-編者按

　　今年初以來(lái)的房地產(chǎn)調控,已棋至中盤(pán),一些地方樓市價(jià)格未見(jiàn)松動(dòng),交易大幅萎縮,市場(chǎng)對峙令買(mǎi)賣(mài)雙方都陷入焦灼狀態(tài),政策向左還是向右?房?jì)r(jià)向上還是向下?調控中的兩難樓市正處于走向變化的關(guān)鍵節點(diǎn)上,政策和市場(chǎng)將往何處去?市場(chǎng)各方的心態(tài)和行動(dòng)正在發(fā)生什么變化?下半年房?jì)r(jià)會(huì )降多少?是繼續等待還是出手?……針對一系列社會(huì )各界關(guān)注的熱點(diǎn),本報策劃推出“調控下樓市變化走向調查”報道。針對市場(chǎng)及市場(chǎng)主體各方正在發(fā)生的變化,深入調查,展現調控下樓市正在發(fā)生的變化走向。

　　自4月中旬“史上最嚴厲”房地產(chǎn)調控政策出臺,至今已過(guò)百日�？傮w來(lái)看,調控效果大致可歸納為量跌價(jià)滯,而價(jià)滯的矛頭,直接指向了開(kāi)發(fā)商。面對調控和滯銷(xiāo),不少開(kāi)發(fā)商仍抱著(zhù)觀(guān)望的態(tài)度,這導致時(shí)至今日降價(jià)仍不明顯,15個(gè)月來(lái)全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)首次出現環(huán)比下降,也只有可憐的0.1%。因此有不少業(yè)內人士指出,量跌價(jià)滯僵局的打破很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商的狀況。

　　不過(guò)在房?jì)r(jià)變化不大的背后,房企內部卻悄然出現了不少變化。降價(jià)的趨勢加大,土地市場(chǎng)趁低抄底,重心向二三線(xiàn)城市傾斜,進(jìn)軍保障房市場(chǎng),高層頻頻人事變動(dòng)……實(shí)際上,在國家對房地產(chǎn)業(yè)深度調整的同時(shí),開(kāi)發(fā)商也面臨著(zhù)調整、轉型的抉擇。即便這些轉型更多的只是一些苗頭和現象,但或許也蘊藏著(zhù)未來(lái)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。

　　價(jià)變

　　房?jì)r(jià)現松動(dòng)房企面臨資金壓力

　　面對下半年可能出現的銷(xiāo)售下滑和融資困難,搶先降價(jià)的房企明顯先摘到了果子,而沒(méi)降價(jià)的房企要面臨資金鏈的巨大壓力。顯然,調控政策導致的市場(chǎng)預期變化之下,地產(chǎn)商們對市場(chǎng)的預期,也正在發(fā)生微妙的改變。除萬(wàn)科外,上海綠地、中鐵建設等全國性開(kāi)發(fā)商,也都開(kāi)始“適當降價(jià),配合調控”。

　　降價(jià),行業(yè)龍頭萬(wàn)科再次以其在調整中的快速應對贏(yíng)得市場(chǎng)先機,在僵持、拉鋸的市場(chǎng)中,萬(wàn)科6月份月度銷(xiāo)售額創(chuàng )新高,實(shí)現銷(xiāo)售面積85.7萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%。

　　國家統計局最新公布的數據顯示,6月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.1%,這是近15個(gè)月來(lái)全國房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅首次由升轉降,調控初顯成效。

　　在珠三角,樓市成交價(jià)格更是出現了一定幅度的下降,樓市格局呈現“量?jì)r(jià)齊跌”之勢。據廣州市國土房管局的統計數據,6月,廣州十區一手住宅交易面積為52.52萬(wàn)平方米,環(huán)比減少4.3%；交易登記均價(jià)為每平方米12560元,環(huán)比下降3.0%。在另一個(gè)風(fēng)向標城市深圳,6月住房?jì)r(jià)格繼續下降,與年初房?jì)r(jià)水平相比下降超過(guò)兩成。深圳市房地產(chǎn)研究中心7月23日公布的數據顯示,深圳市新建商品住宅銷(xiāo)售規模同比降幅較大,6月成交量為14.21萬(wàn)平方米,比5月略有增加,但環(huán)比4月下降了60.2%,比去年平均水平下降74%。6月住房銷(xiāo)售平均價(jià)格為每平方米17895元,比5月環(huán)比下降5.81%,比年初下降22.6%。

　　雖然就目前來(lái)看,珠三角房?jì)r(jià)的下降主要還是中高檔樓盤(pán)成交比重減少帶來(lái)的“結構性降價(jià)”,但全國各大城市迅速萎縮的成交量正在給越來(lái)越多的房企帶來(lái)壓力,降價(jià)潮在即的聲音不絕于耳。今年5月,恒大地產(chǎn)就率先祭起“降價(jià)”大旗,在全國啟動(dòng)降價(jià)攻勢,旗下所有樓盤(pán)均以原價(jià)的八五折優(yōu)惠出售,持續至今。近期在廣州,不少市民還頻頻收到“恒大山水城8.6折,送1600元豪華裝修”的賣(mài)樓促銷(xiāo)手機短信。

　　被視為風(fēng)向標的龍頭房企萬(wàn)科也不甘落后。在北京,在5月后開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科紫苑項目上,中糧萬(wàn)科率先將銷(xiāo)售單價(jià)下調800元/平方米,最終換來(lái)了開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)售率50%以上、不到三個(gè)月全部售罄的業(yè)績(jì)。而7月25日開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目(下稱(chēng)長(cháng)陽(yáng)半島),開(kāi)盤(pán)價(jià)更較原來(lái)預期均價(jià)15000元/平方米,驟降1600元/平方米,下調至均價(jià)13400元/平方米。

　　7月1日,中國房地產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心依據70個(gè)城市銷(xiāo)售數據統計制作的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售排行榜》顯示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恒大地產(chǎn)一家完成全年銷(xiāo)售目標的50%以上,超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)均未能完成今年銷(xiāo)售目標的五成。

　　另一方面,在中原地產(chǎn)的一份半年度報告顯示,從國內融資環(huán)境來(lái)看,從去年第三季度開(kāi)始,尤其是今年4月新政頒布以后,開(kāi)發(fā)商的國內融資途徑遭遇圍堵。以招商地產(chǎn)和萬(wàn)科為首的上市房企近700億元增發(fā)申請即告暫停。2010年上半年十大房企共計融資323億元,僅占去年全年融資額的25%。

　　顯然,調控政策導致的市場(chǎng)預期變化之下,地產(chǎn)商們對市場(chǎng)的預期,也正在發(fā)生微妙的改變。除萬(wàn)科外,上海綠地、中鐵建設等全國性開(kāi)發(fā)商,也都開(kāi)始“適當降價(jià),配合調控”。