大開(kāi)發(fā)會(huì )導致房產(chǎn)出現“價(jià)值更替”。什么叫“價(jià)值更替”？說(shuō)白一點(diǎn)吧，就是去年還是郊區的地方，現在一不小心成了市中心，于是過(guò)去的郊區房?jì)r(jià)更替成了今天的市中心房?jì)r(jià)；過(guò)去交通條件不好的街區，現在地鐵一不小心延伸了過(guò)來(lái)，于是過(guò)去的“西伯利亞”房?jì)r(jià)更替成了現在的新地價(jià)
三年了。網(wǎng)絡(luò )上面，報紙上面，電視上面一直都對不斷上漲的房?jì)r(jià)一片聲討聲。聲討之后，就有無(wú)數的專(zhuān)家、業(yè)內行家、政府公務(wù)員等出來(lái)說(shuō)“2005年房?jì)r(jià)必降”、“2006年是房?jì)r(jià)終結年”、“2007年房?jì)r(jià)必降的N個(gè)理由”等，這類(lèi)預言一般都很受追捧，但現在那些“房?jì)r(jià)必降”的預言都落空了。這些預言為何總是落空呢？
預言者的動(dòng)機有問(wèn)題？
進(jìn)行市場(chǎng)預言，就必須經(jīng)過(guò)認真的市場(chǎng)調查研究，拿出一個(gè)認真研究之后的科學(xué)結論來(lái)，其預言的動(dòng)機應該是“科學(xué)的結論”，但很多預言者預言的動(dòng)機似乎只是為迎合群眾的心理需求，把宣傳鼓動(dòng)與學(xué)者的調查研究混為一談了。在他們的“預言”文章里，常有一些帶感情傾向的字眼，譬如“買(mǎi)房似乎只是有錢(qián)人的專(zhuān)利，普通百姓被擱在一邊”之類(lèi)帶有社會(huì )階層，分析味道的論述，我很難相信這樣的“分析文字”出自那些“國家級專(zhuān)家”之手。其實(shí)，迎合我們心理需求的預言，其動(dòng)機未必是善良的；即便其動(dòng)機是善良的，其帶來(lái)的影響也未必是好的。那些曾經(jīng)因輕信“房?jì)r(jià)必降”預言而拒絕買(mǎi)房的，那些因輕信房?jì)r(jià)必降預言而放棄供樓的，現在他們恨死那些預言了。
預言者沒(méi)明白房?jì)r(jià)升降主要動(dòng)因
“供求關(guān)系”一直是影響房產(chǎn)價(jià)格升降的最最最最根本的內在動(dòng)因。而在“供求關(guān)系”這個(gè)根本動(dòng)因里，供應的短缺將是一個(gè)解不開(kāi)的結。中國的土地供應政策將越來(lái)越嚴格地遵循“短缺經(jīng)濟學(xué)原理”，其深層的理由有三：一是土地作為不動(dòng)產(chǎn)的龍頭老大，其市值不能出現大范圍的下跌，否則就會(huì )沖擊國內經(jīng)濟穩定繁榮，所以要通過(guò)短缺供應確保它至少不貶值；二是人口密集的中國，已經(jīng)為濫用土地付出了沉重的代價(jià)，今后很長(cháng)很長(cháng)時(shí)間里對于開(kāi)發(fā)用地的供應都必須從長(cháng)計議，嚴格控制開(kāi)發(fā)用地規模；三是土地出讓收益被納入了國家財政收入體系，而不屬于社會(huì )公共積累，所以各地方及中央財政也要考慮，他們出讓一畝地到底收回了多少錢(qián)。所以，開(kāi)發(fā)用地的供應短缺現象會(huì )越來(lái)越嚴重。
除“供求關(guān)系”這個(gè)根本動(dòng)因以外，“成本限制”也是一個(gè)極其重要的價(jià)格動(dòng)因。有很多人反對這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，說(shuō)現在是市場(chǎng)經(jīng)濟，房?jì)r(jià)是市場(chǎng)說(shuō)了算，“成本定價(jià)”已經(jīng)過(guò)時(shí)了。這種批評有某方面的道理，但在某方面以外是沒(méi)有道理的。既然承認現在是市場(chǎng)經(jīng)濟，那就得承認供求關(guān)系規律，那么就得進(jìn)一步承認成本對供求關(guān)系的影響。任何商人都不可能去做一單命中注定要虧本的生意，這是生意人的人權。成本明顯上升了，房地產(chǎn)投資商有兩個(gè)選擇：一是放棄投資，這樣必然加劇供求矛盾，間接導致房?jì)r(jià)上漲，其他開(kāi)發(fā)商得益；二是就地起價(jià)，至于產(chǎn)品能否支持房?jì)r(jià)上漲，漲價(jià)以后能否賣(mài)得出去，那就要看其實(shí)際的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷(xiāo)水平如何了。不管怎樣，在目前這樣的賣(mài)方市場(chǎng)背景下，成本上升后，房?jì)r(jià)不漲是不現實(shí)的。
現在,不管考慮政策因素、市場(chǎng)因素還是法律因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合成本都一直在上升。稅負變重是一個(gè)不爭的事實(shí)，土地出讓價(jià)格每年都在翻番，這在全國相當多的城市也是個(gè)事實(shí)；《物權法》推行以后，國家法律將越來(lái)越維護土地原使用者的權益，土地征用拆遷成本以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“相鄰權支付成本”(這個(gè)成本過(guò)去是不存在的)都會(huì )導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的大幅上漲，也就是說(shuō)在今后幾年里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的普遍上升是不可避免的。
預言者回避了通貨膨脹問(wèn)題
一提到“通貨膨脹”四個(gè)字，有很多人就聯(lián)想到洪水猛獸。其實(shí)通貨膨脹有良性的，也有惡性的；有利于經(jīng)濟繁榮的，也有破壞經(jīng)濟繁榮的。同樣道理，通貨緊縮也不都是好事，也有利于經(jīng)濟繁榮的通貨緊縮，也有破壞經(jīng)濟繁榮的通貨緊縮。
由于中國經(jīng)濟的宏觀(guān)調控一直比較成功，所以連續10多年的緊縮政策居然沒(méi)有明顯影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。但是任何事情都是有個(gè)度的，中國必須實(shí)現一定程度的通貨膨脹，才會(huì )帶來(lái)今后一段時(shí)間的更快速發(fā)展。這是個(gè)必須，也是個(gè)必然。
實(shí)際上這種良性的通貨膨脹已經(jīng)有苗頭了。兩年來(lái)，有色金屬、煤炭、水泥、木材等生產(chǎn)資料的價(jià)格都出現較大幅度的上漲。
如果不回避通貨膨脹問(wèn)題，我相信“預言家”們也不得不同意我的觀(guān)點(diǎn)，也不得不承認房?jì)r(jià)上漲是一個(gè)普遍的現實(shí)問(wèn)題，不是喊幾句口號就能降的。
預言者沒(méi)明白“價(jià)值更替”的規律
目前中國的大部分城市都處在房產(chǎn)大開(kāi)發(fā)的階段。這不能說(shuō)是不健康的。過(guò)去有半個(gè)多世紀完全禁絕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，90%以上人都住在一樣的房子里，現在市場(chǎng)化了，當然會(huì )出現一個(gè)與需求高潮相對應的供應高潮，大開(kāi)發(fā)是必然的。不能一看見(jiàn)大開(kāi)發(fā)，就說(shuō)“泡沫”，就是不健康的。
大開(kāi)發(fā)會(huì )導致房產(chǎn)出現“價(jià)值更替”。什么叫“價(jià)值更替”？說(shuō)白一點(diǎn)吧，就是去年還是郊區的地方，現在一不小心成了市中心，于是過(guò)去的郊區房?jì)r(jià)更替成了今天的市中心房?jì)r(jià)；過(guò)去交通條件不好的街區，現在地鐵一不小心延伸了過(guò)來(lái)，于是過(guò)去的“西伯利亞”房?jì)r(jià)更替成了現在的新地價(jià)；過(guò)去在一片危房中建了個(gè)“下里巴人”小區，現在旁邊多了個(gè)星河灣，于是其房?jì)r(jià)也跟著(zhù)“陽(yáng)春白雪”起來(lái)……在城市大開(kāi)發(fā)時(shí)期，太多的因素都會(huì )帶來(lái)價(jià)值更替，如新城市中心的出現、市政府區政府搬家、全運會(huì )亞運會(huì )奧運會(huì )館的建設、新建一批中小學(xué)、新建了一片城市綠地、發(fā)現了文物古跡……從我本人對廣州樓價(jià)的觀(guān)察研究，發(fā)現70%的房?jì)r(jià)上漲與這種價(jià)值更替有關(guān)。
價(jià)值更替導致的“漲價(jià)”要加個(gè)引號。因為這與通常而言的漲價(jià)有著(zhù)本質(zhì)的區別，更應該被理解為“升值”。如果“升值”都被理解成不應該的，那我想可能任何一個(gè)老百姓都不會(huì )答應。
綜合所述，不難發(fā)現，預言家們那些“房?jì)r(jià)必降”的預言不可能不落空。(黃長(cháng)樂(lè ))
