時(shí)值歲末，中國社會(huì )科學(xué)院、中國人民大學(xué)等獨立研究機構相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告，預測明年房?jì)r(jià)漲跌、縱論行業(yè)變局。其中既有“明年房?jì)r(jià)將下調20%”的預測，也有“政策放松后出現報復性反彈”的推斷。

　　不過(guò)，在經(jīng)歷了大半年的調控后，目前全國平均房?jì)r(jià)卻接連三個(gè)月環(huán)比上漲。2011年，流動(dòng)性變化帶來(lái)的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉變以及制度性調控的進(jìn)展，這三大因素將成為左右未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的重要推手。

　　業(yè)內人士指出，明年國內信貸總體投放規模不會(huì )明顯下降，而城市化進(jìn)程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)先于土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，目前，房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調控又不可能一蹴而就，因此，房?jì)r(jià)在階段性波動(dòng)后仍將呈現上行態(tài)勢。

　　流動(dòng)性管理

　　能否卡住房企咽喉

　　在2010年的房地產(chǎn)調控政策中，收緊樓市流動(dòng)性是貫穿始終的主線(xiàn)。2011年政策逐步深入后，樓市流動(dòng)性充裕的局面是否會(huì )發(fā)生扭轉，投資需求是否會(huì )退潮，房企又是否會(huì )祭出降價(jià)大旗，成為影響未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的重要因素。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院發(fā)布報告預測，由于房地產(chǎn)調控和貨幣政策調整，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現嚴重問(wèn)題，從而引發(fā)樓市全面調整時(shí)期的到來(lái)。在部分房企拋售的壓力下，房?jì)r(jià)會(huì )出現接近20%的下滑。

　　中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的2011年《住房綠皮書(shū)》則表示，明年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房?jì)r(jià)下調趨勢顯現。隨著(zhù)調控細化程度提高、執行力度加大，東部重點(diǎn)地區對外來(lái)需求的抑制加大，整體價(jià)格水平會(huì )顯現下降趨勢。

　　“通脹加劇將使政府持續收緊貨幣，這有可能是未來(lái)打破樓市平衡的重要因素�！睆V發(fā)證券分析師趙強表示。

　　顯然，貨幣政策調整、信貸變化，已經(jīng)成為左右樓市流動(dòng)性的關(guān)鍵。不過(guò)，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部發(fā)布的報告卻表示，銀行信貸仍是房企主要融資渠道。預計2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人購房貸款仍會(huì )取得增長(cháng)，但漲幅放緩。

　　事實(shí)上，從2007年開(kāi)始，每一次樓市調控的背后，關(guān)于“信貸收緊、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張”的觀(guān)點(diǎn)從不間斷，不過(guò)開(kāi)發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長(cháng)的態(tài)勢。

　　統計局數據顯示，今年1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為6.32萬(wàn)億元，同比增長(cháng)31.2%，已經(jīng)超過(guò)去年全年5.71萬(wàn)億元的水平，業(yè)內預計今年有望接近7萬(wàn)億元。顯然，當前以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍然維持在較高水平，樓市整體流動(dòng)性依然保持充裕。

　　從剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議來(lái)看，“穩健”已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟運行的關(guān)鍵詞。央行也表示，要實(shí)施穩健的貨幣政策，把好流動(dòng)性總閘門(mén)。

　　中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家諸建芳、興業(yè)銀行經(jīng)濟學(xué)家魯政委均表示，短期內防通脹將成為首要任務(wù)，但明年信貸不會(huì )被大幅壓縮。

　　業(yè)內人士預計，明年新增貸款將不會(huì )低于7萬(wàn)億。在新增貸款的影響下，資金繼續流進(jìn)樓市的趨勢不會(huì )被完全抑制。

　　除了信貸來(lái)源外，開(kāi)發(fā)商另一重要資金來(lái)源的銷(xiāo)售金額也并未呈現明顯下降。目前，保利、遠洋、龍湖、恒大等一線(xiàn)地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷(xiāo)售目標。萬(wàn)科曾預計在2014年達到的銷(xiāo)售千億目標也將在今年提前實(shí)現。

　　“很多大型房企在今年的銷(xiāo)售情況仍比較良好，銷(xiāo)售回款也保持在較高水平。再加上大型開(kāi)發(fā)商的融資渠道相對多元化，未來(lái)面臨的資金壓力并不十分明顯。相比之下，中小開(kāi)發(fā)商的日子相對難過(guò)，明年可能會(huì )加劇行業(yè)內的洗牌�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內人士分析。

　　供地擴張

　　能否滿(mǎn)足增量剛需

　　事實(shí)上，拋開(kāi)外部因素，決定房?jì)r(jià)未來(lái)走向的根本當然還是供求，而對于明年及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，各方也存在不同觀(guān)點(diǎn)。