國土資源部最新發(fā)布的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確規定：建設用地使用權證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不能再像以前那樣以分期付款的方式分期取得土地使用權證。
據了解，強調這一規定的原因是，實(shí)際操作過(guò)程中，一些地方存在著(zhù)受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權證，或根據付款進(jìn)程和支付比例部分取得了建設用地使用權證書(shū)，造成了一些項目房子都賣(mài)了還沒(méi)交齊土地出讓金的現象出現，同時(shí)，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問(wèn)題。(《北京晚報》10月10日)
幾乎與此同時(shí)，2007胡潤百富榜公布，廣州“碧桂園”女老板楊惠妍以1300億元的身家成為“中國首富”。而在此前兩天公布的2007福布斯富豪榜中，楊惠妍也是“中國首富”，她在該榜中的身家是160億美元，與1300億元人民幣基本相當。
我為什么把這兩則新聞放在一起？因為二者的關(guān)系實(shí)在太緊密了�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，如果國家早有土地出讓“不得分期拿證”的規定，今年的“中國首富”很可能就不是楊惠妍。
碧桂園及楊惠妍是目前中國最大的“地主”。據報道，截至今年7年底，“碧桂園”的土地儲備量已經(jīng)達到了驚人的4500萬(wàn)平方米。以每平方米1萬(wàn)元計算，購買(mǎi)這些土地也需要4500億元。楊惠妍持有碧桂園70%的股份，4500億的七成超過(guò)3000億，而她的財產(chǎn)只有1300億，更何況她的錢(qián)還不能都用到置地上。那么她是如何買(mǎi)到那么多土地的呢？無(wú)外乎兩種因素：一是依靠銀行貸款，二是采取分期付款，或分期拿證的方式。
近來(lái)，各地的“地王”紀錄不斷被刷新，動(dòng)輒就是幾億甚至幾十億元。任憑是誰(shuí)，也很難一下子拿出這么多的錢(qián)。開(kāi)發(fā)商之所以敢拿“地王”，一個(gè)重要的原因就是可以分期付款、分期拿證——先付部分地款，取得全部或部分土地使用權證；剩下的慢慢給、慢慢拿。實(shí)際上，在各地的土地出讓中，這種化整為零式的“分期”方式早已相當普遍。雖然土地出讓金沒(méi)有付清，卻可以先拿到土地使用權證。于是，開(kāi)發(fā)商們再把土地使用權證作為抵押到銀行申請貸款，然后又拿貸款去開(kāi)發(fā)、甚至用貸款去向政府購買(mǎi)新的土地……就在這樣的“運作”中，一些開(kāi)發(fā)商的“盤(pán)子”越來(lái)越大，“財富”也不斷膨脹。一個(gè)現成的印證是：無(wú)論是福布斯富豪榜，還是胡潤富豪榜，房地產(chǎn)業(yè)的上榜人數都是最多的。
那么，地方政府為什么愿意讓開(kāi)發(fā)商“分期拿證”呢？因為如果不允許，那么在“招拍掛”以及此后的履約中，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商都很難一下子拿出很多錢(qián)，這樣一來(lái)，土地就很難賣(mài)上價(jià)。也就是說(shuō)，“分期拿證”是“經(jīng)營(yíng)土地”的一個(gè)手段。而開(kāi)發(fā)商對“分期拿證”當然更是求之不得。首先，“分期拿證”可以用很少的資金啟動(dòng)很大的項目；其次，地價(jià)的上升可以成為抬高房?jì)r(jià)的理由；更重要的是，土地是稀缺資源，只要能把土地先競拍到手，就等于持有了“績(jì)優(yōu)股”——買(mǎi)著(zhù)越多，賺得越多；囤得越久，獲利越豐。于是，賣(mài)地的地方政府盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，買(mǎi)到地的開(kāi)發(fā)商日進(jìn)斗金，而最終受害的是消費者。
從法律上講，作為一個(gè)競拍標的的地塊是一個(gè)整體，具有不可分割性。如果分割，也應該在“招拍掛”之前分割。中標者可以按照與政府的約定分期付款，但土地使用權證只能在付清地款后一次取得，而不能分期拿證。
好在這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)得到重視。國土資源部“土地出讓不得分期拿證”的規定就扼住了開(kāi)發(fā)商“囤積土地”和地方政府“經(jīng)營(yíng)土地”的咽喉。此規若能得到真正執行，不斷創(chuàng )記錄的“地王”勢必掉頭直下，因地而升的房?jì)r(jià)也有望水落船低。
只是，這一規定不僅會(huì )阻擊囤地的開(kāi)發(fā)商，也會(huì )大大收縮地方政府的財源。各地能不能堅決徹底地執行，還很難說(shuō)。(盛大林）
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