北京市土地增值稅清算細則于昨日揭開(kāi)面紗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵的,視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),應按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定換算成銷(xiāo)售收入,納入繳稅范圍。
土地增值稅按納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入,減除取得土地使用權所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后,按照余額計征。
北京市地稅局昨日發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)規定,清算項目的銷(xiāo)售收入是指銷(xiāo)售商品房所取得的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,發(fā)生所有權屬轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當期同類(lèi)區域、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。
《辦法》規定,開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用等,按實(shí)際發(fā)生額據實(shí)扣除。但若發(fā)現無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料、虛報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等5種情形,則按核定辦法扣除。具體標準是,高層商品住宅(7層以上)建安造價(jià)允許扣除標準為每平方米2263元,多層商品住宅(7層及以下)允許扣除標準為每平方米1560元。
對于不同竣工年代的商品住宅項目,可以進(jìn)行相應系數修正。具體計算公式為:核定扣除的4項成本=建安造價(jià)×清算建筑面積×年度修正系數。
據了解,我國自1994年1月1日起開(kāi)征土地增值稅。國稅總局于去年年底發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,規范了清算的操作程序,明確了清算的條件及有關(guān)征管問(wèn)題。(趙艷紅)