【鏈接】

　　評估一套房產(chǎn)主要依據什么

　　據一家設在黃浦區房地產(chǎn)交易中心的評估機構透露，“對于一套二手房的評估，有政府數據庫，我們根據以往的記錄得出市場(chǎng)估價(jià)”。當記者追問(wèn)，“估價(jià)會(huì )涉及哪些具體指標，有沒(méi)有參數”時(shí)，工作人員解釋說(shuō)，一般會(huì )采用市場(chǎng)比較法對具體房源進(jìn)行評估，成交時(shí)間、地段、房齡、戶(hù)型都會(huì )影響評估結果。

　　但事實(shí)上，這些影響房?jì)r(jià)的修正參數是相當復雜：包括所處地段繁華程度、交通便捷程度等等。據一位的房產(chǎn)估價(jià)師透露，目前一般的估價(jià)師要對二手房進(jìn)行“市場(chǎng)比較法”估價(jià)，交易中心是不提供二手房成交信息的。即便是與房產(chǎn)交易中心有合作關(guān)系，可以查看到該區域內二手房成交的價(jià)格信息，也僅能以近期同一小區、相似房源的成交價(jià)格作為參考，確定一個(gè)“合理”的價(jià)格區域，作出大致判斷。

　　專(zhuān)家提醒

　　簽署“陰陽(yáng)合同”對買(mǎi)家而言是暫時(shí)便宜換大虧

　　做低房?jì)r(jià)可避稅、做高房?jì)r(jià)能騙貸，看似完美的陰陽(yáng)合同真像房屋中介說(shuō)的那樣美好嗎？專(zhuān)家提醒，簽署“陰陽(yáng)合同”是暫時(shí)便宜換大虧，事實(shí)上對于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，蘊藏著(zhù)極大風(fēng)險。對二手房的賣(mài)家而言，有可能遭遇一部分房款收不回來(lái)的風(fēng)險；而對買(mǎi)家而言，暫時(shí)的“獲利”會(huì )給今后這套房子的再交易埋下后患，會(huì )因此面臨交納高額個(gè)人所得稅的問(wèn)題。

　　“雙方簽訂的合同只有得到法律確認才能被認定為有效，才能受到法律保護。如果合同效力有瑕疵，那么當事人的權利就處于一種不確定狀態(tài)，也不會(huì )受到法律的嚴密保護�！蓖瑫r(shí)，法律界人士指出，如果雙方因交易發(fā)生訴訟，法院就要對陰陽(yáng)合同的訂立情況及其效力進(jìn)行審查。一旦合同被認定為無(wú)效，那么基于陽(yáng)合同辦理的過(guò)戶(hù)手續有可能因登記不實(shí)而被撤銷(xiāo)。

　　同樣，作為“陰陽(yáng)合同”的策劃人——房產(chǎn)中介機構一樣面臨風(fēng)險。一旦“陰陽(yáng)合同”中的任意一方毀約，由于其合同的合法性不受保護，因此對于中介而言，到手的中介費就飛了。尤其是在做低房?jì)r(jià)的合同中，中介很可能拿不到事先“約定”的服務(wù)費。

　　相關(guān)鏈接

　　房管部門(mén)將加強對中介監管明確禁止陰陽(yáng)合同

　　針對一些房產(chǎn)中介的不規范做法，記者從市房管局獲悉，房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法原則上已經(jīng)通過(guò)，很快就會(huì )對外公布。管理辦法設定了5項制度，并明確禁止“陰陽(yáng)合同”行為。

　　而在“9·29”的樓市新政中，住建部等部委也首次強調，依法查處經(jīng)紀機構炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jì)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為�！坝械倪`法違規賺取房地產(chǎn)經(jīng)紀費以外的收入，有的違反了國家的稅收制度，協(xié)助交易當事人簽訂陰陽(yáng)合同，幫助客戶(hù)逃稅，這都是違法的�！睂�(zhuān)家表示�！　”緢笥浾� 顧卓敏 見(jiàn)習 記者 陳弋