房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jì)r(jià)、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀(guān)調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控政策落實(shí)到位，未來(lái)2—3年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會(huì )低于20%。
市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來(lái)針對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。在當前我國居民居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購房與改善住房等真實(shí)需求為主的背景下，以上政策對未來(lái)2-3年房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢(qián)”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。因此可以預測，未來(lái)2—3年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將繼續迅速增長(cháng)。
從供給看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規模等宏觀(guān)政策都在一定程度上減緩了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增速。在國家控制投資規模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀(guān)調控政策不可能有根本改變的情況下，未來(lái)2-3年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增速將略有減緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾將繼續存在。
房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)2—3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢，原因是：
第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續迅速增長(cháng)的趨勢)必然反映在房?jì)r(jià)的持續增長(cháng)上；
第二，近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲；
第三，從經(jīng)濟學(xué)理論來(lái)看，房?jì)r(jià)的運動(dòng)趨勢和國民經(jīng)濟增長(cháng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長(cháng)趨勢被迫中斷，否則房?jì)r(jià)的運行趨勢只會(huì )上升，而不可能下降。
普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來(lái)2—3年，隨著(zhù)各地房地產(chǎn)宏觀(guān)調控細則的相繼出臺，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上大戶(hù)型、低密度住宅占比偏高的狀況將改變，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應將有所增加。
東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。長(cháng)期以來(lái)，我國東部地區經(jīng)濟較為發(fā)達，高收入人口較多，人均GDP與收入水平明顯高于中、西部地區，一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)區域。中西部地區相對低廉的土地價(jià)格、人工成本、具有上升潛力的房地產(chǎn)價(jià)格以及由此產(chǎn)生的較高的房地產(chǎn)收益預期也對開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了強大的吸引力，近年來(lái)東部房地產(chǎn)投資資金部分向中西部中心城市轉移，為中、西部地區的房地產(chǎn)業(yè)提供了強勁的增長(cháng)動(dòng)力，未來(lái)2—3年，這一趨勢仍將繼續。東部地區在全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將有所提高。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。利潤率的下降、宏觀(guān)調控帶來(lái)的銷(xiāo)售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個(gè)自動(dòng)淘汰機制�？梢灶A見(jiàn)未來(lái)2-3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的并購將在現有的基礎上得以延續并進(jìn)一步發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流。有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)并購與重組逐步擴大市場(chǎng)份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開(kāi)發(fā)商、不具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時(shí)機以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負債公司有可能被兼并或破產(chǎn)。而無(wú)論是強強聯(lián)合，還是強弱結合，都是通過(guò)進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達到企業(yè)雙贏(yíng)甚至多贏(yíng)的目標。
大企業(yè)轉移目標市場(chǎng)將帶動(dòng)東部二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)發(fā)展。國內的大型房地產(chǎn)企業(yè)多數從一線(xiàn)城市起家，因此目前北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津、四川等一線(xiàn)中心城市基本主導了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著(zhù)一線(xiàn)城市土地供應量的減少，拿地門(mén)檻逐漸提高，地方政府對開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與土地出讓金的支付條件等都進(jìn)行了嚴格的控制，競爭將更加激烈。在此背景下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將轉移戰線(xiàn)，大力開(kāi)拓東部二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)，并逐漸向全國延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
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