繼限購令、加息之后，房地產(chǎn)調控再添砝碼。10月25日，風(fēng)聞已久的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》終于正式出臺。該《辦法》要求，自2010年12月1日起，預售資金全部存入專(zhuān)用賬戶(hù)，禁止開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存預售資金，預售資金嚴格按工程節點(diǎn)支�。旱叵陆Y構完成、結構封頂、竣工驗收等。業(yè)內人士認為，雖然預售資金監管并不會(huì )對房?jì)r(jià)下降造成直接影響，但是有力保障了預售項目的順利完工，并能防止開(kāi)發(fā)商利用預售資金囤地、炒股等行為，從長(cháng)遠看有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規范，是此輪調控的深入體現。

　　資金監管收緊資金鏈

　　與坊間傳言的監管預售資金是為了調控房?jì)r(jià)的觀(guān)點(diǎn)不同，業(yè)內更多的觀(guān)點(diǎn)認為這主要是為了防止開(kāi)發(fā)商挪用預售資金，出現爛尾工程。

　　著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、中國管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)表示，該政策主要是為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規范經(jīng)營(yíng)，防止轉移資金，防止過(guò)度擴大市場(chǎng)，導致資金鏈太長(cháng)。他指出，極個(gè)別開(kāi)發(fā)商拿預售資金來(lái)多拿地，甚至炒股，參與炒房，當資金鏈出了問(wèn)題，就會(huì )形成爛尾樓。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，只有開(kāi)發(fā)商有錢(qián)、有地才能建成房子，形成供應量，從而起到抑制房?jì)r(jià)的作用。如果土地供應不足，同時(shí)開(kāi)發(fā)商又缺少資金，市場(chǎng)上供應量會(huì )大大減少，所以從“監管辦法”角度看，對抑制房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)并不是好事，我認為主要作用是防范金融風(fēng)險。

　　但他指出，實(shí)際監管的力度已經(jīng)遠遠超出防范風(fēng)險所需的力度，因為監管辦法的四個(gè)節點(diǎn)主要針對的是建安環(huán)節，但對北京、上海這樣的大城市，建安支出只是很小的比例，土地成本甚至會(huì )占到支出的60%、70%，因此，“這個(gè)力度已經(jīng)遠遠超過(guò)防范風(fēng)險的力度，會(huì )造成開(kāi)發(fā)商資金完全凍結在監管賬戶(hù)里�！�

　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨怎樣的壓力。

　　短期迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)

　　“二次調控最有力的就是限購，而比限購更讓開(kāi)發(fā)商痛苦的，則是預售資金的監管�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒指出，房企資金的構成有自有資金、銀行信貸、商品房預售款、工程方墊資幾個(gè)部分，其中商品房預售款項是連接其他幾個(gè)環(huán)節中最關(guān)鍵的一環(huán)，通�？梢栽谝粋�(gè)房企資金鏈條中達到40%的資金使用率�！耙簿褪钦f(shuō)，其實(shí)，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運營(yíng)，而商品房的預收款則是提前把利潤套現，從而使得開(kāi)發(fā)商可以用購房者的資金來(lái)進(jìn)行擴張�！�

　　楊少鋒認為，此次北京規定的預售資金監管使用，將立刻抽走一個(gè)房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。他認為，開(kāi)發(fā)商唯一的出路，就是順應政策，調整房?jì)r(jià)，讓虛高的房?jì)r(jià)回歸真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。