嘉賓：于丹丹上海易居房地產(chǎn)研究院上海區副總經(jīng)理
今年一季度，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅均在6.0%上下波動(dòng)，部分中心城市房?jì)r(jià)偏高且上漲較快。針對宏觀(guān)調控政策之下部分城市房?jì)r(jià)繼續上漲、成交量卻下跌的“空漲”和成交結構調整的“虛跌”怪象，這一期的“上證第一演播室”嘉賓與網(wǎng)友們就此話(huà)題展開(kāi)討論。
穗：市場(chǎng)接受能力決定價(jià)格合理性
主持人：今年一季度的各個(gè)主要城市房?jì)r(jià)走勢，頗為令人“不放心”。如廣州房?jì)r(jià)雖然有數據顯示下降，但也有人提出只是“虛跌”而已，因為許多新推樓盤(pán)的價(jià)格仍然高位，您覺(jué)得應該如何解釋?zhuān)?
于丹丹：一個(gè)市場(chǎng)的房?jì)r(jià)會(huì )否產(chǎn)生下降，我認為應該是由供求關(guān)系來(lái)衡量。如果廣州的樓盤(pán)價(jià)格排出來(lái)之后，能夠得到市場(chǎng)認可，那就意味著(zhù)需求仍然存在，價(jià)格下降的可能性就不大了。換句話(huà)說(shuō)，如果需求的確存在，那就說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)還是處于理性的狀態(tài)下。此外，廣州和中國香港地區比較接近，因此受到輻射影響程度也大，整體需求表現非常強勁。在這種基礎上，說(shuō)房?jì)r(jià)一定會(huì )降下來(lái)未免過(guò)于片面了。我認為，廣州如果在下個(gè)月再出現微漲也不用太擔心，只是土地供應一旦實(shí)現了，房?jì)r(jià)仍會(huì )回調，這是一個(gè)很正常的市場(chǎng)周期反應。
京：補給性供應導致上漲
主持人：除了廣州之外，北京的房?jì)r(jià)表現堅挺。在相關(guān)數據報告中，北京新建商品住宅在一季度以9.9%的同比漲幅再次被名點(diǎn)。然而，另一說(shuō)法卻是，北京的商品交易量卻在萎縮。這種“空漲”的形勢更令人擔憂(yōu)，您對此怎么看？
于丹丹：北京的供給相對比較單一，與上海相比，產(chǎn)品沒(méi)有那么細分化。上海的市場(chǎng)需求很多元化，每一個(gè)細分市場(chǎng)都可以通過(guò)自己的供求來(lái)決定市場(chǎng)價(jià)格。但北京不是，因此在發(fā)展過(guò)程中會(huì )有一些產(chǎn)品形態(tài)的變化，在這種對接的時(shí)間段里很容易有一部分產(chǎn)品出現緊俏短缺，尤其是很高端的住宅，如精品之類(lèi)的。反映到市場(chǎng)上，就會(huì )覺(jué)得房?jì)r(jià)過(guò)高，但交易量卻又不是持續上漲，所以會(huì )出現數字“亂相”。但通過(guò)市場(chǎng)供求平衡之后，最終會(huì )平穩下來(lái)。
現在這種漲幅實(shí)際上是被一些高檔房拉動(dòng)產(chǎn)生的，話(huà)說(shuō)回來(lái)，比較低端的大部分經(jīng)濟群體卻并沒(méi)有得到很好的眷顧。如北京的經(jīng)濟適用房就沒(méi)有很好地落實(shí)到位，如果能夠更規范地去執行政府一些好的初衷，保障中低收入人群的利益需求，落實(shí)到市場(chǎng)“底座”上，對于整體房?jì)r(jià)的均價(jià)應該能夠呈現出來(lái)較為明顯的影響力。
滬：中低價(jià)房為市場(chǎng)“基座”
主持人：還有就是上海，與前兩個(gè)月相比，上海在3月份的房?jì)r(jià)同比漲幅有所放大，業(yè)內開(kāi)始傳出上海房產(chǎn)市場(chǎng)回暖的判斷聲音，您如何分析這一情況？
于丹丹：我覺(jué)得從這個(gè)漲幅來(lái)看，這種判斷有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)了。主要還是由于去年是個(gè)調控比較明顯的時(shí)期，今年與去年的價(jià)格低谷時(shí)期相比，同比增長(cháng)了0.2個(gè)百分點(diǎn)，應該還不足以得出回暖的結論。
其實(shí)，我認為對于數據反映應該理性對待。上海的房?jì)r(jià)主要仍然由中低價(jià)房的供給來(lái)帶動(dòng)影響，因此從現在來(lái)看還是平穩的。而且總體市場(chǎng)價(jià)格下降了，但物業(yè)品質(zhì)卻上升了許多，這也是市場(chǎng)的發(fā)展表現。如果每一個(gè)層面的需求都可以從市場(chǎng)中找到相應物業(yè)的話(huà)，應該說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)是比較平穩的。
二三線(xiàn)城市：發(fā)展著(zhù)重合理性
主持人：除了一線(xiàn)城市之外，二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)走勢也有很多人關(guān)注。隨著(zhù)眾多開(kāi)發(fā)商的積極布局，當地房?jì)r(jià)也有持續上漲的情況，二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)發(fā)展將如何？
于丹丹：更多的問(wèn)題集中在二、三線(xiàn)城市本身。因為這些地區往往不是根據自身的實(shí)際狀況出發(fā)，而是看到了房地產(chǎn)在一線(xiàn)大城市發(fā)展過(guò)程中所起的作用，以及收益，因此會(huì )引發(fā)這些當地政府做房產(chǎn)的想法，我覺(jué)得這是最不可取的。當然，不是說(shuō)所有的二、三線(xiàn)城市都沒(méi)有發(fā)展前景，但如果沒(méi)有大的題材來(lái)改變原來(lái)的需求格局，而是單靠改善性經(jīng)濟去支撐，并不可取。
行業(yè)：整治活動(dòng)清理房地產(chǎn)市場(chǎng)
主持人：此前，建設部等八部委掀起了為期一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治行動(dòng)，特別是要對在建并已進(jìn)入商品房預售環(huán)節的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行全面清理，能不能預測一下此次整治活動(dòng)對房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？能起到穩定房?jì)r(jià)的作用嗎？
于丹丹：實(shí)際上2007年應該是政策落實(shí)年，我們之前也提到了，對于政府的調控措施關(guān)鍵是要看落實(shí)。前面提到的許多問(wèn)題，實(shí)際上都屬于秩序整治行動(dòng)的范圍之內，還有對預售階段、三級市場(chǎng)中介環(huán)境的整治等情況，這些都會(huì )對房?jì)r(jià)持續上漲有抑制作用。我覺(jué)得全面的清理行動(dòng)，會(huì )對整體房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一個(gè)肅清的作用，尤其是對之前二三線(xiàn)城市不規范的市場(chǎng)環(huán)境，應該說(shuō)對穩定房?jì)r(jià)起到非常大的作用。(唐文祺)
