策變

　　進(jìn)軍保障房適應從暴利到薄利

　　一位開(kāi)發(fā)商透露,即便不主動(dòng)參與,保障房建設也是大部分房企的必由之路�！白≌�用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地開(kāi)發(fā),就基本上繞不開(kāi)保障房的建設�！痹谶@樣的背景下,房企大規模進(jìn)軍保障性建設勢必是市場(chǎng)的大趨勢,樓市現有的游戲規則、格局也都將因此發(fā)生變化。

　　與以往的調控不同,本輪調控既控“銀根”,又放“地根”,加大普通商品住房和保障房的供應以調整供求關(guān)系是“組合拳”中的重要一招。這在一定程度上得益于向新加坡住房保障體系的取經(jīng)。

　　根據國土資源部的要求,各地的保障性住房、棚戶(hù)區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70%。而此后公布的全國供地計劃中,這一比例達到了77%。僅是保障性住房,根據溫家寶總理的政府工作報告,今年保障性建設和改造棚戶(hù)區就一共要建設住房580萬(wàn)套。

　　被稱(chēng)為“新加坡規劃之父”的劉太格表示,新加坡總人口中僅18%的人口住在商品房中,因此新加坡的商品房?jì)r(jià)波動(dòng)很小。中國的國情與新加坡不同,人口眾多,依據政府的財力,雖然保障房覆蓋人口比例可能沒(méi)那么高,但只要保障房在住房體系中達到一定比例后,商品房的價(jià)格將趨于理性和平穩。

　　從監管層表態(tài)來(lái)看,70%住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時(shí)期內延續。隨著(zhù)保障房在整個(gè)住房體系中的比例越來(lái)越大,無(wú)疑將加大對商品房市場(chǎng)的沖擊。

　　對政策風(fēng)向的把握向來(lái)是地產(chǎn)界制勝的關(guān)鍵,先知先覺(jué)的房企應聲而動(dòng)。

　　6月萬(wàn)科傳出消息,今年將參與南京的保障房建設,負責南京江寧區上坊北側地塊,預計建設規模將達400萬(wàn)平方米。這一規模遠遠超過(guò)萬(wàn)科進(jìn)入南京10年來(lái)所有開(kāi)發(fā)項目面積之和,也是今年傳出的開(kāi)發(fā)商參建保障房的最大規模。北京萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監肖勁也介紹,今年北京萬(wàn)科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。

　　除了行業(yè)風(fēng)向標萬(wàn)科,保利、中建、綠地、遠洋、富力、首開(kāi)等諸多大型房企也開(kāi)始謀求大規模進(jìn)入保障房市場(chǎng)。

　　對于開(kāi)發(fā)商加速進(jìn)軍保障房,有一種觀(guān)點(diǎn)認為是新政所迫的權宜之計,開(kāi)發(fā)商看中的只是其經(jīng)營(yíng)的安全性和穩定性。通常來(lái)講,商品房的利潤在30%以上,而保障房的利潤一般只有3%—5%。因此在平常年景,開(kāi)發(fā)商都不太愿意參與保障房建設。

　　不過(guò)這筆賬也許有另一種算法。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓介紹,保障房建安成本較低,宣傳和銷(xiāo)售費用不高；需求穩定,資金周轉速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有資金來(lái)算回報率,保障房利潤可以放大到30%—50%�！�

　　一位開(kāi)發(fā)商透露,即便不主動(dòng)參與,保障房建設也是大部分房企的必由之路�！白≌�用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地開(kāi)發(fā),就基本上繞不開(kāi)保障房的建設�！�

　　在這樣的背景下,房企大規模進(jìn)軍保障性建設勢必是市場(chǎng)的大趨勢。5月底,王石指明方向,“萬(wàn)科下一步仍然會(huì )加大對住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn),并結合政府下單的保障房的建設進(jìn)行大規模實(shí)踐�！�

　　除此之外,萬(wàn)科也在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入,房企只輸出技術(shù)與管理,以此來(lái)收取管理費用。謝逸楓分析,代建制意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商幾乎毫無(wú)風(fēng)險,雖然利潤不高,但卻是穩定的一筆生意。

　　有業(yè)內人士指出,這一趨勢在一定程度上昭示著(zhù)房地產(chǎn)由暴利時(shí)代進(jìn)入了一個(gè)相對以前更為薄利的時(shí)代。房企進(jìn)入保障房領(lǐng)域,既稀釋了利潤,同時(shí)稅費明晰并成本可控,有利于房?jì)r(jià)的均衡與穩定。記者盧軼牛思遠