從4月下旬起，一場(chǎng)由建設部等八部委聯(lián)合部署的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治行動(dòng)將全面展開(kāi)，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規、權錢(qián)交易行為。根據已經(jīng)作出的部署，此次整治行動(dòng)將對在建并已進(jìn)入商品房預售環(huán)節的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行全面清理。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及工作人員在項目立項、土地取得、規劃審批、預售許可等環(huán)節違規審批、濫用權力等行為和房地產(chǎn)稅收政策執行情況。
在我國“大政府、小社會(huì )”、“強政府、弱社會(huì )”局面尚未有根本轉變的背景下，百姓將解決諸多住房難題的希望一并寄托在政府身上，而非像西方社會(huì )那樣更多地指望社會(huì )組織、司法部門(mén)，自然尤其時(shí)代合理性。但是，有一個(gè)亟待厘清的大問(wèn)題就是：政府到底該對住房問(wèn)題承擔哪些責任？政府又該如何科學(xué)有效地對房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展監督和調控呢？
房?jì)r(jià)問(wèn)責：從價(jià)格表象轉向住房保障
越來(lái)越多的民眾開(kāi)始認識到，足量、公平地提供保障性住房如廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等，或者相應貨幣補助如中低收入者住房補貼等，無(wú)疑是政府在住房問(wèn)題上首先需要承擔的法定責任，同時(shí)也是有效平抑飆升的房?jì)r(jià)的根本性對策之一。城市化過(guò)程中的政府土地收益，除一部分用于繼續改善城市基礎設施和公共服務(wù)設施外，應全額用于上述兩方面。
而通過(guò)制定并執行相關(guān)法規和公共政策，對土地和房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行卓有成效的全程監管，則是政府的另一項法定職責。不僅地方政府及其主要領(lǐng)導人對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康繁榮負有領(lǐng)導責任，包括規劃、建設、工商、物價(jià)等在內的政府職能部門(mén)，都應在這些方面切實(shí)履行法律賦予的監管職權，并承擔相應的直接責任。
此外，政府還督促司法部門(mén)加強房地產(chǎn)市場(chǎng)司法監督的責任，對于涉及住房問(wèn)題的訴訟等，使其充分認識并強調市民作為消費者的弱勢地位，在司法實(shí)踐中切實(shí)擔負其保護市場(chǎng)交易弱勢方的責任。
當然，強化市民獨立維權的自主意識，大力鼓勵并扶持住房消費者和業(yè)主團體和組織的發(fā)展，增強其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中同開(kāi)發(fā)商平等博弈、對政府有關(guān)部門(mén)有效監督的力量，也是政府應該承擔的重要責任。
政府如果很好地履行了上述各項責任，則前述新聞中所列房?jì)r(jià)得不到平抑等需要問(wèn)責的情形，自然會(huì )大大降低甚至消失。更重要的是，惟有厘清責任，我們才能在住房問(wèn)題成為大問(wèn)題時(shí)，明白該由誰(shuí)來(lái)問(wèn)責、向誰(shuí)問(wèn)責、問(wèn)什么責以及如何落實(shí)責任，而房?jì)r(jià)這一本應由健康、公平的市場(chǎng)自發(fā)調節的問(wèn)題，就不會(huì )像現在這樣被人們當成政府的直接責任。
調控思路：從增加供給轉向平抑需求
在相當一個(gè)時(shí)期里，有關(guān)部門(mén)曾經(jīng)試圖通過(guò)增加土地供應、消除土地閑置等措施來(lái)降低市場(chǎng)對土地成本上升的預期，希望由此降低消費者對房?jì)r(jià)上漲的心理預期，但事實(shí)證明，這種靠增加土地和住房供給來(lái)縮小房地產(chǎn)供需缺口的做法，最終不過(guò)是飲鴆止渴。一者因為土地供應增加的有限性，二者則因為增加的土地供應轉化為現實(shí)的住房供給，其間既存在一個(gè)或長(cháng)或短的時(shí)滯，又會(huì )出現開(kāi)發(fā)的住房與需求的住房嚴重脫節的矛盾——開(kāi)發(fā)商總是會(huì )首先建造利潤空間最大的那一類(lèi)住房，比如高檔別墅、精裝大戶(hù)型等，而非百姓急需的那些類(lèi)型。在這一點(diǎn)上，“開(kāi)發(fā)商就是為有錢(qián)人蓋房子”的說(shuō)法完全是事實(shí)。還不用說(shuō)不少開(kāi)發(fā)商存在拿著(zhù)地皮坐等升值，或者直接倒賣(mài)牟利等讓監管部門(mén)防不勝防的不法行為。
增加土地和商品住房供應量，沒(méi)有從根本上縮小房地產(chǎn)供需缺口，卻正中開(kāi)發(fā)商下懷。
眼看房?jì)r(jià)坐上了直升飛機，房地產(chǎn)虛火越燒越旺，有關(guān)部門(mén)終于認識到必須從平抑、轉移需求上入手加以調控了。近來(lái)，政府有關(guān)部門(mén)由此做出一系列決策，如通過(guò)加息以適當提高信貸成本，以期抑制住房投資和投機；通過(guò)加大廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等保障性住房的供應力度，提高對包括開(kāi)發(fā)建設、公平分配等在內的各個(gè)環(huán)節的管理水平，以期分流一部分住房需求等，都是這一認識在行動(dòng)上的反映。
監管理念：要保養根本更要及時(shí)退燒
通過(guò)金融手段和加大保障性住房供給力度等措施來(lái)平抑房?jì)r(jià)，應該說(shuō)是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火的治本之策，但這并不能產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。對房地產(chǎn)市場(chǎng)違規違法、權錢(qián)交易等行為進(jìn)行集中專(zhuān)項整治，則是迫在眉睫的治標之舉。
這次聯(lián)手開(kāi)展專(zhuān)項整治的八部委中，既包括肩負宏觀(guān)調控主要職責的發(fā)改委，又包括承擔房地產(chǎn)市場(chǎng)直接監管責任的建設、國土資源等部門(mén)，還包括財稅、工商、審計以及監察等監督部門(mén)，政府承擔經(jīng)濟調節和市場(chǎng)監管的部門(mén)中除央行外可謂傾巢出動(dòng)，既嚴肅查處有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)、監管諸環(huán)節中的違規審批、濫用權力行為，又依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務(wù)機構及其從業(yè)人員的行賄行為。
雖說(shuō)沿用的仍是運動(dòng)式執法這一傳統行政方式，但在目前其他各項手段的平抑效應尚未發(fā)揮出來(lái)甚或根本發(fā)揮不了的背景下，卻不失為一個(gè)方便快捷的臨時(shí)“退燒”措施。
監控主體：如何從中央重視轉向地方自覺(jué)
不過(guò)，無(wú)論是以往的各種督察組、檢查組、調查組、巡視組赴各地督促調查，還是成立專(zhuān)門(mén)的土地督察機構代表中央常駐各地，抑或此次八部委開(kāi)展聯(lián)合專(zhuān)項整治，都暴露出中央和地方在平抑房?jì)r(jià)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)方面存在認識和行動(dòng)上的落差：中央政府心急如焚，許多地方政府似乎高枕無(wú)憂(yōu)，甚至還為房?jì)r(jià)飛漲而暗自竊喜；中央政府疾言厲色，許多地方政府似乎唯唯諾諾，甚至陽(yáng)奉陰違。一直以來(lái)，地方政府在房地產(chǎn)調控方面更多的是面臨中央、上級和民眾輿論的壓力，而非源于內在壓力的主動(dòng)和自覺(jué)，所以積極性始終沒(méi)有中央政府高，更沒(méi)有民眾高。此外，肩負房地產(chǎn)監管和調控職責的有關(guān)政府部門(mén)，在這方面也呈現出“中央熱、地方冷”，“上不推、下不動(dòng)”的尷尬局面。
究其原因，既源于少數地方政府包括監管調控部門(mén)官員與地產(chǎn)商沆瀣一氣，放任違規違法行為，大肆進(jìn)行錢(qián)權交易，甚至結成腐敗利益共同體，更源于不少地方政府長(cháng)期仰賴(lài)于殺雞取卵式的“賣(mài)地財政”，沉湎于由此帶來(lái)的短期快感而樂(lè )此不疲。
要扭轉這兩個(gè)方面的不正常局面，既需要中央的聯(lián)合專(zhuān)項整治以阻遏歪風(fēng)的蔓延，又不能僅寄希望于專(zhuān)項整治。更為關(guān)鍵的是，應該通過(guò)行政審批等在內的配套改革，加強對房地產(chǎn)監管、調控部門(mén)的體制內和體制外監督力度，增強其行使權力的透明度。同時(shí)，通過(guò)立法等形式，加強對城市化過(guò)程中土地收益的監督管理，以強有力的措施扭轉地方政府的“賣(mài)地財政”亂象，決不能讓極其有限的土地資源，成了地方官員奢侈浪費甚至貪污腐化的“搖錢(qián)樹(shù)”。要做到這些，既需要加大行政體制改革的力度，又需要強化輿論監督的作用，讓人民群眾成為推動(dòng)地方政府自覺(jué)、主動(dòng)平抑房?jì)r(jià)、監控市場(chǎng)的更強大、更經(jīng)常力量。
房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期“高燒不退”，早已不僅是某項商品供需嚴重失衡的經(jīng)濟問(wèn)題，而是一個(gè)關(guān)乎民生疾苦和社會(huì )公正的重大政治問(wèn)題了。中央再次開(kāi)展專(zhuān)項整治，“退燒”意圖十分明顯。但這一意圖能否最終實(shí)現，以及“退燒”后這一市場(chǎng)能否痊愈并健康發(fā)展，則有賴(lài)于各級政府在思路、理念以及政策手段等方面繼續開(kāi)拓創(chuàng )新，尤其是應讓有效的常規管理取代集中專(zhuān)項整治，讓鞏固的地方自覺(jué)代替中央壓力。(張智新 首都經(jīng)濟貿易大學(xué)公共管理系)
