結構問(wèn)題，部分可以通過(guò)市場(chǎng)解決，但推行中小套型，中低價(jià)位商品住房供應制度是不能單靠市場(chǎng)方法解決的，住房保障制度更不能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”
4月27日，《第一財經(jīng)日報》A7版刊登了潘石屹的《再談對房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法》(下稱(chēng)“潘文”)的文章。該文認為，解決現在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題——房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，最重要的辦法是建立二手房市場(chǎng)。
筆者認為，這個(gè)觀(guān)點(diǎn)是值得商榷的。應該肯定，建立二手房市場(chǎng)對于增加市場(chǎng)上房屋的供應量，特別是套型較小、價(jià)格較低的住房有一定作用，從而在一定程度上有利于抑制上漲過(guò)快的房?jì)r(jià)。但是，它不是解決當前房地產(chǎn)時(shí)常存在的房?jì)r(jià)偏高、上漲過(guò)快這一主要問(wèn)題的“最重要辦法”或主要辦法。
土地具有自然壟斷特性
第一，潘文對“房?jì)r(jià)偏高、上漲過(guò)快”的原因沒(méi)有抓準。當前房?jì)r(jià)偏高、上漲過(guò)快的原因，不是潘文所認定的“市場(chǎng)中出現的問(wèn)題”。所謂“市場(chǎng)中出現的問(wèn)題”僅是表象，其實(shí)質(zhì)是由以下三個(gè)原因造成的。
1.開(kāi)發(fā)商對土地及其產(chǎn)品房地產(chǎn)的壟斷特權。土地具有自然壟斷特性，極易誘發(fā)開(kāi)發(fā)商追逐暴利，造成房?jì)r(jià)瘋漲。土地具有固定性和不可移動(dòng)性。從客觀(guān)上看它是一個(gè)常量，不能隨便增加，也就是說(shuō)土地這個(gè)生產(chǎn)要素，不能像工業(yè)中其他要素那樣，只要市場(chǎng)需要，就可以無(wú)限再生產(chǎn)。土地用一塊少一塊，因而一旦開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)了某一地塊使用權，實(shí)際上就壟斷了這塊土地以及在此土地上建造的住房。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展、城鎮化的加快和人口的增加以及人們生活水平的提高，人們對土地的需求又不斷增長(cháng)，這些都加強了開(kāi)發(fā)商的壟斷特權。
可以說(shuō)，誰(shuí)取得了對土地的使用權，誰(shuí)就取得了對土地的壟斷權，一定意義上就取得了住房的漲價(jià)“特權”。一些開(kāi)發(fā)商就是利用了對土地資源的壟斷，炒買(mǎi)炒賣(mài)，哄抬房?jì)r(jià)，攫取暴利。這種現象從表面看似乎是合法的經(jīng)營(yíng)，其價(jià)格似乎也是由供求關(guān)系決定的。其實(shí)不然，這是在壟斷條件下產(chǎn)生的暴利。房?jì)r(jià)這種不正常的上漲，在北京、廣州、上海、杭州、深圳等城市都出現了。潘文說(shuō)，對于房?jì)r(jià)的偏快上漲“最好用市場(chǎng)的辦法解決”。非也。這幾年人們試圖用市場(chǎng)機制來(lái)解決，但市場(chǎng)機制越調，房?jì)r(jià)就越高，它失靈了。在這種特定條件下，就有必要由國家“有形之手”包括必要的立法手段、行政手段，其中也包括直接或間接調控房?jì)r(jià)等辦法來(lái)解決。
2.非自住性需求過(guò)大，投機盛行。在房?jì)r(jià)快速上漲時(shí)期，這種需求又以投機需求為主，在商品住房銷(xiāo)售量中占了近39%。他們炒買(mǎi)炒賣(mài)，硬是把房?jì)r(jià)節節抬上去了。
3.商品住房供應結構不合理，住房保障制度沒(méi)有完全建立。近幾年市場(chǎng)上供應的主要是大套型的高檔的商品住房，這與城鎮居民收入結構很不適應，加上住房保障制度缺失，從而在一定程度上助長(cháng)了房?jì)r(jià)的上漲。
上述三個(gè)問(wèn)題中，壟斷暴利問(wèn)題能用市場(chǎng)或“二手房市場(chǎng)”解決嗎？結構問(wèn)題，部分可以通過(guò)市場(chǎng)解決，但推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應制度是不能單靠市場(chǎng)方法解決的，住房保障制度更不能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”。
國情決定須推行中小套型
第二，潘文沒(méi)有把握我國的基本國情。人多地少是中國的基本國情。我國土地資源緊缺，能用來(lái)耕作和建城的平原更少。所以，必須十分珍惜和愛(ài)護土地，走資源節約型和緊湊型的城鎮化道路。
同時(shí)，中國是一個(gè)低收入國家。2006年人均GDP 1740美元，屬世界貧窮國家之一。這種狀況可能要經(jīng)過(guò)10年、20年甚至更長(cháng)時(shí)間的艱苦努力，才能從根本上改觀(guān)。只要這樣，城鎮人口中低收入者的比重就大，約占70%以上。這就決定了必須推行以中小套型、中低價(jià)位為主導的商品住房供應制度。這是由我國客觀(guān)資源和經(jīng)濟條件決定的。這不是權宜之計，而是要長(cháng)期實(shí)行的政策。推行這個(gè)政策能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”嗎？當然不行。
保障住房權是世界各國普遍現象
第三，潘文也沒(méi)有從根本上認識住房是人們最基本的生存資料，住房權則是最重要的人權之一。眾所周知，人們的生存資料種類(lèi)很多，有的可以按月或年買(mǎi)，有的則每天要買(mǎi)，而且可以一斤斤、一件件買(mǎi)，但最基本的以不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)體現的住房，則不僅價(jià)值量巨大，而且要幾十年一起“買(mǎi)”，通常要動(dòng)用人們幾十年甚至一輩子的積蓄……
很清楚，沒(méi)有住房，人們就無(wú)法生存，連維持最起碼的簡(jiǎn)單生活都困難，更談不上改善生存條件了。實(shí)踐已經(jīng)證明，無(wú)論是資本主義制度下的市場(chǎng)機制，還是社會(huì )主義制度下的市場(chǎng)機制，對于解決廣大中低收入者的住房問(wèn)題都是無(wú)能為力的。資本主義國家政府原來(lái)是不管住房問(wèn)題的，從而出現了住房危機。恩格斯指出的住房“極度短缺”、“住房災難”以及到處可見(jiàn)的“骯臟”、“破舊”的貧民窟等，就是最好的寫(xiě)照。這些造成了資本主義社會(huì )的不穩定和社會(huì )矛盾的激化。
直到19世紀末，特別是進(jìn)入上世紀30年代后，許多資本主義國家政府才認識到這個(gè)問(wèn)題的重要，并先后宣布介入住房問(wèn)題，明確承諾政府要管住房，其核心就是在提供適度住房保障條件下，解決中低收入者的住房。
他們采取了包括(1)以直接介入形式，即建設公房并限定套型、價(jià)格和供應對象；(2)給開(kāi)發(fā)商以政策優(yōu)惠并限定套型，調節其價(jià)格的間接介入形式；(3)對住房需求者減免稅費和補貼的形式等。
隨著(zhù)經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，一些國家開(kāi)始建立住房權。2003年蘇格蘭成為世界上建立住房權的第一個(gè)國家，今年法國也宣布建立“法定住房權”，到2010年實(shí)施住房權，由國家或地方當局保證每個(gè)人行使住房權。屆時(shí)，那些沒(méi)有住房或居住在環(huán)境簡(jiǎn)陋和衛生條件堪憂(yōu)住房中的人，都將通過(guò)合法的行為行使住房權。
我國是社會(huì )主義國家，政府是人民的政府，理所當然地要管住房，把解決廣大中低收入者的住房作為自己的職責和最基本任務(wù)之一。為廣大中低收入者提供使其體面生活的住房，能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”嗎？
市場(chǎng)與行政干預結合
這是不是說(shuō)我國住房制度市場(chǎng)化改革的方向錯了呢？不是的，住房制度市場(chǎng)化改革的方向必須明確肯定，而且已經(jīng)取得巨大的成績(jì)。這里強調計劃機制和政府的行政干預，只是指出在住房制度改革的某些方面，主要是市場(chǎng)易失靈的一些領(lǐng)域，如反對壟斷暴利，打擊投機，推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應制度，健全完善住房保障制度等，必須加強計劃機制和政府的行政干預，使計劃機制、政府行政干預與市場(chǎng)機制更好地結合起來(lái)。
總之，解決當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的房?jì)r(jià)偏高、上漲過(guò)快這一主要問(wèn)題，“最重要的方法”是在堅持住房制度市場(chǎng)化改革方向的前提下，堅定地推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應制度，調整住房供給結構強化“90/70”政策及其一整套宏觀(guān)調控措施，健全、完善住房社會(huì )保障制度，就有可能較好地解決這一問(wèn)題。(王克忠 作者為復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授)
