盡管目前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)整體運行良好，但在宏觀(guān)調控背景下，結合未來(lái)2—3年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人按揭貸款的投向與風(fēng)險防范策略應強調以下重點(diǎn)：
繼續積極發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。在全國房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢的預期下，未來(lái)2—3年，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)需求的迅速增長(cháng)，開(kāi)發(fā)商與居民對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的需求量也將穩步增長(cháng)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)將繼續成為商業(yè)銀行重要的盈利來(lái)源。因此商業(yè)銀行應繼續積極發(fā)展該業(yè)務(wù)，但貸款增速以不超過(guò)當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為宜。
普通住宅開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款仍是信貸投向重點(diǎn)。住宅建設投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比已經(jīng)擴大到70%，且呈逐年提高之勢。同時(shí)隨著(zhù)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的陸續出臺，中小套型、中低價(jià)位的普通住房、經(jīng)濟適用房與廉租住房供應量將有所上升，低密度、高價(jià)位的高檔住宅的供應量將相應減少，因此圍繞以上三類(lèi)普通住宅的開(kāi)發(fā)貸款應得到迅速發(fā)展。個(gè)人購房消費是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，占比超過(guò)了90%，因此未來(lái)2—3年按揭貸款仍是我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸投向的重點(diǎn)。
謹慎發(fā)展與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房相關(guān)的信貸業(yè)務(wù)，重點(diǎn)拓展京、滬、粵、浙、蘇的辦公樓信貸業(yè)務(wù)。由于2004年以來(lái)全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速迅速回落，空置面積上升，因此，從整體上看，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險高于住宅投資。特別值得關(guān)注的是，我國商業(yè)零售業(yè)已進(jìn)入微利時(shí)代，微薄的商業(yè)利潤往往難以支撐高昂的商場(chǎng)租金支出，開(kāi)發(fā)商投資商鋪的盈利空間極為有限。因此除謹慎介入北京、上海、廣州等東部特大城市中心區域的高品質(zhì)物業(yè)開(kāi)發(fā)外，應嚴格控制信貸資金投向商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是大型商鋪的開(kāi)發(fā)。同時(shí)由于我國辦公樓投資主要向北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市聚集，以上城市基本主導了全國辦公樓市場(chǎng)，因此是商業(yè)銀行拓展辦公樓類(lèi)信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)地區。
東部應繼續成為拓展業(yè)務(wù)的重點(diǎn)區域，中西部地區中心城市市場(chǎng)機會(huì )不容忽視。未來(lái)2—3年，東部地區仍將是我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及各類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要區域，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津等省市將繼續成為商業(yè)銀行全面拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。其中除一線(xiàn)中心城市應繼續作為信貸投向的重點(diǎn)外，二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的機遇也值得重視。與此同時(shí)，隨著(zhù)我國中西部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的迅速增長(cháng)，該地區在全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將逐漸提高，商業(yè)銀行在部分中心城市的房貸業(yè)務(wù)面臨著(zhù)較大的成長(cháng)機會(huì )，四川省區域內的中心城市尤其不容忽視。
重點(diǎn)發(fā)展盈利能力較強的優(yōu)勢企業(yè)信貸業(yè)務(wù)，把握行業(yè)資產(chǎn)重組契機，合理調整客戶(hù)結構。由于近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益出現了分化，大多數企業(yè)處于微利水平，因此商業(yè)銀行應有選擇地發(fā)展房地產(chǎn)信貸客戶(hù)。應加大對主業(yè)優(yōu)勢突出、盈利能力較強、資質(zhì)等級高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優(yōu)勢的龍頭企業(yè)的信貸支持力度，力爭與其建立長(cháng)期的戰略性合作關(guān)系，謹慎介入進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間較短以及不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。
房地產(chǎn)企業(yè)多種形式的資產(chǎn)重組，對商業(yè)銀行的發(fā)展既是機遇又是挑戰。從正面影響看，圍繞盤(pán)活土地資源、企業(yè)戰略轉型及業(yè)務(wù)結構調整展開(kāi)的資產(chǎn)重組在為優(yōu)勢企業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造條件的同時(shí)，也消化了一部分虧損嚴重，效益、效率低下的企業(yè)。有利于優(yōu)選目標客戶(hù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結構、提高資產(chǎn)質(zhì)量。從負面影響看，部分企業(yè)借資產(chǎn)重組之機逃廢銀行債務(wù)的行為將導致信貸資產(chǎn)的巨大損失。為防止不良資產(chǎn)的出現，部分經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)不好、面臨被兼并或破產(chǎn)的企業(yè)應引起商業(yè)銀行的高度重視，圍繞這些企業(yè)進(jìn)行信貸資產(chǎn)重組刻不容緩。
采取積極措施，切實(shí)控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險特征使其成為商業(yè)銀行風(fēng)險防范的重點(diǎn)。即使對于應大力發(fā)展的普通住宅開(kāi)發(fā)項目與個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，也應采取有效措施，切實(shí)防范風(fēng)險，杜絕不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。
對住宅開(kāi)發(fā)項目貸款，一是必須在項目審批手續完備、“四證”齊全、項目資本金達到35%以上且足額到位、項目綜合效益較好的前提下發(fā)放，要嚴格堅持房地產(chǎn)信貸準入和退出制度。二是加強對開(kāi)發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險分析，重點(diǎn)分析存貨結構(包括原材料存貨、設備存貨、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)用品存貨)與企業(yè)的現金流量，據以評價(jià)企業(yè)的儲備資產(chǎn)水平和項目運作能力。三是加強貸后管理，對項目實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)跟蹤，對開(kāi)發(fā)商貸款要開(kāi)設專(zhuān)用帳戶(hù)，視工程進(jìn)展情況分期撥付資金，保證專(zhuān)款專(zhuān)用，并以銷(xiāo)售進(jìn)度按比例歸還銀行貸款。
對個(gè)人住房貸款，一要盡快對不良貸款余額偏大的分行進(jìn)行風(fēng)險排查，吸取教訓作為前車(chē)之鑒。二要按照銀監會(huì )規定對已通過(guò)竣工驗收的現房辦理住房按揭貸款。三要控制個(gè)人購房行為和首付款比例，對購買(mǎi)第二套以上的個(gè)人辦理住房按揭貸款不享受住房貸款優(yōu)惠利率，且首付比例要適當提高。四要加強對個(gè)人第一還款能力的分析，應通過(guò)對包括借款人的工作單位，稅務(wù)部門(mén)、工商管理部門(mén)以及征信機構等獨立的第三方調查，審核貸款申請的真實(shí)性及借款人的信用情況，不得僅憑擔保、抵押物等第二還款源發(fā)放貸款。(交通銀行研究部 執筆：張信瓊）
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