昨天，幾乎所有媒體都報道了同樣一條消息：建設部提示購房風(fēng)險，小產(chǎn)權不受法律保護。
實(shí)際上，這已經(jīng)不是有關(guān)部門(mén)第一次就“小產(chǎn)權”問(wèn)題向公眾做出提示，但小產(chǎn)權住宅市場(chǎng)卻在一次次的提示中，日趨紅火。有統計稱(chēng)，目前北京在售樓盤(pán)中，小產(chǎn)權樓盤(pán)約占18%。而且幾乎可以悲觀(guān)而肯定地預言，隨著(zhù)建設部發(fā)出措辭溫柔、語(yǔ)意含混的“提示”，小產(chǎn)權住宅市場(chǎng)反而會(huì )迎來(lái)新的“發(fā)展契機”。如果此次提示之后，沒(méi)有進(jìn)一步實(shí)質(zhì)整頓措施的跟進(jìn)，則小產(chǎn)權住宅市場(chǎng)很可能發(fā)展成一個(gè)尾大不掉的“第二市場(chǎng)”。
對于小產(chǎn)權住宅隱含的各種潛在風(fēng)險，大部分購買(mǎi)者其實(shí)都早有了解，但“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”之間的巨大差價(jià)，卻鼓勵購買(mǎi)者愿意冒險一試。據統計，目前北京市場(chǎng)在售的小產(chǎn)權住宅項目均價(jià)約3300元，比全市樓盤(pán)均價(jià)低5000多元。即使是同一區位、同一檔次的樓盤(pán)，小產(chǎn)權與大產(chǎn)權之間每平米的差價(jià)也在2000元以上。潛在的風(fēng)險與現實(shí)的利益相比較，很容易讓一部分對價(jià)格敏感的購房者做出孰重孰輕的判斷。尤其是對于大部分用于自住的購房者來(lái)說(shuō)，不能轉讓、不能繼承，都不是迫切需要考慮的問(wèn)題，因此在各種潛在的風(fēng)險之中，只有開(kāi)發(fā)、出售小產(chǎn)權住宅的鄉政府強行收回，和國家征用土地不予賠償兩項，是購房者真正擔心的風(fēng)險。但即使是這些風(fēng)險，也在法不責眾的心理預期中，失去了阻止小產(chǎn)權市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的警示作用。因此，雖然北京市也曾一次拆除過(guò)85棟違規建設的小產(chǎn)權別墅，但更多購買(mǎi)者依然不無(wú)僥幸地相信，如果違規的住宅不是85棟別墅，而是850套乃至8500套普通住宅，則拆除的風(fēng)險就會(huì )小得多。
何況此次建設部的提示中，幾乎沒(méi)有違法、處罰等嚴厲措辭，而更像是對購房者“風(fēng)險自負”的勸誡，在公眾的理解中，似乎反而是對一種新的產(chǎn)權所有制形式的住宅市場(chǎng)的默許。
僅以目前所公開(kāi)披露的信息，尚無(wú)法判斷公眾的猜測是否屬實(shí)，人們所能做到的，只是分析如果小產(chǎn)權市場(chǎng)真的被默許存在，可能給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊，及必然對目前農村土地集體所有制帶來(lái)的影響。
可以預見(jiàn)的是，如果小產(chǎn)權市場(chǎng)被默許存在，而又不與大產(chǎn)權市場(chǎng)進(jìn)行整合，則小產(chǎn)權市場(chǎng)的事實(shí)合法和逐步擴大，有可能在一定程度上拉低整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，同時(shí)伴隨著(zhù)小產(chǎn)權住宅價(jià)格的提升，直至兩者形成與其風(fēng)險相匹配的價(jià)差。這對于購房者和農村土地所有者(鄉政府和農民)來(lái)說(shuō)當然是好事，但對于越來(lái)越依賴(lài)“土地財政”的地方政府來(lái)說(shuō)，卻可能是“擾亂了土地市場(chǎng)”，必不肯允許其長(cháng)期存在。
而如果經(jīng)過(guò)一定的程序，將小產(chǎn)權市場(chǎng)整合進(jìn)大產(chǎn)權市場(chǎng)，則必然面臨土地所有權屬的改變，即從農村集體所有，轉變?yōu)閲宜�。這個(gè)過(guò)程不但將遇到如何定價(jià)等一系列技術(shù)問(wèn)題，而且以目前北京近郊大、小產(chǎn)權住宅之間每平米2000多元的差價(jià)，除一部分“風(fēng)險差價(jià)”之外，土地成本的差價(jià)占有相當的比例。所有權一變，價(jià)格陡升，本來(lái)就是各地政府想盡辦法將土地“變農為商”的最大動(dòng)力之一，如果農村土地再能以宅基地的名義向住宅市場(chǎng)正式開(kāi)放，地方政府中的某些人將更有足夠的動(dòng)力與鄉鎮政府之間合謀，把更多的耕地轉變?yōu)檎赝断蜃≌袌?chǎng)。即使有“最嚴格的土地制度”，也未必禁得起各種利益集團在主力欲望的驅使下鉆墻打洞。
必須承認，目前的城鄉二元土地政策未盡合理，小產(chǎn)權市場(chǎng)的日益壯大，并事實(shí)形成房地產(chǎn)的“二元結構”，就是其結構性矛盾的體現。因此，解決小產(chǎn)權市場(chǎng)問(wèn)題，必須從土地所有制入手。而面對如此根本性的問(wèn)題，或許誰(shuí)都無(wú)法輕易給出根本性的解決辦法，或許這就是建設部目前只“提示”不“打擊”的原因。 (張天蔚）
