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需求旺盛成硬支撐點(diǎn) 未來(lái)京城房?jì)r(jià)續漲無(wú)懸念?

2006年12月30日 15:13

    近日國家統計局和國家發(fā)改委共同發(fā)布的70城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示,2006年6月至11月間,北京房?jì)r(jià)每月環(huán)比增幅均達10%左右,其中10月份漲幅位列全國第一,11月份漲幅名列全國第二。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  2006年歲末,北京單價(jià)過(guò)萬(wàn)元的幾個(gè)新開(kāi)盤(pán)項目出現了搶購現象,惹得某些媒體不無(wú)憂(yōu)慮地報道:恐慌性購房又現樓市。

  自2004年以來(lái)不斷深入的宏觀(guān)調控政策,對一路狂漲的北京房?jì)r(jià)的威懾和壓制并不如預期中有力。2007年京城的房?jì)r(jià)(尤其是住宅)又是怎樣一番景象呢?

  眾口一詞:漲

  就2007年北京房?jì)r(jià)走勢的問(wèn)題,記者走訪(fǎng)了十幾位市場(chǎng)人士,聽(tīng)到的答案只有一個(gè):漲!略有不同的是,有些人預測商品住宅的房?jì)r(jià)漲幅會(huì )比2006年有所下降、漲勢趨于平穩,有些人預測全市平均房?jì)r(jià)的漲幅會(huì )在2006年的基礎上再增長(cháng),超過(guò)10%的水平。

  “目前,北京五環(huán)內單價(jià)在每平方米10000元以下的項目已經(jīng)很少見(jiàn)了!币晃粍倓傋尮臼袌(chǎng)部做完調研的開(kāi)發(fā)商老總告訴記者。他們的調研顯示,目前北京城區內在售新房的成交價(jià)格以每平方米13000元~16000元者居多。

  “我們2006年在售的4個(gè)項目,分別分布在城區的東南西北4個(gè)區域,除了北邊的項目是尾盤(pán),售價(jià)沒(méi)什么變化外,其他3個(gè)項目年底的售價(jià)比年初都漲了三到四成!币晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a(chǎn)公司市場(chǎng)總監反映。

  據他介紹,他們周邊的項目有的漲幅甚至超過(guò)50%。例如位于北京朝陽(yáng)區CBD附近某項目原本打算定價(jià)每平方米9000元,結果2006年5月份推盤(pán)時(shí)均價(jià)13000元,到12月份已經(jīng)漲到16000元。不遠處的大望路上一個(gè)項目單價(jià)低于每平方米10000元開(kāi)盤(pán),目前售價(jià)已經(jīng)直逼15000元。

  幾乎所有接受采訪(fǎng)的人士都來(lái)自銷(xiāo)售一線(xiàn),對市場(chǎng)有著(zhù)直接的感知。據他們反映,北京市場(chǎng)的購房需求非常旺盛,新房供應相對較少,是名副其實(shí)的賣(mài)方市場(chǎng)。

  “這主要是供求關(guān)系失衡導致的!” “從政府提供的統計數字可以看出來(lái),2006年的供應套數在減少,銷(xiāo)售套數在減少,房?jì)r(jià)卻在上漲,這說(shuō)明什么?背后一定有強勁的購買(mǎi)力在支撐!”中原地產(chǎn)華北區總裁李文杰分析稱(chēng),“至于產(chǎn)品升級對房?jì)r(jià)的帶動(dòng)力是有限的,因為2006年產(chǎn)品無(wú)論好壞一律熱銷(xiāo)!

  事實(shí)上,北京市場(chǎng)也不乏通過(guò)產(chǎn)品大幅度升級帶動(dòng)房?jì)r(jià)飆升的例子。如北京星河灣,一期均價(jià)每平方米16000元,二期則躍升到25000元;又比如北京銀泰中心公寓柏悅居售價(jià)每平方米38000元,后期推出的新品柏悅府單價(jià)升到70000元。不過(guò)這類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上畢竟屬于少數。

  房?jì)r(jià)上漲有理?

  近日國家統計局和國家發(fā)改委共同發(fā)布的70城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示,2006年6月至11月間,北京房?jì)r(jià)每月環(huán)比增幅均達10%左右,其中10月份漲幅位列全國第一,11月份漲幅名列全國第二。

  業(yè)內人士認為,與宏觀(guān)調控政策出于穩定房?jì)r(jià)目的設置的重重阻力相比,北京房?jì)r(jià)上升的拉力更大,房?jì)r(jià)的硬支撐點(diǎn)實(shí)在太多。

  首要支撐點(diǎn)即需求旺盛。北京作為國際化大都市和中國首都的外部效應不用多說(shuō),包括境外人士在內,市場(chǎng)大批外地人形成購房主力軍。其次是有效供應量減少。

  2006年12月25日,北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發(fā)布的“北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況最新統計調查”顯示:北京市商品住宅施工面積達5837萬(wàn)平方米,與去年同期相比下降了一成;新開(kāi)工商品住宅面積1514萬(wàn)平方米,比去年同期略有下降;商品住宅竣工面積達1322萬(wàn)平方米,比去年同期下降超過(guò)三成;經(jīng)濟適用房(住宅)施工面積507萬(wàn)平方米,下降比例更是達到33.6%——也就是說(shuō),2006年前11個(gè)月北京市全市商品房住宅及經(jīng)濟適用房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積全面下降。

  盡管有數據顯示,北京2006年前11個(gè)月的銷(xiāo)售套數也有所下降,但房?jì)r(jià)在上漲,這說(shuō)明購買(mǎi)力是強勁的,需求是剛性的。

  第三個(gè)支撐點(diǎn)是北京與國際上同類(lèi)大都市相比,房?jì)r(jià)依然偏低。有開(kāi)發(fā)商接受采訪(fǎng)時(shí)指出,拿城市中區位類(lèi)似地段同檔次商品住宅價(jià)格相比,香港房?jì)r(jià)是北京的5倍,東京是北京的10倍。由此可見(jiàn),北京高檔房?jì)r(jià)格應該還有很大的上升空間。

  樓市變數較多

  近日北京土地整理部門(mén)稱(chēng),將有65塊土地陸續入市進(jìn)行交易,其中住宅性質(zhì)土地供應達39宗,除12宗未注明規劃建筑面積外,已有可建筑面積達415萬(wàn)平方米。

  “即便2007年土地供應量加大了,也不代表住宅供應量會(huì )相應增加!庇袑(zhuān)業(yè)人士指出,而有關(guān)統計部門(mén)也預測,2007年北京市住宅供應量將走低。

  眾所周知,土地從購入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品上市供應還有相當長(cháng)的過(guò)程,相關(guān)部門(mén)對規劃的審批速度、開(kāi)發(fā)商的資金調配、新政策的影響、拆遷是否順利等等,都將影響有效供應的及時(shí)形成。

  上述信息可能會(huì )讓那些盼著(zhù)北京房?jì)r(jià)下降的人感到失望。不過(guò),北京市政府近日又公布2007年新開(kāi)工經(jīng)濟適用住房200萬(wàn)平方米、開(kāi)工建設(或收購)廉租房30萬(wàn)平方米,這對中低收入人群來(lái)說(shuō)是實(shí)實(shí)在在的好消息。至于這些供應能在多大程度上降低北京房?jì)r(jià)總體上漲的勢頭,暫時(shí)不得而知。

  另外,有未經(jīng)證實(shí)的消息稱(chēng),新一年里中央將繼續加大宏觀(guān)調控力度,房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻有可能在現有基礎上再次提高,這對開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力必然形成更強的挑戰。出于減壓的需要,不排除有些項目會(huì )采取快速銷(xiāo)售以求回籠資金的策略,在售價(jià)上有所讓步。

  (文章來(lái)源:中國經(jīng)營(yíng)報 作者:謝紅玲)


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