歷史進(jìn)入公元2007年5月17日，在“國六條”出臺整一年之后，房?jì)r(jià)漲勢依舊、經(jīng)濟適用房排隊景象依然壯觀(guān)、廉租房也還是居者的期待。
在對“國六條”調控效果的不一評價(jià)下，各界開(kāi)始重新思考調控的是與否，而學(xué)者們再次沖在了新一輪思考的前線(xiàn)。
調控方向
“有其屋”還是“有屋住”
“我沒(méi)有責任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只替富人建房�！比A遠集團董事長(cháng)任志強一直在堅持開(kāi)發(fā)商只為富人建房的理論，招來(lái)無(wú)數罵聲。從“新舊國八條”再到“國六條”，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，都是政府的目標和老百姓的期望。至今還有很多人抱著(zhù)“安居夢(mèng)”等房?jì)r(jià)下降。
“這就像孫悟空借了假芭蕉扇一樣，房?jì)r(jià)反而越來(lái)越高�！痹趪野l(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院副院長(cháng)劉福垣看來(lái)，任志強說(shuō)了句真話(huà)。劉福垣認為，在“居者有其屋”空想口號的誤導下，銀行給不應該買(mǎi)住宅的人貸款，擴大了不該擴大的購買(mǎi)需求，這是目前我國住宅價(jià)格不正常的首要原因。而住宅的售價(jià)越高，租價(jià)也就越高；而租價(jià)越高，逼迫更多不該買(mǎi)住宅的人貸款買(mǎi)住宅，使住宅價(jià)格更高。
目前，我國城市居民住房自有比例超過(guò)80%，而即使在發(fā)達國家，居民住房自有率也僅為50%左右。例如，美國的住房自有率為65.5%，瑞典為42%。
在劉福垣看來(lái)，租房是消費行為、謀生行為；買(mǎi)房是投資行為、樂(lè )生行為。正常的勞動(dòng)力在生產(chǎn)狀態(tài)下，只獲得勞動(dòng)力價(jià)格的工資勞動(dòng)者，是沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房子的。只有收入中包含了一定剩余價(jià)值的、靠腦袋賺錢(qián)的勞動(dòng)者才有可能買(mǎi)房子。
“‘居者有其屋’不是我們的口號�！眲⒏Ｔㄗh倡導宜租則租、宜購則購、實(shí)事求是、量力而行的住宅消費模式，讓“居者有屋住”。
最低保障
政府應充當最大“房東”
每逢新的經(jīng)濟適用房放號之日，放號現場(chǎng)的排隊大軍都甚為壯觀(guān)。而早在放號前的數天甚至數月，放號現場(chǎng)就開(kāi)始排起了長(cháng)龍。住帳篷死守、雇人排隊……購房者可謂費盡心思。
1998年，國務(wù)院出臺了《城鎮經(jīng)濟適用房建設管理辦法》，以期建立一個(gè)以中低收入家庭為對象、具有社會(huì )保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系。截至2006年底，北京市經(jīng)濟適用房已建成2900萬(wàn)平方米，為19萬(wàn)戶(hù)家庭解決了住房問(wèn)題。
隨著(zhù)時(shí)間的推移，“經(jīng)濟適用房竟達二三百平方米”、“開(kāi)著(zhù)名車(chē)住經(jīng)濟適用房”等現象的出現，關(guān)于“經(jīng)濟適用房給誰(shuí)住”的質(zhì)疑聲不斷高漲。早在2006年8月就曾有消息稱(chēng)，建設部的一位官員表示經(jīng)濟適用房以租代售是未來(lái)的發(fā)展方向。而于2006年9月30日公示的“北京住房建設規劃”(2006年-2010年)表示，經(jīng)濟適用房將探索建立取消直接上市，而是由政府回購，避免一些人用其牟利。
“經(jīng)濟適用房應該取消！”電話(huà)的那端，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家茅于軾的聲音格外堅定。此前，他已曾多次在公共場(chǎng)合提出類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)�！敖�(jīng)濟適用房是照顧中低收入人購買(mǎi)的，但實(shí)際上低收入人買(mǎi)不起房，因此所謂的經(jīng)濟適用房照顧了中高收入者�！�
茅于軾反問(wèn)，如果買(mǎi)不起房就先租房住，為什么要買(mǎi)房呢？政府有什么義務(wù)、拿什么東西來(lái)幫他們置業(yè)呢？“說(shuō)白了，經(jīng)濟適用房就是政府拿大家繳的稅收來(lái)幫助中高收入人置業(yè)！”
劉福垣也支持發(fā)展廉租房，他希望“政府充當中國最大的房東”。
擴大供給
二手房稅收過(guò)重影響流通
房?jì)r(jià)上漲過(guò)快和空置率過(guò)高，這看似互相矛盾的兩種現象在我們的一些城市中卻共同存在著(zhù)。央行5月10日發(fā)布的貨幣政策報告，截至3月底，全國商品住宅空置面積為6900萬(wàn)平方米。
“市場(chǎng)中出現的問(wèn)題最好用市場(chǎng)的辦法解決，讓房子這個(gè)商品以最大的可能性流通起來(lái)。一旦二手房市場(chǎng)建立起來(lái)，大量的二手房、舊房就可以上市交易，從而增加市場(chǎng)上房屋的供應量，上漲過(guò)快的房?jì)r(jià)會(huì )得到一定程度的抑制�！盨OHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹在博客上如是說(shuō)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所研究員廖英敏分析，二手房市場(chǎng)作為房地產(chǎn)三級市場(chǎng)，對房地產(chǎn)二級市場(chǎng)價(jià)格也就是新房房?jì)r(jià)具有分擔作用。一個(gè)比較完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)應該是新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展比較均衡的市場(chǎng)。由于目前購房者選擇住房的途徑較少，需求全釋放在了新房市場(chǎng)，客觀(guān)上造成了房?jì)r(jià)的上漲。
廖英敏認為，二手房市場(chǎng)稅收過(guò)重，影響了房屋再次流通。國家去年出臺的一系列關(guān)于二手房的財稅政策，沒(méi)有區分房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機、投資與自住的需求，忽視了二手房市場(chǎng)作為大多數中低收入者主要購房渠道的作用�！瓣P(guān)于二手房的稅收政策應更加細化，區別對待，避免打擊面過(guò)寬�！�
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉給出了相對具體的建議：首先，要了解閑置房的存量，增加閑置房的持有成本，比如按照一定的比例征收資源浪費稅。其次，可以適當放寬稅費征收的范圍，比如對于商品房購買(mǎi)時(shí)間已經(jīng)滿(mǎn)5年，但產(chǎn)權證或完稅憑證未滿(mǎn)5年的，可以免除征收。
居民收入
貧富差距“主導”房地產(chǎn)結構？
對房?jì)r(jià)虛高，茅于軾有他獨特的理解。在他看來(lái)，房地產(chǎn)商作為供給方，總是想方設法提高價(jià)格，這并不奇怪。買(mǎi)方也會(huì )盡量壓價(jià)�，F在房?jì)r(jià)高是買(mǎi)方的人愿意而且有錢(qián)出高價(jià)，正是他們抬高了房?jì)r(jià)。
是什么原因使得那么多的人愿意出高價(jià)買(mǎi)房？茅于軾認為答案在我國收入分配的特點(diǎn)上，即財富集中在少數人手里。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次高的客戶(hù)，普通的低檔房蓋得很少，這正是與我國財富分配中貧富懸殊有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產(chǎn)業(yè)的結構同樣改變不了。
在中國社科院近日出版的《2007年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》中，國家發(fā)改委投資所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳再次印證了茅于軾的觀(guān)點(diǎn)。劉琳指出，我國現階段收入差距主要體現為高收入階層增長(cháng)明顯快于低收入階層的收入增長(cháng)。中等偏上戶(hù)收入增長(cháng)近似于平均水平，而占城鎮人口60%比例的中等收入者(包括中等收入者)以下的居民收入增長(cháng)低于平均水平。
隨著(zhù)房?jì)r(jià)的快速上漲，低收入階層的住房支付能力迅速下降。以2004年數據為例，不同收入階層的房?jì)r(jià)收入比變化大不相同，除去高收入階層的收入高于房?jì)r(jià)上漲速度，其他90%的家庭收入增長(cháng)均慢于住房?jì)r(jià)格增長(cháng)，房?jì)r(jià)收入比出現上升，而且低收入階層房?jì)r(jià)收入比的上升速度明顯高于高收入階層。
2006年我國稅收收入完成37636億元，增長(cháng)了21.9%，遠高于10.7%的GDP增速和10.4%的城鎮居民人均可支配收入。而這種現象已經(jīng)持續了數年。
住房改革
單位自建房等于國有資產(chǎn)流失
今年年初，廣州市政府高調表示，將允許符合條件的單位自行建房。此前不久，溫州合作建房組織以1.0458億元的價(jià)格取得了溫州市龍灣區“江前三產(chǎn)安置地塊”的開(kāi)發(fā)權。如果不出意外，該項目將于5個(gè)月后正式破土動(dòng)工。溫州自建房活動(dòng)終于突破了所有帶著(zhù)自建房夢(mèng)的人認為最困難的環(huán)節——拿地。
很多人為此欣喜，他們覺(jué)得離自己的購房夢(mèng)近了。也有人覺(jué)得，這是針對目前我們市場(chǎng)上的高房?jì)r(jià)做出的一種抵抗。
“自建房的單位基本上都是效益好或者職工待遇高的企事業(yè)單位，如壟斷行業(yè)的企業(yè)。他們自建房所用的土地，是以工業(yè)用地或者事業(yè)單位用地的形式劃撥的國有土地，并沒(méi)有繳納土地出讓金，是國有資產(chǎn)的流失，會(huì )引發(fā)新的社會(huì )不公�！敝袊缈圃航�(jīng)濟研究所研究員汪利娜呼吁，盡快叫停單位自建房，堅持住房的市場(chǎng)化改革方向。
而在社會(huì )分工越來(lái)越細化和專(zhuān)業(yè)化的今天，合作建房者繞過(guò)開(kāi)發(fā)商自己買(mǎi)地、自己蓋房子的做法，被指為是歷史的倒退。
自1998年起，我國的住房市場(chǎng)化制度確立已近10年。房地產(chǎn)行業(yè)的改革和中國經(jīng)濟改革的大方向是完全一致的。正是從計劃經(jīng)濟到市場(chǎng)經(jīng)濟的轉型，帶來(lái)了中國經(jīng)濟近30年的發(fā)展奇跡。
住房市場(chǎng)化改革在很大程度上改善了我國城鎮居民的住房條件。比如，從1950年到1980年的30年間，全國只蓋了7億平方米房屋。從1981年推行住房商品化試點(diǎn)改革到2006年的20多年間，城鎮新增住房面積超過(guò)90億平方米，是市場(chǎng)化改革之前的近13倍。
國家對這一輪的自建房熱并非沒(méi)有察覺(jué)。2006年8月18日，建設部、監察部、國土資源部三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》，要求從即日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工謀取住房利益。
土地制度
土地批租應變?yōu)槟曜?/strong>
“70年的地租占房?jì)r(jià)30%左右，購買(mǎi)者一次性交割的住宅價(jià)格中包括的稅和費，一般占住宅價(jià)格的30%-40%，這三部分占住宅價(jià)格的60%-70%�！眲⒏ＴJ為土地批租政策和批稅政策是房?jì)r(jià)上漲的主因之一。
土地批租制，指國家享有土地的所有權，政府一次性出讓若干年的土地使用權后，并一次收取出讓期內各個(gè)年度地租的貼現值總和(土地出讓金)。批稅政策是指在購房時(shí)一次性交清出讓期內所有的稅費。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞進(jìn)一步指出，土地批租制不僅在一定程度上導致了土地價(jià)格過(guò)高，從而助長(cháng)房?jì)r(jià)的上漲，還將導致現任地方政府因出售土地獲得較多的財政收入、下任政府在土地方面的財政收入匱乏。
劉福垣的改革建議是：明租、正稅、除費。廢除土地批租制，使房地產(chǎn)分體流通，用年租制代替批租制，使住宅一次性交割的價(jià)格降低1/3；稅費合一，用年稅制代替批稅制，即把當前的一次性收稅費總額分70年計收，根據房產(chǎn)價(jià)值計算稅率，逐年向業(yè)主收稅，可使住宅價(jià)格又降低1/3以上。
他同時(shí)建議，根據房產(chǎn)的性質(zhì)，實(shí)行差別稅率。每套住宅以100平方米建筑面積為分界線(xiàn)，100平方米以上的實(shí)行高額累進(jìn)稅率；以每平方米造價(jià)3000元為分界線(xiàn)，超過(guò)標準的實(shí)行高額累進(jìn)稅率。
記者觀(guān)察
合作建房興起的社會(huì )思考
花園路25號地的敗走沒(méi)能讓已經(jīng)過(guò)了“而立之年”的于凌罡低下頭，他和他的追隨者們正在為下一個(gè)目標努力，也許還是失敗，但是過(guò)去一年來(lái)房?jì)r(jià)的激漲注定這場(chǎng)運動(dòng)已經(jīng)沒(méi)有退路了。
個(gè)人合作建房興起于2003年，此后波及全國，但是由于土地、資金等問(wèn)題一直處于準備階段，2006年11月15日溫州市個(gè)人合作建房聯(lián)盟拿地成功，個(gè)人合作建房進(jìn)入高潮，而此時(shí)恰恰是“國六條”出臺半年后的日子，是巧合？還是居者通過(guò)這一舉動(dòng)在表達對半年來(lái)宏觀(guān)調控的切身感受？
個(gè)人合作建房的本質(zhì)是為了獲取更加便宜的住房，是居者對高房?jì)r(jià)的一種自然反應，既然政府不能在土地收益中讓利、不能讓經(jīng)濟適用房里住上“該住”的人、也不能讓廉租房建的更多，那還不如通過(guò)自發(fā)的組織去完成“安居夢(mèng)”。
和個(gè)人合作建房一樣，不買(mǎi)房運動(dòng)的興起也是對高房?jì)r(jià)的一種抵抗，不管是發(fā)牢騷還是作秀，不買(mǎi)房運動(dòng)從去年4月26日興起，至今已引起了許多人士的積極響應。然而正當“國六條”調控快滿(mǎn)一年時(shí)，不買(mǎi)房運動(dòng)的發(fā)起人鄒濤卻毅然選擇離開(kāi)了城市去鄉下種地，不買(mǎi)房運動(dòng)至此也走到了頂峰。
今天于凌罡的合作建房、鄒濤的不買(mǎi)房運動(dòng)，不禁讓人想起“桑父裸行”的故事，他們的表現其實(shí)全是對現實(shí)社會(huì )某方面不滿(mǎn)的一種表現，雖然筆者對這樣的行為并不認同，但是極端行為的出現，也的確值得這些行為誕生的環(huán)境進(jìn)行一下反思。(賴(lài)大臣 趙艷紅)
