，不排除外資的投機之嫌。他捉，近期看房地產(chǎn)大幅降價(jià)的可能性不大，即便外資不能從房?jì)r(jià)上升中得到利潤，用美元購入房產(chǎn)，指望人民幣升值后，以人民幣形式賣(mài)出，再兌換成美元，仍可以獲得巨額利潤。
尹中立表示，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì )不斷上漲，則國際資本可以通過(guò)投機國內房地產(chǎn)和匯率來(lái)賺取雙重利潤，這不僅對實(shí)體經(jīng)濟帶來(lái)可怕的后果，而且會(huì )進(jìn)一步導致人民幣的升值預期。
外資的進(jìn)入通道
北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉分析，外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道分為三種。第一種是非居民機構和個(gè)人投資房地產(chǎn)；第二種是外資通過(guò)外國直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)；第三種是外資通過(guò)外債方式進(jìn)入房地產(chǎn)。
非居民機構投資房產(chǎn)的進(jìn)入方式以自購和包銷(xiāo)方式買(mǎi)入房產(chǎn)為主，可細分為三類(lèi)：第一類(lèi)是非居民機構以包銷(xiāo)方式購入房產(chǎn)，相當于對開(kāi)發(fā)商的過(guò)橋貸款；第二類(lèi)是非居民機構加速在境內設立外資房地產(chǎn)中介機構，通過(guò)包銷(xiāo)或者代理方式持有和經(jīng)營(yíng)物業(yè)收租、或者進(jìn)行轉售。第三類(lèi)是非居民個(gè)人以境外匯款方式結匯購房。
而外資通過(guò)外債方式進(jìn)入房地產(chǎn)方式，主要指中資房地產(chǎn)公司通過(guò)境外上市，引入境外資本，和通過(guò)"自我收購"將自身改制為境內居民完全控股的外商獨資企業(yè)等。
尹中立則認為，在內地建立REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)條件不成熟的背景下，香港放寬投資海外房地產(chǎn)限制，讓香港房地產(chǎn)投資信托基金可以投資海外房地產(chǎn)項目，實(shí)際上意味著(zhù)允許內地房地產(chǎn)商可以按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》成立REITs，然后注入其在內地的商業(yè)地產(chǎn)項目。這是內地房地產(chǎn)企業(yè)香港融資的最新一種渠道。
市場(chǎng)呼吁設防
根據國家外匯管理局的規定，非居民出售其境內房產(chǎn)后，所得人民幣可通過(guò)購匯的方式將所得匯出，其稅收待遇也等同于境內投資者。對此，鐘偉認為中國對于境外機構和個(gè)人購買(mǎi)境內房產(chǎn)并無(wú)限制，外資可以自由出入中國房地產(chǎn)行業(yè)且無(wú)任何障礙。
同時(shí)，鐘偉表示，根據《外商投資企業(yè)法》的相關(guān)規定，中國政府除了對成片開(kāi)發(fā)的土地、高檔樓堂館所的建設用地進(jìn)行限制之外，鼓勵外資從事普通住宅開(kāi)發(fā)。而僅有的限制性法規是國家外匯管理局2005年11號文，其中規定"未經(jīng)核準，境內居民不得以擁有的境內資產(chǎn)或股權為交易對價(jià)取得境外企業(yè)的股權或其它財產(chǎn)權利"。該法規主要限制了境內企業(yè)通過(guò)換股等方式向境外非法轉移資產(chǎn)。
總體而言，外資進(jìn)入房地產(chǎn)并無(wú)實(shí)質(zhì)性法規的限制，而高房?jì)r(jià)已讓國人不堪重負。對此，尹中立建議國家應該將外資購買(mǎi)國內房地產(chǎn)列為資本項目管理范圍，限制國外投資基金大量購買(mǎi)國內房地產(chǎn)，加強對外資房地產(chǎn)公司外債規模的管理，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國民待遇規定。
對此，日前記者致電國家外匯管理局，對方對是否將采取措施沒(méi)有給予確切的答復。但有消息說(shuō)，目前建設部、國家外匯管理局、國稅總局等多個(gè)政府管理部門(mén)正在協(xié)商制定針對外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的管理舉措，預計會(huì )采取行政、稅收等多種手段，同時(shí)對外商并購中國房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì )作出規定。（馬艷軍）
