- 中證地產(chǎn)評論

　　真假空置莫衷一是

　　□本報記者 林喆

　　每當我們看到城市里很多樓盤(pán)的窗戶(hù)在夜晚漆黑一片時(shí)，都會(huì )感慨房屋空置率是何其的高。但一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率究竟有多高，誰(shuí)都沒(méi)有權威的數據，分析人士因此也無(wú)從下手。

　　不久前，有媒體稱(chēng)中國660多個(gè)城市現有連續6個(gè)月以上電表讀數為零的空置房6540萬(wàn)套，足夠2億人居住，似乎為此找到了答案。不過(guò)，國家電網(wǎng)隨后發(fā)出澄清，其數據僅為電力統計，作為判斷空置房的依據會(huì )有很大誤差，令空置問(wèn)題再度成謎。

　　通俗地說(shuō)，空置房是指市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。根據住建部和國家統計局的定義，空置房是指竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現銷(xiāo)售的房子。國家統計局曾經(jīng)公布過(guò)全國新房空置面積的數據，但自2009年伊始，這一數據被“指數”所代替，公眾便只能了解空置面積的增減，無(wú)從獲悉更具體的空置情況。

　　最近公布的空置面積數據截至2008年12月。那時(shí)，全國商品房空置面積1.64億平方米，其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米。隨后，空置面積有所減少。從2010年開(kāi)始，全國商品房空置指數逐月提高。到今年6月末，全國商品房空置指數為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)。以此推斷，目前，全國商品房空置面積并不低，基本上維持在1.6億平方米以上。2009年，全國商品房銷(xiāo)售面積9.37億平方米，空置率接近20%。

　　如果以竣工一年以上未銷(xiāo)售的商品房作為空置房的依據，那么，1.6億平方米以上的空置房，主要源自供應結構的問(wèn)題。即開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不能對接。其中包括定價(jià)過(guò)高、需求錯位、房屋質(zhì)量低、戶(hù)型結構差等種種因素。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度看，項目后期的產(chǎn)品往往是高端產(chǎn)品，被賦予較大的市場(chǎng)價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，多數項目的定位會(huì )日益高端化，脫離普通百姓的承受力。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常景氣，導致開(kāi)發(fā)商在項目開(kāi)發(fā)時(shí)，不斷提高檔次和客群定位。市場(chǎng)在調控中趨冷后，供求錯位問(wèn)題也就凸顯出來(lái)，商品房空置現象便日益突出。

　　如果將空置概念擴大，將已銷(xiāo)售但長(cháng)期不居住的房屋也納入空置房的統計，那么，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率無(wú)疑將進(jìn)一步提高。在北京、上海等城市，一個(gè)人擁有多套住宅屢見(jiàn)不鮮。其中，相當比例的房產(chǎn)擁有者僅僅出于投機需要，囤積住房，并任其空置，待房?jì)r(jià)上漲后賺取價(jià)差。另外一些改善型房產(chǎn)擁有者住上了新房，但舍不得出租舊房，或者嫌出租麻煩。這兩種情形也導致空置率高企。

　　還有一個(gè)現象值得注意。我國目前正處于人口大遷移過(guò)程中，除了農村人口變?yōu)槌鞘腥丝谕�，城市間的人口流動(dòng)規模也較大，其中不乏舉家遷移的情形。這些遷移的人口在新的居住地居住后，由于逢年過(guò)節還要返回故鄉，因此原居住地的住房不大可能出售和出租，而又長(cháng)期無(wú)人居住。

　　因此，我國住房高空置的問(wèn)題，有一些是市場(chǎng)的原因，還有一些是我國目前社會(huì )變遷中的正�，F象。對于供應結構和投機導致的空置問(wèn)題，政府正在采取措施調控�？罩檬巧鐣�(huì )資源的浪費，與目前倡導的低碳經(jīng)濟背道而馳，政府也應該出臺針對性的政策，鼓勵空置房用于出售或出租。