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“限外”加碼
⊙特約記者 一凡
我國對外資“利用而不被利用”的態(tài)度越來(lái)越明顯。
今年以來(lái)，商務(wù)部及外管局等相關(guān)部門(mén)先后發(fā)布了多項房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策，如3月的《2007年全國吸收外商投資工作指導性意見(jiàn)》，明確提出“嚴格限制外商投資房地產(chǎn)”；5月的《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》，規定外商投資內地房地產(chǎn)項目必須通過(guò)審批并上報商務(wù)部備案；7月的《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》，又對外資公司結匯進(jìn)行了嚴格限制；11月的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，則新增對外商投資房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。
業(yè)界驚呼，我國對房地產(chǎn)業(yè)“限外”不斷加碼，行業(yè)受沖擊范圍將越來(lái)越大。
面對來(lái)勢洶洶的外資，我國連續兩年對外資投資內地房地產(chǎn)進(jìn)行限制，溫家寶總理還曾作解釋?zhuān)骸跋拗仆赓Y投資房地產(chǎn)是無(wú)奈之舉，畢竟好多人還買(mǎi)不起房�！�
國家商務(wù)部國際貿易經(jīng)濟合作研究院副研究員梅新育認為，這充分體現了我國力圖提高利用外資水平的努力，追求的是“利用外資”而不是“被外資利用”。
從這些“限外令”來(lái)看，雖沒(méi)有明令禁止外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但外商投資中國房地產(chǎn)行業(yè)已相當困難，除審批時(shí)期延長(cháng)之外，境外資金結匯困難程度也大大增加。
去年以來(lái)，人民幣升值壓力不斷加大，國際熱錢(qián)大量涌入中國，大中城市房?jì)r(jià)節節高升，國務(wù)院發(fā)展研究中心相關(guān)負責人認為，今年不斷修訂外商投資房地產(chǎn)業(yè)政策，可以看作是去年下半年以來(lái)“限外”政策的延續�！坝捎诓簧偻赓Y炒房行為在實(shí)際情況中很難識別，單純從項目上難以有效控制，所以這次管理部門(mén)直接從總量上進(jìn)行限制，而這從另一程度上也反映出政府對于房地產(chǎn)泡沫的擔心�！�
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樓市反腐
⊙本報記者 李和裕
在去年《上海證券報•地產(chǎn)投資》年終評選的樓市十大熱門(mén)詞中，“反腐”就已入圍，而今年再度入圍，令人心情沉重，但也帶來(lái)期待。
此輪樓市反腐風(fēng)暴來(lái)勢洶洶。在去年，北京首創(chuàng )置業(yè)老總協(xié)助調查、上海社保案發(fā)、各地與土地有關(guān)的政府官員腐敗案件頻頻曝光……至此，一向有著(zhù)灰色交易高發(fā)地帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵。
今年京滬更是成為漩渦中心。如本報率先披露的上海房地局原副局長(cháng)殷國元因涉嫌嚴重違紀問(wèn)題被隔離調查，另外一些上海土地管理系統的人士也接受了有關(guān)調查等；又如北京市海淀區區長(cháng)周良洛涉嫌違規批地被中紀委調查等。
國土部有關(guān)負責人曾表示，違法用地屢禁不止，乃是地方政府主導的結果。地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績(jì)，背后支持、默許土地違法的現象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買(mǎi)賣(mài)土地現象增多，也是土地違法案大幅上升的重要原因。
業(yè)內人士則指出，除了體制、能力等硬件問(wèn)題外，官商勾結的腐敗土壤是產(chǎn)生土地問(wèn)題的重要內因�！啊偕膛浜稀淖龇ㄔ谝恍┑胤綐鞘袑乙�(jiàn)不鮮，也是造成目前土地問(wèn)題積重難返的重要原因�！笔袌�(chǎng)人士稱(chēng)。
而在一季度嚴打違規官員后不久，國土部等八部委便宣布從4月起開(kāi)展一場(chǎng)大規模的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治行動(dòng)，打擊重點(diǎn)明確指向“房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規、權錢(qián)交易行為”。
“目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的關(guān)鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質(zhì)是房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲的根源�！苯�(jīng)濟學(xué)者郎咸平一直持這一觀(guān)點(diǎn)。上海�？ń�(jīng)濟研究所的專(zhuān)家也表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新敏感期，未來(lái)政府將采取"打點(diǎn)緩面"的方式緩和各種矛盾和陣痛，如針對市場(chǎng)秩序各環(huán)節點(diǎn)出臺具體措施，以緩解房?jì)r(jià)難控的緊張局勢，打擊樓市“潛規則”、將整治反腐進(jìn)行到底等皆在此列。
中央政府大力的、深入的反腐舉措是大快人心的。一些房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)，反腐已經(jīng)在房?jì)r(jià)、結構和土地調控后，成為引領(lǐng)此輪房地產(chǎn)調控的重心之一。
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有價(jià)無(wú)市
⊙本報記者 于兵兵
步入年關(guān)，中國樓市真正面臨多事之秋：廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤(pán)降價(jià)消息；中介商卷款外逃，門(mén)店數量收縮；一些一線(xiàn)城市有價(jià)無(wú)市，成交量大幅萎縮。
針對此局面，“地產(chǎn)教父”萬(wàn)科董事長(cháng)王石近日表態(tài)稱(chēng)，樓市區域性調整期已經(jīng)到來(lái)。這一論斷終于引發(fā)市場(chǎng)嘩然，有關(guān)房?jì)r(jià)股價(jià)可能全面調整的預言在市場(chǎng)傳開(kāi)。
但是，該表態(tài)并未得到多數房產(chǎn)商的認可。有內部人士坦言，明年國家對樓市的宏觀(guān)調控可能針對大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作出調控動(dòng)作，地產(chǎn)商適時(shí)表態(tài)是在向政府傳遞“好孩子”的忠心，以圖平緩可能到來(lái)的調控壓力。
亦真亦假的樓市消息迷惑了市場(chǎng)判斷，令購房人看不清方向。如果大佬們的判斷并不代表真實(shí)的市場(chǎng)趨勢，那么“二套以上購房須上調貸款利率和首付標準”的房貸新政又到底對樓市有何影響？明年房?jì)r(jià)會(huì )走向何方呢？
8月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控組合拳頻繁發(fā)力，其中房貸新政被看作最有力的調控工具之一。根據新政，已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。另外，要求各商業(yè)銀行嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，對項目資本金比例達不到35%或未取得相關(guān)證件的項目不得發(fā)放貸款，對囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴格規范土地儲備貸款管理，不得向房企發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。
此后，央行再發(fā)補充通知，將二套房的認定標準明確為以家庭為單位。從銀行、二手房中介商的反饋來(lái)看，這一新政直接影響了9月以來(lái)的商品房銷(xiāo)售速度。
廣州市國土房管局最新披露的11月樓市成交數據顯示，房?jì)r(jià)猛降千元，降幅近10%；同時(shí)，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1%。而有中介機構錄得的統計數據也顯示，深圳10月份新房均價(jià)較9月下跌約一成。
交通銀行上海分行人士則介紹，新政出臺后銀行個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)量縮水30%以上。有的銀行甚至已經(jīng)停止提供個(gè)人購房貸款。
“目前政策最大的影響是消費者對后市的預期，并導致消費能力釋放的速度放緩�！鄙虾Ｒ拙友芯吭荷虾^副總經(jīng)理于丹丹表示。而不少專(zhuān)家認為，放緩不等于停止，明年的剛性需求仍然存在，房?jì)r(jià)走勢仍將是上升曲線(xiàn)。
看來(lái)，所謂的樓市調整遠非市場(chǎng)預期般快速。而地產(chǎn)大鱷們從未停止的拿地腳步也從另一個(gè)方面證實(shí)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際預期從未轉冷。易居研究院得出的結論是，2008年樓市基本面將與2007年相仿，現有調控政策的落地執行是明年樓市主基調，但因為周期性影響，樓市調控效果真正顯現還有待時(shí)日。
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