房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱行業(yè)之一。近年來(lái)，針對我國部分地區出現的房地產(chǎn)投資規模過(guò)大、商品房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快、結構性矛盾凸顯、市場(chǎng)秩序混亂等問(wèn)題，圍繞穩定房?jì)r(jià)的目標，政府出臺了一系列宏觀(guān)調控政策。本文在分析我國房地產(chǎn)行業(yè)運行特征的基礎上，研究了近年來(lái)陸續出臺的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的影響，提出了若干房地產(chǎn)信貸策略建議。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持平穩增長(cháng)。2000—2006年，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持平穩增長(cháng)，年均增長(cháng)率達到25.8%，占固定資產(chǎn)投資的比重保持在年均20%左右。其中2002—2004年為迅速增長(cháng)期，年均增幅達到28%；2004年后，受?chē)液暧^(guān)調控政策陸續出臺的影響，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯降低。2006年我國實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1247億元，同比增長(cháng)21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速1.5個(gè)百分點(diǎn)。2007年上半年，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9887億元，同比增長(cháng)28.5%，增速比上年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增速2.6個(gè)百分點(diǎn)。
住宅建設投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主體，個(gè)人購房消費是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體。2006年，全國商品住宅投資13611.62億元，同比增長(cháng)25.3%，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比從2000年的67.7%擴大到70.2%，呈逐年提高之勢。2007年上半年，全國商品住宅投資6955億元，同比增長(cháng)30.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的70.3%，比去年同期提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)。2006年個(gè)人購買(mǎi)商品住宅面積占銷(xiāo)售面積的比重達到97.4%，2007年上半年占比達到91%，個(gè)人購房是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體。
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速迅速回落，空置面積上升。2003、2004年不少地區商業(yè)營(yíng)業(yè)用房一哄而上，供給量急劇擴大，2004年以后全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增速迅速回落，由2004年的31.4%回落到2006年的15%。截止到2007年6月末，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為3806萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)6.4%。
辦公樓投資向京、滬、粵、浙、蘇五省市聚集。2006年全國辦公樓投資923.16億元，比去年同期增長(cháng)21%，占全部投資的4.8%，與去年同期持平，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市辦公樓施工面積、竣工面積及銷(xiāo)售額占全國的比重分別為55.44%、55.2%和80.22%。2007年上半年以上地區辦公樓施工面積、竣工面積及銷(xiāo)售額占全國的比重分別為57.3%、59.1%和78.8%，基本主導了全國辦公樓投資市場(chǎng)。
2007年上半年房屋銷(xiāo)售價(jià)格明顯回升，部分城市房?jì)r(jià)上漲較快。2006年，全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅總體平穩，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.5%，比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中上漲較快的城市有深圳、北京、大連、福州、廈門(mén)、重慶、天津等。2007年以來(lái)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅有所回升，部分中心城市房?jì)r(jià)漲幅較快，6月份70 個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳、北京等城市上漲較快。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售主要集中于東部地區，但中西部地區開(kāi)發(fā)投資增速較快。2006年，我國東部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12383.5億元，占當年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的63.9%。東部地區商品住宅銷(xiāo)售額、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額、辦公樓銷(xiāo)售額在全國的占比分別達到70.4%、62.2%與89.7%。2007年上半年，我國東部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6219.23億元，占全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的62.9%。東部地區商品住宅銷(xiāo)售額、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額、辦公樓銷(xiāo)售額在全國的占比分別達到70.6%、66%與88.5%。但2006年中、西部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別達到了31.39%與31.21%，東部地區僅為18.74%。2007年上半年中、西部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比分別達到了38.9%與37%，東部地區僅為23.5%。
銷(xiāo)售額排名前十大省市對全國市場(chǎng)影響較大。分省市看，2006年北京、上海地區房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占全國總銷(xiāo)售額的29.13%，加上廣東、江蘇、浙江后的前五大地區占全國總銷(xiāo)售額的56.57%，加上山東、福建、遼寧、天津、四川后的前十大地區占全國銷(xiāo)售額的76.54%。2007年上半年，以上十大地區房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的73.4%，其變化趨勢主導著(zhù)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益出現分化，大多數公司處于微利水平。2006年98家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，ROE超過(guò)10%的24家，占比24.5%；超過(guò)5%小于10%的30家，占比30.6%；盈利但小于5%的33家，占比33.7%；虧損企業(yè)11家，占比11.2%。2007年上半年ROE超過(guò)5%的企業(yè)33家，占比32.7%，虧損企業(yè)22家，占比22.4%。以上數據說(shuō)明，目前我國上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益參差不齊，大多數企業(yè)ROE處于10%以下的微利水平，經(jīng)營(yíng)效率偏低，且有部分企業(yè)虧損。
據調查，盈利能力較強的企業(yè)大多擁有豐富的土地儲備、強大的品牌聲譽(yù)、充沛的資金以及良好的項目運作能力。
行業(yè)內部資產(chǎn)重組此起彼伏，市場(chǎng)競爭漸趨理性。在經(jīng)營(yíng)效益出現分化的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間圍繞戰略資源展開(kāi)的資產(chǎn)重組愈演愈烈。
2007年上市公司房地產(chǎn)資產(chǎn)重組涉及金額不下數十億元。部分企業(yè)開(kāi)始改變資金的地區投向，向盈利空間更高的區域邁進(jìn)；部分開(kāi)發(fā)商接受外來(lái)投資者的加入，逐漸由獨立經(jīng)營(yíng)向共同經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式轉變；部分實(shí)力弱小的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求彼此資金合作的空間，逐漸由單一開(kāi)發(fā)向聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式轉變。
不管以上重組行為的動(dòng)因如何，從整體上看，2007年圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)展開(kāi)的資產(chǎn)重組大多有利于實(shí)現資源的優(yōu)化配置，是企業(yè)在審時(shí)度勢后，結合自身特點(diǎn)作出的理性選擇，表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭格局正逐漸趨于理性。
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