北京市土地增值稅清算細則于日前揭開(kāi)面紗。業(yè)內認為，該政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤率產(chǎn)生不同程度影響，毛利率較高的項目或公司影響比較大，這包括開(kāi)發(fā)高檔住宅的公司，以及那些以非市場(chǎng)化拿地為主、拿地成本較低的公司。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商將不再單純追求項目的利潤率水平，加快項目滾動(dòng)和追求規模成長(cháng)將成為共識。在這一過(guò)程中，行業(yè)龍頭公司也將加快市場(chǎng)整合，行業(yè)集中度將繼續提高。
毛利率越高 征稅影響越大
由于《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》明確了征稅是以項目為單位進(jìn)行清算，因此對每個(gè)公司的影響不盡相同。業(yè)內專(zhuān)家指出，一方面要計算每個(gè)項目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級的稅率，另一方面還要看稅負較大的項目的結算時(shí)間，如果項目在前幾年已經(jīng)逐年有結算，但土地增值稅尚未清算，那么今年集中收取土地增值稅對利潤的影響還是相當顯著(zhù)的。
按照實(shí)施細則，土地增值稅為四級超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。
這意味著(zhù)，毛利率越高的項目，所要繳納的土地增值稅越多。長(cháng)城證券分析師向暉經(jīng)過(guò)測算后得出，毛利率40%的項目嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%。
長(cháng)江證券分析師劉焱認為，土地增值稅清算實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商的成本壓力將增大，但是對于各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響卻不盡相同。
劉焱指出，原先有大量土地儲備公司的利潤水平將有較大的負面影響，因為這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來(lái)將會(huì )為此付出非常高昂的增值稅。但是對于一些長(cháng)期從事普通住宅開(kāi)發(fā)(特別是經(jīng)濟適用房)企業(yè)和純自持物業(yè)出租企業(yè)，它們從事業(yè)務(wù)屬于免征土地增值稅范圍或不發(fā)生土地和建筑物產(chǎn)權轉讓?zhuān)虼耸艽舜味愂照叩挠绊戄^小。
稅負向房?jì)r(jià)轉移有限
對于開(kāi)放商是否會(huì )以提高房?jì)r(jià)的方式，轉移土地增值稅清算帶來(lái)的成本壓力，業(yè)內普遍表示否認。
向暉認為，土地增值稅執行清算，會(huì )在一定程度上打擊開(kāi)發(fā)商囤地或捂盤(pán)的行為，至于對房?jì)r(jià)的影響，他認為最終影響房?jì)r(jià)的還是市場(chǎng)供求關(guān)系，將增值稅轉嫁到房?jì)r(jià)上可能性較小。
劉焱指出，由于多數房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目毛利率一般在20%-40%，可以說(shuō)大多數企業(yè)的項目尚未達到土地增值稅清算的起點(diǎn)，以往預繳的土地增值稅還會(huì )退回，因此該政策對房?jì)r(jià)的影響較小。
上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅介紹，目前新開(kāi)工的項目基本上全都做了土地增值稅計提，他認為，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )利用漲價(jià)來(lái)彌補利潤損失，但這樣操作會(huì )大大增加房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)風(fēng)險，因為高房?jì)r(jià)將導致項目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增大。
因此，市場(chǎng)人士預測，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將更多考慮采取提高建安費用、廣告宣傳費用額度等辦法使得未來(lái)的扣除部分提高，從而降低毛率，而不會(huì )通過(guò)漲價(jià)方式降低土地增值稅的壓力。(林喆)
