□無(wú)論正規渠道的外資，還是境內外熱錢(qián)，主要在高端產(chǎn)品市場(chǎng)活動(dòng)，這部分市場(chǎng)已是嚴重過(guò)剩，或者說(shuō)是嚴重脫離我們作為發(fā)展中國家的國情，應當在一段時(shí)期內限制發(fā)展。
□下一輪土地利用總體規劃編制，還有城市規劃，可考慮給城市的發(fā)展劃圈、設限。
□房地產(chǎn)投機猖獗，與保有環(huán)節不征稅有關(guān)。征物業(yè)稅，需統一登記、統一評估稅基。
□房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，只是整個(gè)經(jīng)濟機體患病的一個(gè)表癥，而非病源。解決問(wèn)題，固然需要應急性的對癥下藥，但更需要長(cháng)遠性的辯證施治。
外資和熱錢(qián)大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)
目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%～80%直接或間接來(lái)源于銀行，而國外開(kāi)發(fā)資金中銀行資金一般只占20%。近些年中央的系列調控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈，迫使開(kāi)發(fā)商把目光轉向資本市場(chǎng)和海外市場(chǎng)。直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類(lèi)基金(公募、私募)、發(fā)債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，五花八門(mén)，日益多元化了。
一時(shí)間，上市成為潮流。例如，2004年至2005年直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)有：合生地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科、華發(fā)、世茂房產(chǎn)、華潤置地、北辰實(shí)業(yè)等。直接上市要求企業(yè)實(shí)力強，上市后成為公眾公司，要信息公開(kāi)、財務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選擇借殼上市。例如至2006年上半年，有浙江新湖、北京萬(wàn)通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產(chǎn)、國美集團、天津萬(wàn)順等已經(jīng)或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給房企。
一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已經(jīng)上市的，還努力尋求其他融資渠道。例如，房地產(chǎn)投資信托基金長(cháng)足發(fā)展，2004年籌集資金110億元，比2003年增長(cháng)近一倍，2005年上半年融資64億元，2005年底更有人預言，今后幾年將有1600億美元的房地產(chǎn)投資信托基金上市；私募基金也暗流涌動(dòng)，首創(chuàng )、萬(wàn)通、華遠等都在積極運作；萬(wàn)科于2005年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組建了合資公司；中海地產(chǎn)于2005年向境外發(fā)行了3億美元債券(7年期)，等等。
更為引人關(guān)注的是，正當中央加強對房地產(chǎn)業(yè)調控的時(shí)候，外資改變了長(cháng)期以來(lái)的觀(guān)望等待、猶豫不決的態(tài)度，開(kāi)始大舉進(jìn)軍中國內地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。近年來(lái)進(jìn)入的外資機構有：摩根斯坦利、高盛、麥格理(澳)、瑞銀、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思達(美)、RREEF(德)、華平投資(美)、DIFA(德)、軟銀亞洲(日)、凱雷投資、凱德置地(新)等，均為國際頂級公司。
他們進(jìn)入的方式，一是直接收購地產(chǎn)物業(yè)。如大摩2005年4月出資4億收購富力集團在北京的一座寫(xiě)字樓，6月出資8.5億收購上海廣場(chǎng)4萬(wàn)平米商業(yè)用房，9月又出資9000萬(wàn)美元收購上海世貿大廈，32億收購上海明天廣場(chǎng)；麥格理2005年7月出資38億收購杭州等9城市的購物中心，8億元收購上海新茂大廈，9月又以4億收購上海城市酒店公寓；高盛8.9億元購入上海百騰大廈；DIFA2005年8月7.2億收購上海華獅中心。二是入股或合資。如華平投資與陽(yáng)光100、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開(kāi)展合作，累計出資10億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結成戰略合作伙伴關(guān)系；瑞星思達與中信合資投資山東地產(chǎn)項目。商務(wù)部數據，2005年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項目2119項，合同金額194億美元，當年實(shí)際利用54.18億美元。三是注資。如RREEF向珠�！爸兄樯铣恰弊≌椖孔⑷�2.25億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資4500萬(wàn)美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。四是獨資。如凱德置地在北京設立開(kāi)發(fā)企業(yè)，2005年上半年投資達78億人民幣。五是進(jìn)入中國的外資銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)。如東亞銀行北京分行2005年業(yè)務(wù)量中，房貸已占30%；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開(kāi)展了房貸業(yè)務(wù)�；ㄆ煦y行也于2006年開(kāi)始介入房貸。
進(jìn)入2007年，外資大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)的趨勢仍在繼續，并未停止。
除了投資機構，海外游資即熱錢(qián)也紛紛涌入。熱錢(qián)主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當數量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，謀求雙重套利。熱錢(qián)到底有多少，難以徹底搞清，是筆糊涂賬。但大數還可以估算。據有關(guān)研究，熱錢(qián)大量涌入始自2003年，當年的數字，有說(shuō)380億美元，有說(shuō)750億美元；2004年有說(shuō)600億美元，有說(shuō)700億美元，有說(shuō)800億美元，發(fā)改委估算是1000億美元，最高的估算是1132億美元；2005年，看到的數據是400億美元；2006年上半年的數據，所見(jiàn)為232億美元。幾年下來(lái)累計，低的估算約1300億美元，高估算為2000至3000億美元。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢(qián)主要進(jìn)入房地產(chǎn)。據建設部有關(guān)研究，2004年海外熱錢(qián)投入中國房市至少700億美元。熱錢(qián)屬短期投機性質(zhì)，很少進(jìn)入實(shí)業(yè)，主要是買(mǎi)房賣(mài)房，大進(jìn)大出。據有人研究，上海市2004年商品住宅銷(xiāo)售額2000億元，其中海外熱錢(qián)購買(mǎi)占33%(央行金融司的調查為23.2%)，2005年一季度進(jìn)一步達40%甚至更高。2006年下半年后，股市升溫，許多熱錢(qián)又從房市轉入股市。
據國家外匯管理局2005年底發(fā)布，外資在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比重占15%。我理解，這里既包括正規的招商引資，也包括熱錢(qián)。
外資為何大舉進(jìn)入中國房市
中央對房地產(chǎn)的調控緊鑼密鼓，外資卻大舉進(jìn)入，為什么？查閱有關(guān)資料，主要有兩方面原因。第一，對于國外許多大企業(yè)、大財團來(lái)說(shuō)，他們過(guò)去對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規范和政策的不完善，存畏懼之心，吃不準這里的水到底有多深，不敢貿然進(jìn)入。中央加強宏觀(guān)調控，對他們是個(gè)好消息。他們感到政策逐步完善，市場(chǎng)逐步透明、規范，自信憑借雄厚的實(shí)力，可以大顯身手，與中國的企業(yè)競爭了。大企業(yè)一般都有長(cháng)線(xiàn)的打算，他們看好中國的未來(lái)發(fā)展孕育著(zhù)無(wú)限商機。瑞星思達的董事長(cháng)約翰·珀佰特說(shuō)：“調控政策使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險降低，現在是投資的最佳時(shí)候”。他還說(shuō)：“投資者的安全感是很重要的，首先保證不要虧錢(qián)，其次才考慮賺多賺少。合理的政策是為了市場(chǎng)更加規范，這正是戰略投資者最看重的”。RREEF的亞太區主管卡爾·魯道夫說(shuō)：“宏觀(guān)調控是個(gè)好信號，中國的房地產(chǎn)發(fā)展不再像過(guò)去那樣，基于不穩定、不可控的因素，而更多是基于中國的經(jīng)濟快速發(fā)展，以及人均收入增長(cháng)基礎上的需求上升�！彼麄兊脑�(huà)，頗具代表性。
第二，資本的本性是逐利，盡管大企業(yè)重視長(cháng)線(xiàn)，但眼下中國房地產(chǎn)的高利潤，也對他們頗具吸引力。事實(shí)上，近年進(jìn)入中國地產(chǎn)業(yè)的外資大都大發(fā)利市。例如RREEF投資珠海項目，對基金客戶(hù)承諾的回報為18%，華平對其在中國地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報預期為25%以上，這在國外是難以想象的。瑞星思達進(jìn)入中國以后胃口也吊高了，表示8%以下的回報不予考慮。至于熱錢(qián)就更不用說(shuō)了，本性就是投機，面對這個(gè)暴利的行業(yè)，自然要紛紛上演“驚險的一跳”，急忙分享盛宴。
中國的房子利潤有多大？報載福州的個(gè)案調查是60%以上，廣西的個(gè)案調查為100%或更高。福州的調查是靜態(tài)計算，廣西的調查考慮了資金周轉因素，可能更符合實(shí)際。近日網(wǎng)上有好事者，自稱(chēng)是根據官方數據作了一個(gè)測算：2006年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.75萬(wàn)億元，消費者全年購房總支付7.246萬(wàn)億元，據此算出全國房地產(chǎn)商的毛利潤(未剔除稅收和財務(wù)成本)為5.496萬(wàn)億元，毛利潤為開(kāi)發(fā)投資的3.14倍。當年10月底，全國還有12.24億平米房子空置未賣(mài)，按每平米2000元成本計，占壓資金2.448萬(wàn)億�？罩梅亢驼級旱馁Y金是多年累積下來(lái)的，而一年賣(mài)房的毛利就可將多年的占壓資金收回，還有3萬(wàn)億的毛利，支付稅收和財務(wù)成本之后，仍是綽綽有余。這個(gè)測算雖然粗糙，但大體上可以說(shuō)明問(wèn)題。暴利使開(kāi)發(fā)商們有底氣，即使房子賣(mài)不出去，也不怕，可以撐很長(cháng)一段時(shí)間。這樣的盈利水平，怎么可能不引起外資和境外熱錢(qián)的垂涎？
外資和熱錢(qián)流入中國房地產(chǎn)業(yè)利弊分析
外資和境外熱錢(qián)大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)，利弊如何？國外大企業(yè)管理規范，一般也愿意遵守投資國的政策、法律；與國內企業(yè)合并或注資，也比較慎重地選擇信譽(yù)好，規模大的企業(yè)；合作或注資后，也會(huì )要求中方合作伙伴改善治理結構，規范自身行為；中國企業(yè)上市或引進(jìn)外資，改善資金構成，不再單純依賴(lài)銀行。這些，都有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
但是大企業(yè)的進(jìn)入，主要集中于高端市場(chǎng)，如高檔住宅、甲級寫(xiě)字樓和其他豪華商業(yè)地產(chǎn)。一方面進(jìn)一步推動(dòng)了地產(chǎn)價(jià)格上漲，另一方面買(mǎi)了或建了以后，大部分還要出手，不僅不能改變反而會(huì )加劇中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應的不合理結構。還會(huì )產(chǎn)生擠出效應，上海、北京和其他中心城市的國內房企，不少被迫向內地二、三線(xiàn)城市發(fā)展，把內地的房?jì)r(jià)也抬了起來(lái)了�？傊�，外資的進(jìn)入，可謂利弊參半。
至于游資，更是有百害而無(wú)一利了。熱錢(qián)短期套利的特性，決定了其大多涌入中高檔住宅市場(chǎng)。這一輪調控之前，上海、北京等的中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是國內熱錢(qián)如溫州炒房團、山西煤老板炒房團之類(lèi)興風(fēng)作浪，炒買(mǎi)炒賣(mài)之間，不斷推高房?jì)r(jià)。調控之后，部分國內熱錢(qián)轉戰內地或其他產(chǎn)業(yè)，但境外熱錢(qián)卻跟進(jìn)來(lái)了，大大增加了中高端市場(chǎng)的購買(mǎi)力，以更大的手筆呼風(fēng)喚雨、推波助瀾，房?jì)r(jià)自然越來(lái)越高。有買(mǎi)房的就有為其建房的，任志強說(shuō)他不為窮人建房，只為富人建房，其實(shí)是來(lái)自于他真實(shí)的市場(chǎng)感受。中高檔住宅暴利多多，誰(shuí)還為老百姓建低檔房呢？普通住宅供不應求，價(jià)格也就眼看著(zhù)一天天高起來(lái)，高到老百姓無(wú)法承受，自然就是民怨沸騰。據零點(diǎn)公司2006年調查，太原商品房的購買(mǎi)者中80%是非本市居民，北京、大連是60%，鄭州是55%，該調查據此判斷，我國的房地產(chǎn)業(yè)基本上是被投機資金操縱了。
短期套利的資金，往往是打一槍換一個(gè)地方，來(lái)得快去得也快。今天房市好，蜂擁而入；明天股市熱，又作鳥(niǎo)獸散。聚散之間，留下無(wú)窮的后患。假使有一天，房地產(chǎn)業(yè)內的境內熱錢(qián)加境外熱錢(qián)全部撤出，留下那么多高檔住宅，誰(shuí)來(lái)居住誰(shuí)來(lái)消費呢？恐怕就會(huì )出現當年海南、北海的局面。境內的熱錢(qián)，還算“肉爛在鍋里”，境外的熱錢(qián)則更難以控制，中國不是它們的家，遲早是要走的。它們主要目的是賭人民幣升值，暫時(shí)寄宿在房市、股市，順便撈一把，將來(lái)一旦在匯市得手，連本帶利都要撤出。而且熱錢(qián)極其敏感，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì )立即反應，來(lái)去無(wú)蹤。例如，有觀(guān)察者發(fā)現2006年上半年約有240億美元熱錢(qián)突然撤離中國。其時(shí)國內股市升溫，房市依然火爆，熱錢(qián)為什么會(huì )撤離中國，令經(jīng)濟學(xué)家不明就里，疑惑重重。有的解釋?zhuān)嗣駧艆R改進(jìn)程未達國際炒家的預期；有的說(shuō)，加強稅收監管等調控措施，使房市利潤縮水；有的說(shuō)，外管局加強了對進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外匯的管理；也有的認為世界其他地方有更好的套利機會(huì )�？傊�，許多因素都可影響熱錢(qián)的進(jìn)退�，F在搞不清楚的是，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，內外熱錢(qián)的總量到底有多少？因而難以判斷境外熱錢(qián)在其中的比重，也就很難就其對房地產(chǎn)價(jià)格走勢的影響，作出定量分析。
對外資的進(jìn)入需作必要的限制
目前，外資特別是境外熱錢(qián)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，已引起重視。各有關(guān)方面已經(jīng)或準備出臺相應的措施，各路專(zhuān)家學(xué)者也提出一些建議。這些措施或建議，有外匯管理方面的，有投資管理方面的，有房地產(chǎn)管理方面的，有稅收管理方面的；有針對外資的，有針對熱錢(qián)的；有針對開(kāi)發(fā)環(huán)節的，有針對銷(xiāo)售環(huán)節的。效果如何，都有待實(shí)踐檢驗。從應對思路來(lái)看，還是存在不同：有的主張對外資內資一視同仁，主要采取經(jīng)濟手段，規范市場(chǎng)秩序；有的主張經(jīng)濟手段之外，也要有適當的行政手段，對外資的進(jìn)入作必要的限制。我個(gè)人是傾向于后一種主張的，認為在現有的措施和建議之外，還可考慮：
第一，無(wú)論正規渠道的外資，還是境內外熱錢(qián)，主要在高端產(chǎn)品市場(chǎng)活動(dòng)，這部分市場(chǎng)已是嚴重過(guò)剩，或者說(shuō)是嚴重脫離我們作為發(fā)展中國家的國情，應當在一段時(shí)期內限制發(fā)展。土地利用規劃和計劃，應收緊對高檔地產(chǎn)物業(yè)的土地供應，甚至可在一段時(shí)間內停止供地；投資管理應停止這類(lèi)項目的立項審批，或上收審批權限；建設部門(mén)不發(fā)建筑許可；建成了，工商部門(mén)不予登記，等等。這件事真做起來(lái)，難點(diǎn)在地方政府。土地批次征收以后，地方政府可以說(shuō)是想怎么用就能怎么用。冠冕堂皇的理由總是能找到的：改善投資環(huán)境啦，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)啦，提升人民生活品質(zhì)啦，與國際接軌啦，最后總能與科學(xué)發(fā)展觀(guān)掛上。由于事關(guān)投資、國土、規劃、建設、工商等多部門(mén)，單靠一家是管不住的。需要中央發(fā)指示，國務(wù)院下命令。
第二，下一輪土地利用總體規劃編制，還有城市規劃，可考慮給城市的發(fā)展劃圈、設限�，F在的情況，如中科院最近一份研究報告所反映的，政府辦公區、大學(xué)城、娛樂(lè )城等等，建到離城區幾十公里以外的地方，大興土木，大搞房地產(chǎn)，逐步形成新的豪華城區，使城市外延擴展，失去控制。劃圈、設限，國外如美國等有成熟的經(jīng)驗，國內也有成功的做法，可以參照。
第三，房地產(chǎn)投機猖獗，與保有環(huán)節不征稅有關(guān)。征物業(yè)稅，需統一登記、統一評估稅基。但現在的體制是分割登記，評估也不統一。物權法已經(jīng)出臺，方向已經(jīng)明確，可以考慮進(jìn)一步推動(dòng)改革。建議將國土部門(mén)的土地登記和建設部門(mén)的房產(chǎn)登記都拉出來(lái)，包括林業(yè)部門(mén)的登記等，成立獨立的登記機關(guān)，并進(jìn)一步整合中介評估行業(yè)。如果部門(mén)分割一時(shí)解決不了，可考慮退而求其次，先出臺土地財產(chǎn)保有稅。出臺的同時(shí)，需要對土地取得環(huán)節的稅費加以清理、歸并、精簡(jiǎn)。
除此之外，還有更深層次的問(wèn)題需要研究：境外熱錢(qián)涌入，與人民幣升值預期有關(guān)；人民幣升值預期，與貿易順差大有關(guān)；貿易順差大，與國內消費不足有關(guān)，也與引進(jìn)外資有關(guān)(出口額的60%為三資企業(yè)出口)；國內消費不足，又與分配政策和社會(huì )政策(醫療、教育、社保、就業(yè))有關(guān)，等等。在熱錢(qián)涌入，貿易順差大，消費需求不足和引進(jìn)外資的共同作用下，外匯儲備過(guò)大、貨幣流動(dòng)性過(guò)高，這是導致房地產(chǎn)熱(包括股市熱和其他許多問(wèn)題)的宏觀(guān)經(jīng)濟背景。房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，只是整個(gè)經(jīng)濟機體患病的一個(gè)表癥，而非病源。解決問(wèn)題，固然需要應急性的對癥下藥，但更需要長(cháng)遠性的辨證施治�，F在，分配政策和社會(huì )政策正在調整，抓住了關(guān)鍵并開(kāi)始見(jiàn)效。下一步不可回避的另一個(gè)關(guān)鍵是，應按照中央關(guān)于科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展的要求，對引進(jìn)外資政策進(jìn)行梳理、反思。改革開(kāi)放近30年，外資的利弊已經(jīng)看得很清楚了，應當趨利避害，明確哪些可以大力引進(jìn)，哪些應當限制引進(jìn)，哪些堅決不能引進(jìn)。(作者：黃小虎 單位：中國土地學(xué)會(huì ))
