中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓分析：以一家三口人的平均值計算，一個(gè)家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建筑標準和核算標準很不統一，國家有關(guān)部門(mén)允許的浮動(dòng)范圍是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個(gè)界定值。
王峻鋒焦急地翻出自己的房產(chǎn)證，定睛看去，上面標明的建筑面積為146.7平米，他開(kāi)始擔心起來(lái)。因為他通過(guò)朋友打聽(tīng)到，即將開(kāi)征的房產(chǎn)物業(yè)稅的起征點(diǎn)可能是144平米：“我家房子差了兩平米，正在這個(gè)檻上，冤！”
什么是房產(chǎn)物業(yè)稅？
12月15日，建設部副部長(cháng)劉志峰一語(yǔ)點(diǎn)破個(gè)中玄機：就像買(mǎi)車(chē)一樣，雖然買(mǎi)的時(shí)候掏了一二十萬(wàn)元錢(qián)，但要用車(chē)，各種費用包括養路費等也不便宜，有的時(shí)候買(mǎi)得起用不起。將來(lái)對大戶(hù)型住宅也會(huì )采取相似措施。
他還透露，建設部等部委正研究收取住房“保有環(huán)節”稅費的問(wèn)題，以此引導對中小套型住宅的消費。而所謂“保有環(huán)節稅費”的集中代表正是物業(yè)稅。
隨后，業(yè)界和媒體嘩然。
房產(chǎn)界認為，這將會(huì )帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的一次洗牌。媒體關(guān)注更多的是“物業(yè)稅如何抑富，又如何濟貧；此舉是否會(huì )降低百姓購房門(mén)檻，有沒(méi)有可能增加購房者的稅負？”更多人產(chǎn)生疑慮：多大的房子才算“富”？已經(jīng)買(mǎi)了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？
這些疑問(wèn)將在未來(lái)一年里得到徹底解決。據中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓透露，國家稅務(wù)總局已經(jīng)責成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門(mén)牽頭，全國性的房源普查工作將在近日陸續展開(kāi)。普查工作大致持續一年左右的時(shí)間，“只有完成了這項基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎�！眲⒒刚f(shuō)。真正推行物業(yè)稅要到2008年。
降低目前房?jì)r(jià)最高可達35%
2006年5月底，物業(yè)稅改革國際研討會(huì )在北京召開(kāi)。按照既定規劃，國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革研究成果，首次提出了中國實(shí)行物業(yè)稅改革的3個(gè)備選方案：
一是“小改”方案：征收對象保持現有格局不變，對現有的房地產(chǎn)稅種進(jìn)行合并調整。二是“中改”方案，即在城市范圍內構建統一的物業(yè)稅制。三是“大改”方案，就是城市和農村范圍內構建統一的物業(yè)稅制。
劉桓認為，“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因為房地產(chǎn)業(yè)的主要問(wèn)題集中在城市。
據了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個(gè)，而在北京，房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費有40余種，有的地方甚至多達近100種。這些稅費主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節，多且重；交易環(huán)節相對偏輕，而保有環(huán)節稅負幾乎為零，比如對個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。開(kāi)發(fā)環(huán)節的大部分稅負最終被房地產(chǎn)商攤入了成本，這客觀(guān)上刺激了房地產(chǎn)投機行為。
劉桓介紹說(shuō)：“目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉嫁給消費者，因此必然導致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，不符合國際慣例�！彼^物業(yè)稅簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現行的稅種合并統一。使得房產(chǎn)的購買(mǎi)者在買(mǎi)房階段稅費降低，在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來(lái)間接向房產(chǎn)消費者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M者直接征收。從理論上說(shuō)，購買(mǎi)新房這一環(huán)節消費者支付的購房成本自然降低，房?jì)r(jià)也會(huì )隨著(zhù)下浮。
財政部財科所研究室主任張學(xué)誕表示，在目前不規范的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機行為表現之一是“炒樓”，出現了“溫州炒房團”這樣的“專(zhuān)業(yè)炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導致許多城市房?jì)r(jià)飆升，增加了實(shí)際需求者的購房成本。開(kāi)征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房?jì)r(jià)下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。
因此，根據預測，開(kāi)征物業(yè)稅后，至少可以將現行房?jì)r(jià)降低10-20%，降價(jià)幅度最高甚至可達35%以上。
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