樂(lè )觀(guān)方認為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步顯現供大于求，迫于逐步加大的銷(xiāo)售壓力，房?jì)r(jià)將會(huì )出現穩中有降；但悲觀(guān)方則表示，無(wú)論是明年還是未來(lái)更長(cháng)時(shí)間內，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續膨脹加上居民強烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發(fā)，將會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)繼續上行。

　　今年前11個(gè)月，商品房施工面積為38.43億平方米，同比增28.60%。華泰聯(lián)合證券魚(yú)晉華表示，以32%的施工轉可售率計算，在不考慮今年剩余庫存的情況下，2011年預計商品房可售面積12.7億平方米；在各地限購政策維持明年不放松的假設下，以2007到2010年平均年銷(xiāo)售面積預測，2011年銷(xiāo)售面積約為8.1億平方米，供求比為1.57，明年全年將供過(guò)于求。

　　除了商品房市場(chǎng)的“放量”，超預期建設的保障性住房也增加了供應籌碼。明年將有1000萬(wàn)套保障房建設計劃，比今年增長(cháng)72%，遠高于預期，業(yè)內認為，盡管保障性住房與商品房的客戶(hù)群體有所不同，但如此大規模的保障房建設穩定了中低收入階層的預期，可以部分分流需求、緩解矛盾。

　　然而，面對明年房?jì)r(jià)的一片看跌聲，悲觀(guān)者也“不甘示弱”，城市化拉動(dòng)需求成為支撐看漲房?jì)r(jià)的最主要理由。

　　社科院綠皮書(shū)指出，中國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展與城市化進(jìn)程密不可分，目前我國城市化水平還相對較低，還有很大的發(fā)展空間，并且還有相當一部分處在偽城市化或半城市化階段，提升城市化必然會(huì )不斷實(shí)現轉移人口的遷轉俱進(jìn)，住房需求也會(huì )不斷增加。

　　此外，保障性住房用地的大量供應使得土地緊張的一二線(xiàn)城市商品住宅用地相對更為稀缺，購買(mǎi)需求的積壓或將在明年某個(gè)政策略微放松的節點(diǎn)爆發(fā)等等，也成為“看漲”房?jì)r(jià)的理由。

　　兩種觀(guān)點(diǎn)似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國現在確實(shí)處于城市化進(jìn)程中，但處于不同階段，一線(xiàn)城市較高的城市化率和部分二三線(xiàn)城市尚處發(fā)展過(guò)程中并行。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求也是相對的，部分城市供給增速無(wú)法趕上需求增速、同部分城市的城市化預期過(guò)高導致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢上，一線(xiàn)及二線(xiàn)城市的非核心區域供應量較大，可能會(huì )出現波動(dòng)，三四線(xiàn)城市正處于成長(cháng)階段，很難受到影響�！庇腥耸勘硎�。

　　制度變革

　　調控重拳會(huì )否再出

　　按照萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(cháng)馮侖的觀(guān)點(diǎn)，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于“青春期”，量?jì)r(jià)上升是常態(tài)。而“大宗消費”的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的地位。

　　不過(guò)，住建部有關(guān)人士近期表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當前來(lái)看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向商品房和保障房市場(chǎng)雙軌制的模式發(fā)展和完善。在大力發(fā)展保障房建設的同時(shí)，作為影響房?jì)r(jià)走勢的核心，商品房未來(lái)政策走向引人關(guān)注。

　　在12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的問(wèn)題并未被提及，重點(diǎn)則落到了住房保障體系建設的問(wèn)題上，提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，并未出臺更嚴厲的調控政策。

　　業(yè)內人士認為，由于CPI基數效應影響，12月份將逐步回落。國家已經(jīng)再次上調存款準備金率，年內再度加息的預期減弱。房地產(chǎn)行業(yè)短期政策壓力有所緩和。但明年在通脹壓力的影響下，不排除出臺更嚴厲政策的可能。

　　目前，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的眾多調控利器中，房產(chǎn)稅是被業(yè)界寄予厚望的法寶之一。不過(guò)，住建部政策研究中心副主任王玨林近期表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)市場(chǎng)要加快法制建設和管理。

　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也指出，推出房產(chǎn)稅一是想抑制投資性需要，以此平衡房?jì)r(jià)增長(cháng)；二是為地方政府開(kāi)辟穩定的稅收來(lái)源；三是抑制貧富差距進(jìn)一步擴大的趨勢。尹伯成認為，明年房地產(chǎn)調控政策應繼續堅持力度。如果調控政策發(fā)生松動(dòng)，房?jì)r(jià)或將出現報復性反彈。

　　記者 于萍 王錦