中新網(wǎng)9月27日電 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調整。有關(guān)負責人就此次政策調整回答了記者提出的問(wèn)題。
全文如下：
問(wèn)：《通知》出臺的背景是什么？
答：2005年以來(lái)，針對部分地區房?jì)r(jià)上漲較快、住房供應結構性矛盾突出等問(wèn)題，中央出臺了一系列調控措施，并取得初步成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然存在囤積土地、囤積房源，住房建設和消費模式不合理等亟待解決的問(wèn)題。今年8月底，全國城市住房工作會(huì )議召開(kāi)，國務(wù)院領(lǐng)導就加大房地產(chǎn)政策調控力度，引導住房需求，進(jìn)一步完善有區別的信貸調控政策做了進(jìn)一步部署。
為貫徹落實(shí)全國城市住房工作會(huì )議精神，人民銀行、銀監會(huì )從防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的角度，進(jìn)一步完善了商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理措施�！锻ㄖ吩谥厣暝蟹康禺a(chǎn)信貸調控政策的同時(shí)，重點(diǎn)調整和細化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策。
問(wèn)：《通知》的主要內容有哪些？
答：《通知》主要對以下政策進(jìn)行了調整：一是進(jìn)一步嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件�！锻ㄖ芬幎�，對經(jīng)國土資源、建設主管部門(mén)查實(shí)的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。二是嚴格住房消費貸款管理，重點(diǎn)支持借款人購買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時(shí)嚴禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款。三是明確提高商業(yè)用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。四是加強房地產(chǎn)信貸征信管理。要求商業(yè)銀行做好貸前查詢(xún)、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統防范信貸風(fēng)險。五是要求所有商業(yè)銀行(包括外資銀行)按照《通知》及通知精神和相關(guān)政策，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理操作細則，并向監管部門(mén)報備。
問(wèn)：為什么不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款？
答：針對近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jì)r(jià)等問(wèn)題，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2006]37號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)37號文件)明確提出要加大對閑置土地的處置力度，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節捂盤(pán)惜售、囤積房源等違法違規行為，同時(shí)要求商業(yè)銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)的展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。為切實(shí)貫徹落實(shí)37號文件，提高政策執行的可操作性，并進(jìn)一步嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件，《通知》明確規定，對經(jīng)國土資源、建設主管部門(mén)查實(shí)的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款，旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快土地、住房開(kāi)發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應，緩解供需矛盾。
問(wèn)：《通知》對住房信貸政策做了哪些調整？
答：《通知》以購房的套數和套型建筑面積為標準，設計了不同的最低首付款比例、利率水平。
為繼續支持中低收入家庭通過(guò)信貸解決住房問(wèn)題，引導居民形成資源節約型的住房消費觀(guān)念、理性消費，《通知》重申了對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執行20%的貸款最低首付款比例規定；對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續執行30%的貸款最低首付款比例規定。
為切實(shí)防范金融風(fēng)險，《通知》對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時(shí)，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險，《通知》強調借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
需要注意的是，隨著(zhù)借款人購房套數的增加，最低首付款比例和利率的上調幅度將進(jìn)一步增大，抑制效果會(huì )更加明顯。
問(wèn)：《通知》為什么提高商業(yè)用房貸款的首付款比例和利率水平？
答：商業(yè)用房與居民住房不同，購買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔了較大的風(fēng)險。在目前房地產(chǎn)價(jià)格持續較快上漲的背景下，為進(jìn)一步防范商業(yè)用房貸款風(fēng)險，《通知》規定商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體由商業(yè)銀行根據貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自住確定。
同時(shí)，考慮到部分 “商住兩用房”確用于滿(mǎn)足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來(lái)的40%提高到45%，其調整幅度小于商業(yè)用房調整幅度。
問(wèn)：如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？
答：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買(mǎi)的用于自住的房屋�！暗诙�(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房�！锻ㄖ芬笊虡I(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請后，應及時(shí)通過(guò)中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢(xún)，貸款申請批準后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫(xiě)所貸款項用于購買(mǎi)第幾套住房的相關(guān)信息。
問(wèn)：為什么規定不得發(fā)放“隨房?jì)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款？
答：“個(gè)人住房循環(huán)授信”等貸款產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是信用額度隨房?jì)r(jià)的不斷攀升而增加，如果房?jì)r(jià)出現劇烈波動(dòng)，貸款的信用風(fēng)險將顯著(zhù)上升�！锻ㄖ芬幎ú坏冒l(fā)放“隨房?jì)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業(yè)銀行過(guò)度授信，維護金融穩定。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素,商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險顯著(zhù)增加。近年來(lái)，我國住房抵押消費貸款增長(cháng)很快，但違約風(fēng)險已有抬頭趨勢。而“房?jì)r(jià)重估追加按揭”一類(lèi)的住房貸款創(chuàng )新業(yè)務(wù)增長(cháng)很快，風(fēng)險管控措施尚不完善，一旦房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增�！锻ㄖ芬幎ú坏冒l(fā)放此類(lèi)貸款，有利于降低信貸風(fēng)險，維護房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展。
問(wèn)：為什么要強調加強房地產(chǎn)信貸征信管理？
答：加強房地產(chǎn)信貸征信管理，目的是讓商業(yè)銀行充分利用人民銀行信貸征信系統，加強貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。一方面，商業(yè)銀行可以通過(guò)查詢(xún)人民銀行企業(yè)信用信息基礎數據庫和個(gè)人信用信息基礎數據庫，核實(shí)借款人的基礎信息、財務(wù)信息、信貸信息以及信用狀況等情況，加強貸前審查。另一方面，《通知》要求商業(yè)銀行發(fā)放貸款后，應將借款人基礎信息、貸款信息錄入相關(guān)數據庫，可以進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸征信系統。
問(wèn)：如何保證《通知》各項政策得到認真貫徹落實(shí)？
答：為保證《通知》各項政策的有效落實(shí)，《通知》要求，各商業(yè)銀行應根據本通知制定相應的實(shí)施細則，并向中國人民銀行和中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )報備。同時(shí)《通知》要求監管部門(mén)加強“窗口指導”和檢查力度。中國人民銀行和銀監會(huì )將對金融機構房地產(chǎn)信貸管理加強“窗口指導”和風(fēng)險提示，加大違規查處力度，強化房地產(chǎn)信貸征信管理，督促商業(yè)銀行切實(shí)完善房地產(chǎn)信貸管理，貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策。人民銀行和銀監會(huì )將對商業(yè)銀行執行情況加強監督檢查。(完)
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